In aller Kürze:
Zeichnerische Darstellung eines horizontalen Schnitts durch ein Gebäude, die Raumzuschnitt, Wandstellungen, Öffnungen und Maße zeigt.
Definition
Ein Grundriss ist die zeichnerische Darstellung eines Gebäudes als horizontaler Schnitt durch eine Ebene, üblicherweise etwa in einem Meter Höhe über dem Fußboden. Er zeigt die Anordnung von Räumen, Wänden, Türen, Fenstern und Erschließungen in zwei Dimensionen und enthält Maßangaben, Maßstab, Nordpfeil und oft eine Legende. Für die Immobilienbewertung und Verkehrswertgutachten ist der Grundriss ein zentrales Arbeitsmittel, weil er sowohl die geometrischen Grundlagen für Flächen- und Maßberechnungen liefert als auch qualitative Aussagen zur Nutzbarkeit und Marktfähigkeit einer Immobilie ermöglicht. Sachverständige nutzen ihn, um Flächen zu ermitteln, Kennziffern abzuleiten, Grundrissqualitäten zu beurteilen und Abweichungen zwischen Plan und tatsächlichem Bestand zu identifizieren.
Die im Grundriss ablesbaren Maße unterscheiden zwischen Rohbaumaßen und lichten Maßen. Rohbaumaße beziehen sich auf die Abstände inklusive Wandstärken, während lichte Maße die tatsächlich nutzbare Breite oder Länge innerhalb eines Raums beschreiben. Wandstärken und Öffnungsbreiten sind wichtig, um Konstruktion und Möblierbarkeit zu verstehen. Bei Bestandsobjekten prüfen Gutachter die Plausibilität der eingezeichneten Maße und nehmen bei Bedarf ein Aufmaß, da ältere Pläne nach Umbauten oft nicht mehr vollständig aktuell sind. Die Genauigkeit der Maßangaben ist entscheidend, weil schon geringe Abweichungen die Flächenberechnung und damit Miete, Nebenkosten und Wertansätze beeinflussen können.
Aus dem Grundriss werden Flächen nach verschiedenen Regelwerken ermittelt, je nach Bewertungsanlass. Für Wohnimmobilien ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) maßgeblich. Sie definiert die Wohnfläche als Summe der anrechenbaren Flächen der Räume, die zum Wohnen dienen, und ordnet Sonderregeln an: Flächen unter Dachschrägen zählen ab 2,00 Meter voller Höhe zu 100 Prozent, zwischen 1,00 und 2,00 Meter zu 50 Prozent und darunter nicht. Balkone, Loggien und Terrassen werden in der Regel anteilig (meist 25 bis 50 Prozent) berücksichtigt. Diese Differenzierungen lassen sich nur mit einem ausreichend detaillierten Grundriss sicher anwenden. Für gewerbliche Immobilien und für die Kostenermittlung ist hingegen die DIN 277 relevant. Sie unterscheidet die Brutto-Grundfläche (BGF) als Summe aller Grundflächen eines Bauwerks einschließlich Umschließung und die Netto-Grundfläche (NGF) als nutzbare Fläche innerhalb der inneren Umfassungen. Die NGF gliedert sich in Nutzungsflächen (NUF) für die eigentliche Zwecknutzung, Verkehrsflächen (VF) wie Flure und Treppen sowie Technische Funktionsflächen (TF) für haustechnische Anlagen. Diese Systematik hilft, Flächenarten transparent zu trennen und ermöglicht belastbare Kennzahlenvergleiche.
Im Ertragswert- und Vergleichswertkontext dienen aus dem Grundriss abgeleitete Flächen als Bezugsgrößen für Mieten und Preise. Bei Wohnungen ist die Wohnfläche zentrale Miet- und Marktgröße, bei Büros und Einzelhandel ist es die Mietfläche nach anerkannten Standards (z. B. gif-Richtlinien), die sich ebenfalls auf den Grundriss stützt. Aus der Flächenstruktur ergeben sich Kennziffern wie die Flächeneffizienz, also das Verhältnis von Nutzungsfläche zu Netto-Grundfläche oder von Mietfläche zu Brutto-Grundfläche. Ein hoher Anteil an Verkehrsflächen weist auf eine geringe Effizienz hin und kann die wirtschaftliche Nutzung beeinträchtigen. Darüber hinaus lassen sich aus Grundrissen Raumtiefen, Achsmaße, Erschließungswege, Zonierungen und die Verhältniswerte von Haupt- zu Nebenflächen ableiten, die Aussagen zu Drittverwendungsfähigkeit, Flexibilität und Vermietbarkeit erlauben.
Neben den Flächen sind auch raumfunktionale Aspekte im Grundriss für die Wertermittlung relevant. Die Anordnung von Räumen, die Größe und Proportion von Zimmern, die Belichtung durch Fenster, die Erschließung über Flure sowie die Trennbarkeit von Nutzungseinheiten beeinflussen die Marktgängigkeit. Ein gut geschnittener Grundriss mit kurzen Wegen, klarer Zonierung und wenig Flächenverlust durch überdimensionierte Flure wird in der Regel höher bewertet als ein zergliederter, unpraktischer Zuschnitt. Für Einfamilienhäuser spielen Sichtbeziehungen, die Ausrichtung zu Freiflächen und die Möblierbarkeit eine Rolle; bei Büros sind Rastermaße, Teilbarkeit in Zellen- oder Open-Space-Konzepte und die Lage von Sanitär- und Technikbereichen entscheidend.
In Verkehrswertgutachten wird der Grundriss zudem zur rechtlichen Einordnung herangezogen. Bei Wohnungseigentum dient er der Abgrenzung der Sondereigentumsflächen gegenüber dem Gemeinschaftseigentum, wobei der rechtlich verbindliche Aufteilungsplan maßgeblich ist. Abweichungen zwischen Grundriss, Aufteilungsplan und tatsächlichem Bestand können Flächen- und Wertansätze verändern und müssen dokumentiert werden. Schließlich lässt sich aus dem Grundriss der Brutto-Rauminhalt nach DIN 277 ableiten, der für die Einschätzung von Baukosten, energetischen Kennwerten und Instandhaltungsaufwand bedeutsam ist. Damit verbindet der Grundriss geometrische Genauigkeit mit funktionaler und wirtschaftlicher Aussagekraft und bildet eine verlässliche Grundlage für nachvollziehbare, transparente Immobilienbewertungen.
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