In aller Kürze:
Standardisierte, nach dem Regelwerk der gif e. V. (z. B. MF-G 2017) ermittelte vermietbare Fläche in Gewerbeimmobilien mit klaren Abgrenzungs- und Anrechnungsregeln.
Definition
Unter Mietfläche nach GIF versteht man die nach den Richtlinien der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. ermittelte, vertraglich relevante Fläche, die einer Mieterin oder einem Mieter zur ausschließlichen Nutzung überlassen wird. Diese Definition dient vor allem im gewerblichen Bereich der eindeutigen und vergleichbaren Flächenbestimmung. Sie grenzt die tatsächlich nutzbare, mietvertragsrelevante Fläche von konstruktiven Bauteilen und gemeinschaftlich genutzten Bereichen ab. Für die Immobilienbewertung und insbesondere für Verkehrswertgutachten ist diese Klarheit wesentlich, weil sich Mieten, Erträge und damit zentrale Kennziffern direkt aus der angesetzten Mietfläche ableiten.
Die GIF-Mietflächenrichtlinien wurden entwickelt, um eine Lücke zwischen allgemeinen Bauflächenstandards und der mietvertraglichen Praxis zu schließen. Während die DIN 277 Brutto-Grundfläche oder Nettogrundfläche nach bautechnischen Kriterien strukturiert, stellt die Mietfläche nach GIF auf die wirtschaftliche Nutzung ab. Vereinfacht gesagt: Die GIF-Mietfläche beantwortet die Frage, welche Quadratmeter für die Mietpreisbildung maßgeblich sind, nicht, wie sich die Gesamtfläche eines Gebäudes technisch zusammensetzt. In Wohngebäuden wird in der Regel die Wohnflächenverordnung herangezogen, im gewerblichen Bereich hat sich hingegen die GIF-Systematik etabliert. Für gemischt genutzte Objekte ist die saubere Trennung der angewendeten Regelwerke zwingend, um nachvollziehbare Ergebnisse zu sichern.
Zur Mietfläche nach GIF zählen alle Flächen innerhalb der Mietung, die der exklusiven Nutzung dienen. Dazu gehören die eigentlichen Nutzflächen der Einheit wie Büro-, Laden- oder Praxisräume sowie die innerhalb dieser Einheit liegenden Verkehrsflächen, beispielsweise interne Flure oder Teeküchen, sofern sie ausschließlich der Mieterin oder dem Mieter zur Verfügung stehen. Nicht zur Mietfläche gehören Konstruktionsflächen wie Außenwände, tragende Stützen oder Schächte sowie allgemein zugängliche Verkehrs- und Funktionsflächen außerhalb der Mietung, etwa gemeinschaftliche Treppenhäuser, Foyers oder Technikflächen. Diese Abgrenzung ist für Sie deshalb relevant, weil nur die GIF-Mietfläche als Bezugsgröße für den Mietzins pro Quadratmeter gilt. Gemeinschaftsflächen können zwar über Nebenkosten umgelegt werden, erhöhen jedoch nicht die Mietfläche selbst.
In der praktischen Flächenermittlung arbeitet man bei GIF mit klaren, objektbezogenen Messlinien, die sich an den Innenkanten der die Mietung umschließenden Bauteile orientieren. Damit soll sichergestellt werden, dass die im Mietvertrag ausgewiesene Fläche der tatsächlich nutzbaren, abgeschlossenen Einheit entspricht. Sonderformen wie Nischen, innenliegende Technikräume innerhalb der Mietung oder Flächen unter Einbauten werden entsprechend ihrer Nutzbarkeit bewertet. Der entscheidende Punkt ist: Die Messweise nach GIF zielt auf die Flächen ab, die wirtschaftlich nutzbar und mietpreisrelevant sind, und nicht auf eine möglichst große, baulich begründete Zahl.
Für die Immobilienbewertung hat diese Systematik weitreichende Folgen. Im Ertragswertverfahren wird die nachhaltig erzielbare Miete in der Regel als Produkt aus Mietfläche und Marktmiete pro Quadratmeter ermittelt. Bereits geringe Abweichungen in der Flächenberechnung können daher erhebliche Auswirkungen auf den Ertragswert haben. Wenn Sie beispielsweise eine Marktmiete von 20 je Quadratmeter ansetzen, führt eine Differenz von nur 50 Quadratmetern in der Mietfläche zu einer jährlichen Ertragsveränderung von 12.000. Bewertungsrelevant ist zudem die Flächeneffizienz eines Gebäudes, oft ausgedrückt als Verhältnis der Mietfläche zur Brutto-Grundfläche. Eine höhere Effizienzquote bedeutet, dass ein größerer Anteil der Gesamtfläche tatsächlich als Mietfläche zur Verfügung steht, was bei Investoren und Banken positiv bewertet wird.
Auch in Verkehrswertgutachten ist die eindeutige Benennung der angewendeten Flächenregel unverzichtbar. Ich weise die zugrunde liegende Richtlinie explizit aus, begründe etwaige Abweichungen und dokumentiere Messannahmen transparent. Das schafft Nachvollziehbarkeit für Kaufpreisverhandlungen, Finanzierungsgespräche und die Risikoeinschätzung durch Dritte. Zudem gewährleistet es die Vergleichbarkeit mit Marktangeboten, die häufig ebenfalls auf GIF-Flächenangaben basieren. Unterschiede zwischen GIF, DIN 277 und Wohnflächenverordnung erklären zudem, warum scheinbar ähnliche Objekte unterschiedliche Quadratmeterangaben aufweisen können, ohne dass ein Rechenfehler vorliegt.
Für Sie als Eigentümerin, Eigentümer oder Nutzerin und Nutzer bedeutet die Mietfläche nach GIF ein hohes Maß an Transparenz. Sie wissen, welche Flächen Sie tatsächlich bezahlen, und können Mieten, Nebenkosten und Flächeneffizienz belastbar vergleichen. Für die Bewertung liefert die GIF-konforme Flächenangabe eine verlässliche Basis für die Ableitung von Miete, Rohertrag und letztlich des Verkehrswerts. Genau diese Verlässlichkeit ist der Grund, warum die GIF-Mietflächenrichtlinien in der Praxis weit verbreitet sind und in Gutachten als Standard herangezogen werden.
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