In aller Kürze:
Anteil der Grundstücksfläche, der durch Gebäude, befestigte Beläge oder technische Abdichtungen wasserundurchlässig ist, üblicherweise in Prozent angegeben.
Definition
Der Versiegelungsgrad bezeichnet den Anteil einer Grundstücksfläche, der durch bauliche oder technische Maßnahmen so bedeckt ist, dass Niederschlagswasser nicht oder nur eingeschränkt in den Boden infiltrieren kann. Er wird in der Regel als Kennziffer in Prozent angegeben und ergibt sich aus dem Verhältnis der versiegelten Fläche zur gesamten Grundstücksfläche. Grundlage ist die Flächensumme sämtlicher dicht oder weitgehend dicht abschließender Beläge wie Gebäudegrundflächen, Asphalt, Betonpflaster, bituminöse Beläge, Hallenflächen, Garagenzufahrten, Lagerflächen oder großflächig befestigte Wege. Teilweise wasserdurchlässige Beläge wie Rasengittersteine, Dränpflaster oder Schotterflächen werden häufig mit Anrechnungsfaktoren berücksichtigt, weil sie Wasser in geringerem Umfang versickern lassen. Damit ist der Versiegelungsgrad eine technisch definierte Maßzahl, die den Zustand der Oberflächenabdeckung eines Grundstücks beschreibt.
Für die Ermittlung in der Immobilienbewertung werden die Flächen in Quadratmetern erfasst und nach Belagsart differenziert. Vollversiegelte Bereiche werden zu 100 Prozent angerechnet, Teilversiegelungen je nach Durchlässigkeit mit reduzierten Faktoren. Die Summe der angerechneten Flächen wird durch die Grundstücksgröße dividiert und mit 100 multipliziert. Wichtig ist die saubere Abgrenzung: Dachüberstände zählen nur insoweit, wie sie die Grundfläche überdecken, Grünflächen bleiben unberücksichtigt, technische Anlagen auf dem Boden (zum Beispiel Trafostationen) werden entsprechend ihrer Grundfläche einbezogen. Datenquellen sind Bauunterlagen, Bebauungspläne, Liegenschaftskarten, Luftbilder, Vermessungen vor Ort sowie die Zustandsfeststellung im Rahmen einer Begehung. Der Versiegelungsgrad ist damit nachvollziehbar messbar und rechnerisch überprüfbar.
In Verkehrswertgutachten (§ 194 BauGB) hat der Versiegelungsgrad mehrere Bewertungsbezüge. Im Vergleichswertverfahren wirkt er über die Marktbeobachtung: Grundstücke mit hoher Befestigungsqualität und tragfähigen Flächen sind für bestimmte Nutzungen (zum Beispiel Logistik, Produktion, Handel mit Außenlager) funktional vorteilhaft, was sich in den Vergleichspreisen widerspiegeln kann. Umgekehrt kann ein sehr hoher Versiegelungsgrad bei wohnwirtschaftlichen Lagen als nachteilig wahrgenommen werden, etwa wegen fehlender Grünanteile und Aufheizung, was sich in der Nachfrage niederschlagen kann. Der Sachverhalt wird in der Ableitung des Marktwerts/Verkehrswerts über geeignete Vergleichsobjekte oder wertbeeinflussende Merkmalsanpassungen abgebildet.
Im Sachwertverfahren beeinflusst der Versiegelungsgrad vor allem die Außenanlagen. Umfang und Qualität befestigter Flächen gehen über die Herstellungskosten der Außenanlagen in den Sachwert ein, während potenzielle Entsiegelungs- oder Erneuerungskosten bei alters- und zustandsbedingten Abschreibungen sowie bei Marktanpassungen berücksichtigt werden können. Ein hoher Anteil alter, sanierungsbedürftiger Beläge kann den Substanzwert mindern. Zusätzlich ist die Nutzungsdauer relevanter Flächentypen zu würdigen, da unterschiedliche Beläge (zum Beispiel Asphalt versus Betonpflaster) verschiedene Lebensdauern und Instandhaltungszyklen aufweisen.
Im Ertragswertverfahren wirkt der Versiegelungsgrad mittelbar über Bewirtschaftungskosten und Nutzungsmöglichkeiten. Befestigte Flächen können zusätzliche Erträge ermöglichen (zum Beispiel vermietbare Stellplätze oder Lagerhöfe), zugleich aber laufende Kosten verursachen, etwa für Reinigung, Instandhaltung, Winterdienst und gegebenenfalls gebührenrelevante Niederschlagswasserableitung. Solche Kostenpositionen fließen in die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ein und wirken sich über den Kapitalisierungsprozess (Liegenschaftszinssatz) auf den Ertragswert aus. Soweit der Markt in Miet- oder Pachtpreisen gezielt für nutzbare Außenflächen zahlt, sollten diese Erträge separat erfasst und plausibilisiert werden.
Wichtig ist die Abgrenzung zur planungsrechtlichen Grundflächenzahl (GRZ). Die GRZ regelt die maximal zulässige Überbauung eines Grundstücks, während der Versiegelungsgrad die tatsächliche Oberflächenabdichtung abbildet, die über die Gebäudegrundfläche hinausgeht. Ein Grundstück kann planungsrechtlich zulässig bebaut sein und dennoch einen höheren Versiegelungsgrad aufweisen, wenn zusätzliche Hofflächen, Wege oder Stellplätze befestigt sind. Für die Bewertung ist daher die tatsächliche Ausprägung maßgeblich, nicht nur die planungsrechtliche Obergrenze.
Ökologische und wasserwirtschaftliche Aspekte sind ebenfalls zu berücksichtigen. Ein hoher Versiegelungsgrad reduziert die natürliche Versickerung, erhöht Oberflächenabfluss und kann technische Entwässerungsmaßnahmen erfordern. In vielen Kommunen beeinflusst dies die Höhe von Niederschlagswassergebühren, was betriebswirtschaftlich relevant sein kann. Zudem gewinnt die qualitative Bewertung von Entsiegelung, Begrünung und Regenwassermanagement an Bedeutung, da marktseitig eine wachsende Sensibilität für klimaangepasste und nachhaltige Liegenschaften zu beobachten ist. Solche Faktoren werden jedoch stets über Marktdaten und objektspezifische Merkmale in den Marktwert/Verkehrswert übertragen und nicht spekulativ angesetzt.
Zusammengefasst ist der Versiegelungsgrad eine zentrale, messbare Kennziffer in der Immobilienbewertung. Er verbindet Flächenermittlung, technische Belagsqualitäten und nutzungsbezogene Anforderungen und wirkt je nach Bewertungsverfahren über Außenanlagenwerte, Erträge, Bewirtschaftungskosten und Marktnachfrage auf den Verkehrswert. Eine sorgfältige Datenerhebung und transparente Herleitung sichern die Nachvollziehbarkeit im Verkehrswertgutachten.
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