In aller Kürze:
Anrechenbare Fläche der zu Wohnzwecken dienenden Räume nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV); bestimmte Flächen (z. B. unter Dachschrägen, Balkone) werden ganz, anteilig oder gar nicht berücksichtigt.
Definition
Wohnfläche bezeichnet die Summe der anrechenbaren Grundflächen aller Räume, die zum Wohnen bestimmt und innerhalb einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gelegen sind. In der Immobilienbewertung und im Verkehrswertgutachten ist sie eine zentrale Bezugsgröße: Sie beeinflusst Vergleichspreise in Euro pro Quadratmeter, die mietrelevanten Ertragskennziffern im Ertragswertverfahren (zum Beispiel Miete pro Quadratmeter Wohnfläche) und die sachgerechte Einordnung des Objekts in Markt- und Größenklassen. Maßgeblich ist in der Regel die Wohnflächenverordnung (WoFlV), sofern vertraglich oder gutachterlich nichts Abweichendes bestimmt wird. Die WoFlV legt fest, welche Flächen anzurechnen sind, wie sie zu messen sind und in welcher Höhe sie in die Wohnfläche einfließen.
Zur Ermittlung der Wohnfläche werden die lichten Maße der fertigen Räume herangezogen, das heißt die gemessene Länge und Breite zwischen den begrenzenden Bauteilen im ausgebauten Zustand. Aus diesen lichten Fertigmaßen ergeben sich die Grundflächen der einzelnen Räume, die anschließend nach den Anrechnungsregeln der WoFlV gewichtet werden. Voll angerechnet werden alle Räume, die dem Aufenthalt dienen: Wohn- und Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad, WC, Flure und Abstellräume innerhalb der Wohnung. Nicht zur Wohnfläche zählen insbesondere Zubehörräume außerhalb der Wohnung wie Keller-, Dachboden- oder Heizungsräume sowie Garagen.
Besondere Regeln gelten für Flächen mit eingeschränkter Höhe und für Freisitze. Entscheidend ist die lichte Höhe über der Bodenfläche: Liegt sie bei mindestens 2,00 m, wird die Fläche zu 100 Prozent angerechnet; zwischen 1,00 m und 2,00 m beträgt die Anrechnung 50 Prozent; unter 1,00 m bleibt die Fläche außer Ansatz. Diese Staffel ist vor allem in Räumen mit Dachschrägen relevant. Flächen unter Treppen mit mehr als drei Steigungen werden nicht angerechnet, soweit dort keine ausreichende lichte Höhe vorhanden ist. Die Grundflächen unter feststehenden Einbauten wie Einbaumöbeln werden grundsätzlich mitgezählt, da die Bodenfläche nutzbar bleibt. Grundflächen von Schornsteinen, Pfeilern und Säulen werden hingegen nicht berücksichtigt, wenn sie eine Grundfläche von mehr als 0,1 m² aufweisen und höher als 1,50 m sind.
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind nach WoFlV grundsätzlich anteilig anzurechnen. Üblich ist eine Anrechnung von 25 Prozent; in besonders hochwertiger Lage oder bei überdurchschnittlicher Nutzbarkeit kann die Anrechnung bis zu 50 Prozent betragen. Wintergärten werden bei ganzjähriger Nutzbarkeit und Heizung vollständig (100 Prozent), ansonsten regelmäßig mit 50 Prozent berücksichtigt. Diese Differenzierung trägt dem Umstand Rechnung, dass Freisitze und unbeheizte Glasanbauten nicht in gleicher Weise wie Innenräume für das dauerhafte Wohnen zur Verfügung stehen.
Wichtig ist die Abgrenzung zur Nutzfläche und zur Grundfläche nach DIN 277. Die DIN 277 ordnet Flächen technischen und funktionalen Kategorien zu (zum Beispiel Nutz-, Technik- und Verkehrsflächen) und ermittelt Brutto- und Netto-Grundflächen unabhängig von wohnungsrechtlichen Anrechnungsregeln. Sie dient häufig dem Planen und Bauen sowie der wirtschaftlichen Bewirtschaftung, ist jedoch keine Wohnflächenberechnung im Sinne der WoFlV. In Kaufverträgen, Mietverträgen oder Flächennachweisen kann ausdrücklich auf DIN 277 abgestellt werden; in diesem Fall weichen die Quadratmeterwerte regelmäßig von der Wohnfläche nach WoFlV ab. Für die Transparenz eines Verkehrswertgutachtens ist daher stets zu dokumentieren, nach welchem Standard die Flächen ermittelt wurden.
Die Ermittlung der Wohnfläche erfolgt im Regelfall durch ein Aufmaß vor Ort anhand von Plänen und einer Plausibilitätsprüfung. Professionell eingesetzt werden Laserdistanzmessgeräte und Planunterlagen, die die lichten Fertigmaße erkennen lassen. Bei Dachgeschossen werden die Höhenzonen exakt abgegrenzt, bei Freisitzen die Nutzungsqualität bewertet. Für die Nachvollziehbarkeit eines Verkehrswertgutachtens werden die Einzelräume mit ihren Grundflächen, Anrechnungsfaktoren und resultierenden Wohnflächenanteilen nachvollziehbar dargestellt. So lassen sich die aus der Wohnfläche abgeleiteten Kennziffern – etwa Miete je Quadratmeter Wohnfläche, Vergleichswerte je Quadratmeter oder auch Normalherstellungskosten je Quadratmeter im Sachwertverfahren – fachgerecht verwenden.
Rechtlich und wirtschaftlich bedeutsam ist, dass Abweichungen in der Wohnfläche die wertrelevanten Kennziffern direkt beeinflussen. Eine korrekt und transparent ermittelte Wohnfläche erhöht die Vergleichbarkeit am Markt und reduziert Streitpotenzial. In der Bewertungspraxis wird daher auf die konsistente Anwendung der WoFlV geachtet, sofern der Bewertungsanlass (zum Beispiel ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB) keine andere Flächensystematik erfordert. Entscheidend ist stets, dass die zugrunde gelegte Flächendefinition eindeutig benannt, fachlich korrekt angewandt und für Dritte prüfbar dokumentiert wird. So bleibt die Wohnfläche eine verlässliche Grundlage für die Bestimmung von Marktwert und Verkehrswert.
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