In aller Kürze:
Bezeichnung für ein (Teil‑)Grundstück; häufig synonym zu Flurstück verwendet.
Definition
Der Begriff Parzelle bezeichnet im Kontext von Grundstücken eine eindeutig abgegrenzte, vermessene Teilfläche, die im amtlichen Liegenschaftskataster geführt wird. Häufig wird Parzelle gleichbedeutend mit Flurstück verwendet. Rechtlich maßgeblich ist in Deutschland das Flurstück: Es besitzt eine eigene Flurstücksnummer, ist einer Gemarkung und Flur zugeordnet und hat eine amtlich nachgewiesene Größe in Quadratmetern. Ein zivilrechtliches Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Für Immobilienbewertungen und Verkehrswertgutachten ist die eindeutige Identifikation über Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer sowie die verlässliche Flächenangabe grundlegend, da die Fläche der Parzelle zentrale Bezugsgröße vieler Kennziffern und Verfahren ist.
Die Parzellengröße und der Parzellenzuschnitt beeinflussen die Nutzbarkeit und damit den Marktwert beziehungsweise Verkehrswert eines Grundstücks. Ein regelmäßiger Zuschnitt mit ausreichender Tiefe und Breite erleichtert die Bebauung, die Erschließung und die wirtschaftliche Nutzung; ungünstige Formen oder starke Hanglagen können die effektiv nutzbare Fläche reduzieren und zu Abschlägen führen. In Gutachten wird daher nicht nur die Fläche in Quadratmetern betrachtet, sondern auch die funktionale Nutzbarkeit der Parzelle unter Berücksichtigung von Baurecht, Erschließung und tatsächlichen Gegebenheiten.
Zentral für die Wertermittlung ist der Bodenwert. Er wird in der Regel aus dem Bodenrichtwert und der Parzellenfläche abgeleitet, gegebenenfalls mit Zu- oder Abschlägen, wenn die konkreten Eigenschaften der Parzelle (Lage im Quartier, Zuschnitt, Erschließungszustand, Altlasten, Lärm) vom Richtwertfall abweichen. Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens werden Parzellen über ihre Flächen und Lagequalitäten mit tatsächlich gehandelten Vergleichsobjekten abgeglichen. Im Sachwertverfahren fließt der Bodenwert als eigenständige Komponente neben den Herstellungswerten des Gebäudes ein. Im Ertragswertverfahren beeinflusst die Parzelle den Bodenwertanteil sowie mittelbar die zulässige und erzielbare Nutzfläche, was – über Mieten, Bewirtschaftungskosten und den Liegenschaftszinssatz – den Ertragswert prägt.
Baurechtliche Kennziffern beziehen sich regelmäßig auf die Parzellenfläche. Die Grundflächenzahl (GRZ) limitiert die überbaubare Grundfläche, die Geschossflächenzahl (GFZ) begrenzt die zulässige Geschossfläche; in einigen Bereichen ist auch die Baumassenzahl (BMZ) relevant. Diese Kennziffern werden auf die amtlich nachgewiesene Fläche angewendet. Damit ist die Parzellengröße direktes Steuerungsinstrument für die maximal zulässige Bebauung und die wirtschaftliche Ausnutzung. Eine größere Parzelle kann eine höhere zulässige Geschossfläche ermöglichen; umgekehrt führen Teilflächen mit Nutzungsbeschränkungen, etwa Grün- oder Abstandsflächen, Gewässerrandstreifen oder Leitungstrassen, zu einer geringeren effektiv nutzbaren Fläche. In Verkehrswertgutachten werden solche Flächendifferenzierungen transparent ausgewiesen und wertangemessen berücksichtigt.
Die Genauigkeit der Flächenangabe ist wesentlich. Maßgeblich ist die Katasterfläche; sie ergibt sich aus der amtlichen Vermessung und wird im Fortführungsnachweis des Liegenschaftskatasters aktualisiert. Bei Teilungen (Teilungsvermessung) entstehen neue Parzellen mit eigenen Flurstücksnummern; bei Verschmelzungen werden mehrere Flurstücke zu einer Parzelle zusammengefasst. Solche Veränderungen wirken sich auf Kennziffern, Erschließungsbeiträge und die Marktgängigkeit aus. In der Praxis können Abweichungen zwischen gemessener Grundstücksgrenze vor Ort und alten Katasterunterlagen auftreten; aktuelle Vermessungen schaffen Klarheit und sind für belastbare Verkehrswertgutachten empfehlenswert.
Rechte und Lasten, die an einer Parzelle bestehen, verändern Nutzung und Wert. Dienstbarkeiten wie Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, Baulasten, Wegerechte oder Leitungsflächen schränken die Bebauung teilweise ein oder beanspruchen Teilflächen dauerhaft. Auch Erschließungszustand und Straßenanbindung sind parzellenbezogene Faktoren: Eine unzureichende Erschließung kann zu Kosten und zeitlichen Verzögerungen führen und im Rahmen der Wertermittlung zu wertmindernden Anpassungen.
Bei bebauten Grundstücken und bei Wohnungseigentum bleibt die Parzelle die Bezugsfläche für den Miteigentumsanteil am Grund und Boden. In der Bewertung wird der anteilige Bodenwert entsprechend dem Miteigentumsanteil aus der Parzellenfläche abgeleitet. Bei Erbbaurechten ist die Parzelle Grundlage für die Ermittlung des Bodenwerts und die Bemessung des Erbbauzinses.
Zusammenfassend ist die Parzelle die vermessungstechnische und katasterrechtliche Basiseinheit, auf der alle flächenbezogenen Größen, baurechtlichen Kennziffern und wertrelevanten Ableitungen aufbauen. Eine präzise Beschreibung der Parzelle – Lage, Größe, Zuschnitt, Rechte und Lasten, Erschließung – ist Voraussetzung für ein belastbares Verkehrswertgutachten und eine sachgerechte Immobilienbewertung.
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