In aller Kürze:
Absolute oder relative Höhe eines Punktes über einem Bezugshorizont (z. B. Normalhöhennull, NHN).
Definition
Höhenlage bezeichnet in der Immobilienbewertung die Lage eines Grundstücks oder eines Bauwerks in der Vertikalen, also die Höhe des Geländes beziehungsweise einzelner Bezugspunkte im Verhältnis zu einem festgelegten Höhenbezug. In Deutschland ist dieser Bezug in der Regel das Normalhöhennull (NHN). Die Höhenlage wird in Metern angegeben und kann entweder absolut (zum Meeresspiegel bezogen) oder relativ (zum umliegenden Gelände, zur Straßenoberkante oder zu festgelegten Geländehöhen im Bebauungsplan) betrachtet werden. Für Verkehrswertgutachten ist sie ein relevanter Lage- und Beschaffenheitsfaktor, weil sie Bauausführung, Nutzbarkeit, Erschließung, Risiken und damit mittelbar den Marktwert beziehungsweise Verkehrswert beeinflussen kann.
Die Ermittlung der Höhenlage erfolgt anhand amtlicher Daten (z. B. Digitales Geländemodell, Höhenlinien, Höhenpunkte), durch Vermessung oder durch Unterlagen aus Bauleitplanung und Bauantragsakten. Typische Maße sind die Geländehöhe in m ü. NHN, die Neigung des Geländes in Prozent oder Grad sowie Höhenunterschiede zwischen vorderen und hinteren Grundstücksgrenzen. Für die Praxis bedeutet das: Ein Hanggrundstück mit 6 % Neigung weist pro 10 m Grundstückstiefe einen Höhenunterschied von 0,6 m auf. Solche quantifizierbaren Kennwerte ermöglichen eine sachliche Beurteilung, wie stark die Topografie Nutzung und Baukosten beeinflusst.
In der baurechtlichen Einordnung wirkt die Höhenlage direkt auf Maße und Kennziffern. Zahlreiche Vorschriften beziehen sich auf die „fertige Geländeoberfläche“ als Bezugsebene. Abstandsflächen werden aus der Wandhöhe gemessen, deren Ausgangspunkt die maßgebliche Geländeoberfläche ist. Auch festgesetzte Trauf- und Firsthöhen sowie Gebäudehöhen im Bebauungsplan knüpfen an fest definierte Geländehöhen an. Änderungen durch Aufschüttung oder Abgrabung verändern damit nicht nur die Bauausführung, sondern unter Umständen die Zulässigkeit und Ausnutzbarkeit. Für Flächen- und Maßzahlen wie Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) ist die Höhenlage zwar kein direkter Rechenfaktor, sie beeinflusst aber faktisch die realisierbare Bebaubarkeit: Hanglagen erfordern beispielsweise zusätzliche Treppenhäuser, Stützwände oder versetzte Ebenen, was sich in der Bruttogrundfläche und in der wirtschaftlich nutzbaren Fläche widerspiegeln kann. Bei Hochwassergefährdung sind Referenzhöhen (z. B. HQ100) maßgeblich, aus denen sich Mindesthöhen für Fußbodenoberkanten ergeben; das wirkt auf die Höhenentwicklung des Bauwerks und die Planung der Erschließung.
In der Kosten- und Technikbetrachtung hat die Höhenlage deutliche Auswirkungen. Bei steilen Grundstücken steigen regelmäßig die Gründungs- und Erdarbeiten, beispielsweise durch Geländestufen, Spundwände, Hangabfangungen, Drainagen oder erhöhte Anforderungen an den Baugrubenverbau. Zufahrten und Stellplätze müssen mit zulässigen Längsneigungen geplant werden, was bei ausgeprägter Topografie zusätzliche Flächen oder technische Lösungen erfordert. Die Entwässerung orientiert sich an Gefälle und Anschlussniveaus; ungünstige Höhenlagen können Hebeanlagen notwendig machen. Diese Mehr- oder Minderkosten fließen im Sachwertverfahren in die Herstellungskosten und Baunebenkosten ein. Im Ertragswertverfahren wirken sich positive Effekte wie Aussichtslagen, bessere Belichtung oder geringere Immissionen ebenso aus wie negative Aspekte durch Erschließungserschwernisse oder Barrierefreiheit. Im Vergleichswertverfahren spiegelt sich die Marktnachfrage wider: In vielen Teilmärkten werden exponierte Höhenlagen mit Aussicht präferiert, in anderen können steile Hänge oder hochwassernahe Tieflagen wertmindernd sein.
Für die Dokumentation im Verkehrswertgutachten ist es üblich, die Höhenlage mit nachvollziehbaren Quellen zu belegen. Dazu gehören Auszüge aus amtlichen Höhenplänen, Angaben zu Straßenoberkanten, Höhenangaben an Gebäudereferenzpunkten (z. B. Oberkante Fertigfußboden, kurz OKFF), sowie Fotos, die den Geländeverlauf zeigen. Die Darstellung sollte die Geländeneigung, die Differenzniveaus innerhalb des Grundstücks und die Beziehung zur Erschließungsstraße transparent machen. Bei besonderen Risiken, etwa Starkregenabfluss oder Überflutungsflächen, werden die entsprechenden amtlichen Karten herangezogen und die resultierenden planerischen Anforderungen erläutert. So wird nachvollziehbar, welche Annahmen in die Marktwertermittlung eingeflossen sind.
Zusammengefasst ist die Höhenlage ein grundlegender, messbarer Parameter der Grundstücks- und Baubeschaffenheit mit unmittelbaren Bezügen zu Flächen, Maßen und Kennziffern. Sie definiert Bezugshöhen für baurechtliche Maße, steuert technische Lösungen für Erschließung und Entwässerung, beeinflusst Herstellungskosten und Nutzungsqualität und kann damit den Marktwert positiv oder negativ prägen. Eine präzise Erfassung und transparente Bewertung der Höhenlage ist daher ein fester Bestandteil professioneller Immobilienbewertungen und Verkehrswertgutachten.
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