In aller Kürze:
Fläche, die vertraglich an Mietende überlassen werden kann; je nach Objektart und Regelwerk (WoFlV, DIN 277, gif) unterschiedlich abgegrenzt.
Definition
Die vermietbare Fläche ist diejenige Fläche einer Immobilie, die rechtlich und tatsächlich an Dritte überlassen und mit einem Mietzins belegt werden kann. Sie ist damit eine zentrale Bezugsgröße für Mieten pro Quadratmeter, Erträge und Kennzahlen in der Immobilienbewertung. In Verkehrswertgutachten bildet die vermietbare Fläche insbesondere im Ertragswertverfahren die Grundlage für die Ableitung der nachhaltig erzielbaren Miete und damit für den Reinertrag, der mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert wird. Zugleich ist sie von Flächenbegriffen wie Brutto-Grundfläche, Nettogrundfläche oder Wohnfläche abzugrenzen, da je nach Norm und Nutzung unterschiedliche Flächenanteile einfließen.
Die Definition und Abgrenzung der vermietbaren Fläche hängt in der Praxis von der Nutzungsart und dem zugrunde gelegten Regelwerk ab. Bei Wohnraum wird häufig nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) gerechnet; bei Gewerbeflächen orientieren sich Marktteilnehmende regelmäßig an Flächenstandards der gif (z. B. Mietfläche für gewerblichen Raum) oder an DIN-277-basierten Angaben. Diese Standards verfolgen unterschiedliche Zwecke: Während die DIN 277 Flächen für Planung und Kosten strukturiert, zielt die WoFlV auf die Wohnfläche im mietrechtlichen Kontext und die gif-Standards auf eine marktnahe, vertragsfähige Mietfläche im Gewerbebereich. In jedem Verkehrswertgutachten ist daher anzugeben, welcher Flächenstandard verwendet wurde, da Kennzahlen wie €/m² nur im Kontext der jeweiligen Methode vergleichbar sind.
Für Wohnimmobilien enthält die WoFlV klare Anrechnungsregeln. Voll anrechenbar sind in der Regel alle Wohnräume innerhalb der lichten Raumhöhen. Unter Dachschrägen gilt eine Besonderheit: Flächen unter 1,00 m lichter Höhe zählen nicht, Flächen zwischen 1,00 m und 2,00 m werden mit 50 Prozent angesetzt, und erst ab 2,00 m erfolgt die volle Anrechnung. Balkone, Loggien und Terrassen werden häufig mit 25 bis 50 Prozent berücksichtigt, abhängig von Lage und Nutzbarkeit; die konkrete Quote sollte transparent benannt werden. Nicht zur Wohnfläche zählen beispielsweise Kellerräume, Heizungsräume oder Garagen. Die so ermittelte Wohnfläche stellt die vermietbare Fläche im klassischen Wohnraummietmarkt dar, auf die sich Mietspiegel und Angebotsmieten beziehen.
Bei Gewerbeimmobilien liegt der Fokus auf der Fläche, die der Mieter wirtschaftlich nutzt und für die er Miete zahlt. Nach marktüblichen gif-Standards werden Mietflächen abgegrenzt und Nebenflächen, die nicht exklusiv nutzbar oder dem allgemeinen Betrieb der Immobilie dienen (z. B. Technikräume, allgemeine Verkehrsflächen), ausgeschlossen. Je nach Vertragslage können einzelne Flächenanteile (z. B. Archivflächen, Nebenräume) abweichend geregelt oder mit abweichenden Mietsätzen belegt werden. Wichtig ist, dass die im Mietvertrag definierte Flächenbasis eindeutig dokumentiert ist, damit die Miete pro Quadratmeter und der Rohertrag prüfbar sind. In Verkehrswertgutachten wird diese Flächenbasis beibehalten oder, falls erforderlich, konsistent auf einen anerkannten Standard umgerechnet und offen gelegt.
Die vermietbare Fläche unterscheidet sich damit von anderen Flächenbegriffen. Die Brutto-Grundfläche umfasst auch Außen- und Konstruktionsflächen, die nicht vermietbar sind. Die Nettogrundfläche nach DIN 277 ist näher an der Nutzung, enthält aber auch Funktions- und Verkehrsflächen, die typischerweise nicht in die Mietfläche eingehen. Für die Ableitung marktüblicher Mieten ist daher die korrekt abgegrenzte vermietbare Fläche entscheidend, nicht eine reine Planungs- oder Konstruktionsfläche.
In der Bewertungspraxis wird die vermietbare Fläche zur Ermittlung des marktüblichen Rohertrags verwendet. Dazu werden für jede Nutzungseinheit die vermietbaren Quadratmeter mit den jeweils erzielbaren oder vertraglich vereinbarten Mieten pro Quadratmeter multipliziert. Bei gemischt genutzten Objekten werden unterschiedliche Nutzungen mit den entsprechenden Marktmieten bewertet. Im nächsten Schritt werden Bewirtschaftungskosten abgezogen, um den Reinertrag zu erhalten, der im Ertragswertverfahren mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert wird. Bereits geringe Abweichungen in der vermietbaren Fläche führen – bei hohen €/m²-Mieten – zu spürbaren Wertdifferenzen. Deshalb sind Flächenaufmaß, Dokumentation des Standards und Plausibilisierung der Flächen besonders relevant.
Für Laien ist wichtig: Die vermietbare Fläche ist kein frei wählbarer Wert, sondern folgt definierten Regeln. Ein sachgerechtes Aufmaß, die klare Benennung des angewandten Standards (WoFlV, gif, DIN-277-bezogen) und die Nachvollziehbarkeit der Anrechnung von Sonderflächen sichern Transparenz. In Verkehrswertgutachten wird die Methode offengelegt, die Flächen werden plausibilisiert, und gegebenenfalls mit marktüblichen Anrechnungssätzen angepasst. So bleibt die Grundlage für Mieten, Erträge und Kennzahlen stabil und vergleichbar, und der abgeleitete Verkehrswert spiegelt den Marktwert auf belastbarer Flächenbasis wider.
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