In aller Kürze:
Vertikales Maß vom fertigen Fußboden bis zur Unterkante Decke bzw. Unterkante tragender Bauteile; relevant für Nutzung, Komfort und Flächenanrechnung.
Definition
Unter Raumhöhen versteht man die vertikalen Maße eines Innenraums, gemessen in der Regel als lichte Raumhöhe zwischen Oberkante des fertigen Fußbodens und Unterkante der fertigen Decke. In der Immobilienbewertung und im Verkehrswertgutachten sind Raumhöhen ein wesentliches Merkmal, weil sie die Nutzbarkeit, die marktgerechte Vermietbarkeit und damit mittelbar den Marktwert beziehungsweise Verkehrswert beeinflussen. Neben der allgemeinen Beschreibung des Bauzustands werden Raumhöhen in Gutachten in Zusammenhang mit Flächen, Maßen und Kennziffern betrachtet, da sie für die Flächenermittlung nach unterschiedlichen Regelwerken und für die Ableitung von Erträgen und Kosten maßgeblich sein können.
Für Wohnraum spielen Raumhöhen insbesondere im Kontext der Wohnflächenverordnung (WoFlV) eine Rolle. Die WoFlV legt fest, inwieweit Flächen unter Dachschrägen zur Wohnfläche zählen. Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als 1,00 m bleiben außer Ansatz, Flächen zwischen 1,00 m und 2,00 m werden zu 50 % angerechnet, und Flächen mit einer Höhe über 2,00 m werden voll angerechnet. Dadurch wirkt die Raumhöhe unmittelbar auf die rechnerische Wohnfläche und damit auf marktübliche Kaufpreise oder Mieten, die häufig in €/m² Wohnfläche angegeben werden. In Dachgeschossen mit Schrägen kann dieselbe Grundfläche je nach Raumhöhe zu unterschiedlichen Wohnflächen führen, was in der Bewertung im Vergleichswertverfahren und bei der Ableitung von Vergleichsmieten zu berücksichtigen ist.
Im gewerblichen Bereich ist die DIN 277 (Flächen und Rauminhalte von Bauwerken) maßgeblich für die Ermittlung von Nutzungsflächen und Rauminhalten. Die DIN 277 differenziert zwischen Grundflächen, Nutzflächen und technischen Funktionsflächen und ermöglicht die Ermittlung des Brutto-Rauminhalts (BRI). Die Raumhöhe fließt hier als Faktor in den Rauminhalt ein und beeinflusst somit beispielsweise Kubaturkennwerte. Für die Vermietung gewerblicher Flächen werden häufig die gif-Messianleitungen (z. B. MF/G für Mietflächen im Gewerbe) herangezogen; auch hier sind Mindesthöhen und nutzungsbezogene Anforderungen relevant, da sie die funktionale Tauglichkeit einer Fläche für bestimmte Nutzungen bestimmen. Eine Lagerhalle mit 6,50 m lichter Höhe hat einen anderen Markt und andere Mietansätze als eine Fläche mit 3,00 m, weil Staplerbetrieb, Regalsysteme und Technik davon abhängen.
Rechtliche Mindestanforderungen an Raumhöhen ergeben sich aus den jeweiligen Landesbauordnungen und Sonderbauverordnungen. Für Aufenthaltsräume werden in der Regel Mindesthöhen von etwa 2,40 m bis 2,50 m gefordert; im Dachgeschoss können abweichende Regelungen gelten. Werden diese Mindesthöhen unterschritten, kann die Nutzung eingeschränkt sein, was sich negativ auf die Marktgängigkeit und die vereinbarbare Miete auswirkt. In Verkehrswertgutachten ist daher zu dokumentieren, ob die Räume den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechen, da sich daraus Bewertungsrisiken ergeben.
Begrifflich ist zwischen lichter Raumhöhe, Rohbauhöhe und Konstruktionshöhe zu unterscheiden. Die lichte Raumhöhe misst sich zwischen Fertigfußboden und Unterkante der fertigen Decke oder einer abgehängten Decke. Abgehängte Decken reduzieren die nutzbare Höhe, können jedoch technisch notwendig sein, etwa für Leitungsführung oder Akustik. Die Rohbauhöhe bezieht sich auf den Zustand ohne Boden- und Deckenbekleidungen und ist für die Planung, nicht jedoch für die Bewertung der tatsächlichen Nutzbarkeit maßgeblich. In Gutachten ist klarzustellen, auf welche Messbasis sich die Angaben beziehen. Für die Messgenauigkeit sind Toleranzen nach DIN 18202 zu beachten, die bei Stichprobenmessungen und bei der Einordnung von Abweichungen helfen.
Bewertungstechnisch wirkt sich die Raumhöhe auf mehrere Verfahren aus. Im Ertragswertverfahren beeinflusst sie die erzielbare Marktmiete, weil Nutzeranforderungen an Komfort, Belichtung und Nutzungsflexibilität stark von der Höhe abhängen. Höhere Decken im Altbau können, je nach Teilmarkt, wertbildend sein, während zu geringe Höhen die Vermietbarkeit einschränken und über höhere Leerstandsrisiken und Mietabschläge in die nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete einfließen. Dies spiegelt sich unmittelbar im kapitalisierten Ertrag und somit im Verkehrswert wider; der Liegenschaftszinssatz diskontiert diese erwarteten Ertragsunterschiede. Im Sachwertverfahren ist die Raumhöhe Bestandteil des Gebäudestandards, da Herstellungskosten und Ausbau abhängig von Konstruktionshöhen variieren. Zudem beeinflusst die Raumhöhe den Rauminhalt und damit bestimmte Kostenkennwerte. Im Vergleichswertverfahren wird der Effekt über Marktpreise vergleichbarer Objekte sichtbar, die bei ähnlicher Lage und Flächengröße je nach Raumhöhe unterschiedliche Preise erzielen.
Praktisch wichtig ist die sorgfältige Erfassung und Dokumentation der Raumhöhen im Rahmen der Objektbesichtigung. Dazu gehören stichprobenartige Messungen mit Bezug auf den Fertigfußboden, die Kennzeichnung von Bereichen mit reduzierter Höhe, insbesondere unter Dachschrägen, sowie die Klarstellung, ob abgehängte Decken vorliegen. Bei Abweichungen innerhalb eines Raums sollte die Bewertung auf die für die Nutzung maßgeblichen Höhen abstellen. Werden Flächen nach WoFlV, DIN 277 oder nach gif-Regeln ausgewiesen, ist im Gutachten anzugeben, welches Regelwerk angewendet wurde, um die Nachvollziehbarkeit zu gewährleisten. Auf diese Weise wird transparent, wie die Raumhöhe die Flächen, die Kennziffern und letztlich den Verkehrswert beeinflusst.
Unterstützung bei Recherche und Formulierung durch Neuroflash.
Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 |
Beitragsbild(er): © Adobe Stock
Verkehrswertgutachten • Kurzgutachten/Werteinschätzung
oder rufen Sie mich an:
0151 4012 9681 oder 0800 6647 011 (kostenfrei)
