In aller Kürze:
Summe der nutzbaren Grundflächen innerhalb der äußeren Begrenzungen eines Gebäudes ohne Konstruktionsflächen; entspricht in der aktuellen DIN 277 der Netto-Raumfläche (NRF).
Definition
Die Nettogrundfläche (NGF) ist eine nach DIN 277 definierte Flächenkennzahl, die den innerhalb der äußeren Umfassungswände eines Gebäudes nutzbaren Raum beschreibt, ohne die Flächen der tragenden und nichttragenden Bauteile wie Wände, Stützen und Schächte. Sie bildet damit den Teil der Grundfläche ab, der tatsächlich für Nutzung, Erschließung und technische Funktionen zur Verfügung steht. Nach der Struktur der DIN 277 setzt sich die NGF aus drei Kategorien zusammen: den Nutzungsflächen (NUF) für den eigentlichen Zweck eines Gebäudes, den Verkehrsflächen (VF) wie Fluren und Treppen sowie den Technischen Funktionsflächen (TF) für haustechnische Anlagen. Zusammen mit der Konstruktions-Grundfläche (KGF) ergibt die Nettogrundfläche die Bruttogrundfläche (BGF). Vereinfacht formuliert: BGF = NGF + KGF.
Gemessen wird die NGF innerhalb der äußeren Begrenzung der umschließenden Bauteile. Abgezogen werden die Flächen der aufgehenden Bauteile, also die KGF. Zur NGF zählen deshalb beispielsweise Zimmer, Büros, Ladenflächen, Flure, Treppenhäuser, Aufzugsvorbereiche, Technikräume oder Sanitärräume, sofern sie innerhalb des Baukörpers liegen. Nicht zur NGF zählen die Flächen der Wände und Stützen selbst. Anders als bei der Wohnflächenverordnung (WoFlV) werden bei der DIN 277 keine Abminderungen für Dachschrägen oder niedrige Raumhöhen vorgenommen; die Grundfläche zählt unabhängig von der lichten Höhe, solange sie dem Raum zugeordnet ist. Außenflächen wie Balkone oder Dachterrassen gehören grundsätzlich nicht zur NGF; sie werden separat betrachtet.
In der Praxis ist die Abgrenzung zur Bruttogrundfläche wichtig. Die BGF ist eine grobere Kennzahl, die sämtliche Grundflächen der Geschosse umfasst, einschließlich der Flächen, die durch Wände und andere Konstruktionsteile eingenommen werden. Sie ist daher stets größer als die NGF. Die NGF wiederum ist differenzierter und zeigt, wie viel Fläche tatsächlich nutzbar ist und wie effizient ein Gebäude konzipiert wurde. Eine häufig verwendete Kennzahl ist das Verhältnis NGF zu BGF, das Aufschluss über die Flächeneffizienz gibt. Ein hoher NGF-Anteil deutet auf wenig Flächenverlust durch Konstruktion hin, was insbesondere bei wirtschaftlichen Betrachtungen und bei der Planung relevant ist.
Für die Immobilienbewertung und Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV hat die NGF eine klare, aber indirekte Rolle. Im Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten auf Basis der Bruttogrundfläche (BGF) abgeleitet, beispielsweise unter Anwendung der Normalherstellungskosten (NHK). Die NGF dient hier zur Plausibilisierung der Flächeneffizienz, zur Prüfung von Raumprogrammen und zur Ableitung von Kostenkennwerten je Quadratmeter nutzbarer Fläche. Im Ertragswertverfahren ist die nachhaltig erzielbare Miete ausschlaggebend; diese wird üblicherweise auf Basis der Wohnfläche (bei Wohnnutzung nach WoFlV) oder der mietvertraglich definierten Mietfläche (bei Gewerbe, häufig nach GIF-Richtlinie) ermittelt. Diese Flächenarten weichen regelmäßig von der NGF ab. Die NGF ist jedoch ein nützliches Steuerungsmaß für Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten, die häufig je Quadratmeter nutzbarer Fläche kalkuliert werden. Zudem unterstützt sie die Beurteilung der Vermietbarkeit, da Verkehrs- und Technikflächen die wirklich vermietbare Nutzfläche beeinflussen.
Bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens ist es entscheidend, die verwendete Flächendefinition eindeutig zu benennen und die Quelle der Flächenermittlung anzugeben. Wird mit NGF gearbeitet, sollte klar sein, dass Treppen, Flure und Technikräume enthalten sind, Wände jedoch nicht. Wird hingegen die Wohnfläche oder eine Mietfläche zugrunde gelegt, sind die jeweiligen Regelwerke (WoFlV, GIF) maßgeblich. Abweichungen zwischen NGF und mietrelevanten Flächen von 5 bis 15 Prozent sind keine Seltenheit, je nach Gebäudeart und Ausbaugrad können es auch mehr sein. Diese Unterschiede wirken sich unmittelbar auf die Ertragsrechnung und mittelbar auf den Marktwert aus.
Für die Berechnung in der Praxis werden zunächst die Grundflächen der einzelnen Räume je Geschoss ermittelt, bis zur inneren Begrenzung der Wände. Anschließend werden die Flächen der Wände und konstruktiven Bauteile abgezogen; das Ergebnis ist die NGF. Eine konsistente Dokumentation der Flächenaufteilung in Nutzungs-, Verkehrs- und Technikflächen erleichtert die Nachvollziehbarkeit. Ich empfehle, bei fehlenden oder uneinheitlichen Bestandsunterlagen eine Flächenaufnahme nach DIN 277 vorzunehmen oder prüfen zu lassen. So stellen Sie sicher, dass Flächen, Maße und Kennziffern in der Bewertung korrekt abgeleitet werden und die Grundlagen für Ertrags-, Sach- und Vergleichswertverfahren fachlich belastbar sind.
Unterstützung bei Recherche und Formulierung durch Neuroflash.
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