In aller Kürze:
Gesamtfläche eines rechtlich selbstständigen Grundstücks, wie im Liegenschaftskataster und Grundbuch ausgewiesen.
Definition
Die Grundstücksfläche bezeichnet die Größe eines Grundstücks in Quadratmetern und ist die im Liegenschaftskataster erfasste, amtlich vermessene Fläche eines Flurstücks oder mehrerer zusammengehöriger Flurstücke. Sie bildet eine wesentliche Bezugsgröße in der Immobilienbewertung und ist für Verkehrswertgutachten von zentraler Bedeutung. Weil sie direkt in die Ableitung des Bodenwerts einfließt und zugleich die baurechtlichen Nutzungsmöglichkeiten abbildet, beeinflusst die Grundstücksfläche den Marktwert beziehungsweise Verkehrswert maßgeblich.
Ermittelt und nachgewiesen wird die Grundstücksfläche in der Regel über Katasterauszüge, Flurkarten und Grundbuchunterlagen. Bei zusammengesetzten Grundstücken sind Teilflächen und etwaige Zusammenlegungen oder Teilungen zu berücksichtigen. In Wohnungseigentumsanlagen (WEG) bleibt die Grundstücksfläche die Gesamtfläche des Gemeinschaftsgrundstücks; eine Zuordnung zu einzelnen Einheiten erfolgt wirtschaftlich über Miteigentumsanteile, nicht über eigenständige Grundstücksflächen je Wohnung. Wichtig ist die Abgrenzung zur Wohn- oder Nutzfläche: Diese beziehen sich auf Gebäudeflächen und sind nicht mit der Grundstücksfläche identisch.
Für die Herleitung des Bodenwerts wird die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert multipliziert und um grundstücksspezifische Merkmale angepasst. Im Vergleichswertverfahren für unbebaute Grundstücke ist dies regelmäßig der primäre Bewertungsansatz. Im Sachwertverfahren und im Ertragswertverfahren wird der Bodenwert als eigenständige Komponente angesetzt: Beim Sachwertverfahren wird er dem Gebäudesachwert hinzugerechnet; beim Ertragswertverfahren fließt er als Bodenwert in die Gesamtermittlung ein, während der nachhaltig erzielbare Reinertrag des Gebäudes mithilfe des Liegenschaftszinssatzes kapitalisiert wird. Die korrekte, verifizierte Grundstücksfläche ist daher Voraussetzung für ein belastbares Verkehrswertgutachten.
Neben der reinen Größe sind Zuschnitt, Lage und rechtliche Rahmenbedingungen entscheidend. Bebauungspläne und die Baunutzungsverordnung legen das Maß der baulichen Nutzung fest. Kennziffern wie die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmen, wie intensiv ein Grundstück bebaubar ist. Die GRZ begrenzt die überbaubare Grundfläche in Relation zur Grundstücksfläche, die GFZ die zulässige Geschossfläche. Eine große, aber durch GRZ, GFZ, Abstandsflächen, Baulinien oder Landschaftsschutz stark eingeschränkte Grundstücksfläche kann wirtschaftlich weniger wertvoll sein als eine kleinere, aber effizient bebaubare Fläche. Für die Verkehrswertermittlung ist deshalb nicht nur der Flächenwert, sondern auch die aus der Fläche abgeleitete Nutzbarkeit zu analysieren.
Auch technische und tatsächliche Eigenschaften wirken sich aus. Hanglagen, unregelmäßige Zuschnitte, Ecklagen, Zuschnittvorteile für Erschließung und Parkierung oder Teilflächen mit eingeschränkter Nutzbarkeit (z. B. Grünstreifen, Gewässerrand) beeinflussen den Wertbeitrag der Grundstücksfläche. Baulasten, Grunddienstbarkeiten, Leitungsrechte oder Wegerechte können die wirtschaftlich nutzbare Fläche reduzieren, obwohl die amtliche Grundstücksfläche unverändert bleibt. In der Bewertungspraxis werden solche Merkmale durch wertrelevante Zu- oder Abschläge auf den aus der Grundstücksfläche abgeleiteten Bodenwert berücksichtigt.
Die Erschließung ist ein weiterer zentraler Aspekt. Maßgeblich ist, ob die Grundstücksfläche vollständig, teilweise oder nicht erschlossen ist, also ob Ver- und Entsorgung, Zufahrt und öffentliche Anbindung gesichert sind. Fehlende oder nur teilweise Erschließung verursacht zusätzliche Kosten und Zeitaufwand, was sich in einem niedrigeren Bodenwert niederschlägt. Gleiches gilt für Altlastenverdacht, Kampfmittelrisiko oder Bodengutachten, die die Nutzbarkeit einschränken oder Sanierungsaufwand bedingen können. Diese Faktoren beziehen sich zwar nicht auf die Flächengröße selbst, bestimmen aber den Wertbeitrag, den die Grundstücksfläche im Markt entfalten kann.
Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens wird die Grundstücksfläche daher nicht isoliert betrachtet, sondern stets im Zusammenspiel mit den geltenden planungsrechtlichen Parametern, der Erschließungssituation, den tatsächlichen Flächeneigenschaften und den Marktdaten. Die Dokumentation umfasst die Herleitung aus amtlichen Quellen, die Prüfung auf Plausibilität, gegebenenfalls die Abgrenzung von Teilflächen und die Berücksichtigung rechtlicher und technischer Einflüsse. Bei bebauten Objekten wird darüber hinaus geprüft, ob die vorhandene Bebauung das Potenzial, das sich aus GRZ und GFZ ergibt, ausschöpft oder ob eine Unter- oder Überausnutzung vorliegt, was wiederum Rückwirkungen auf den Marktwert haben kann.
Für Sie als Auftraggeber bedeutet dies: Eine präzise ermittelte und rechtlich saubere Grundstücksfläche ist die Basis, um Bodenwert, Sachwert und Ertragswert korrekt zu bestimmen. Sie schafft Transparenz über das Maß der baulichen Nutzung, die wirtschaftliche Verwertbarkeit und die damit verbundene Marktgängigkeit. Erst im Zusammenspiel aus Fläche, Maßen und Kennziffern entsteht ein verlässliches Bild, auf dessen Grundlage der Verkehrswert fachgerecht abgeleitet werden kann.
Unterstützung bei Recherche und Formulierung durch Neuroflash.
Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 |
Beitragsbild(er): © Adobe Stock
Verkehrswertgutachten • Kurzgutachten/Werteinschätzung
oder rufen Sie mich an:
0151 4012 9681 oder 0800 6647 011 (kostenfrei)
