In aller Kürze:
Flächen zum Ausgleich oder zur Ersatzmaßnahme für Eingriffe in Natur und Landschaft (Eingriffsregelung), festgesetzt z. B. nach § 1a BauGB und BNatSchG. Kann Planungs- und Herstellungskosten von Vorhaben beeinflussen.
Definition
Eine Ausgleichsfläche stellt einen zentralen Begriff im Kontext der Immobilienbewertung und des Verkehrswertgutachtens dar, insbesondere wenn es um die Entwicklung von Grundstücken im Spannungsfeld von Planung und Baurecht geht. Grundsätzlich werden Ausgleichsflächen geschaffen, um Eingriffe in Natur und Landschaft, die durch Baumaßnahmen oder andere Vorhaben verursacht werden, zu kompensieren. Es handelt sich hierbei um ein Instrument des Naturschutzrechts, welches sicherstellen soll, dass die Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts und das Landschaftsbild auch bei fortschreitender Bebauung erhalten bleiben oder wiederhergestellt werden.
Der rechtliche Hintergrund der Ausgleichsflächen findet sich primär im Baugesetzbuch (BauGB) und im Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) wieder. Diese Gesetze legen fest, dass bei Planvorhaben, die erheblich in Natur und Landschaft eingreifen, entsprechende Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen zu schaffen sind. Dies betrifft beispielsweise die Versiegelung von Flächen, die Veränderung von Biotopen oder den Verlust von Grünflächen. Ziel ist es, den Grundsatz der Eingriffsregelung umzusetzen, wonach unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege ausgeglichen oder ersetzt werden müssen. Die Anforderungen an Art, Umfang und Lage der Ausgleichsmaßnahmen sind dabei detailliert festgelegt und müssen nachweislich die beeinträchtigten Funktionen von Natur und Landschaft wiederherstellen oder neu entwickeln.
Für die Immobilienbewertung und die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens ist die Existenz und Eignung von Ausgleichsflächen von erheblicher Relevanz. Der Verkehrswert eines Grundstücks kann maßgeblich durch die Notwendigkeit der Schaffung von Ausgleichsflächen oder durch die Lage in der Nähe solcher Flächen beeinflusst werden. Erhält ein Investor die Auflage, im Rahmen eines Bauprojekts eine bestimmte Fläche als Ausgleichsfläche auszuweisen oder zu entwickeln, so entstehen hierdurch zusätzliche Kosten und gegebenenfalls auch Nutzungsbeschränkungen für das betroffene Grundstück. Diese Faktoren müssen im Verkehrswertgutachten Berücksichtigung finden, da sie den Marktwert der Immobilie mindern können. Ein Sachverständiger hat daher zu prüfen, inwiefern die Auflagen zur Kompensation von Eingriffen die bauliche oder sonstige Nutzungsmöglichkeiten des zu bewertenden Grundstücks einschränken.
Weiterhin können Ausgleichsflächen auch unabhängig von einem konkreten Bauvorhaben existieren und selbst Gegenstand einer Bewertung sein. Dies ist der Fall, wenn Gemeinden oder Träger öffentlicher Belange sogenannte Ökokonten führen, auf denen Ausgleichsmaßnahmen im Voraus gebucht werden, um sie später bei Eingriffen in Natur und Landschaft verrechnen zu können. Solche Flächen weisen spezifische Merkmale auf, die ihren Wert beeinflussen, wie etwa ihre ökologische Qualität, ihre Lage und die damit verbundenen Entwicklungspotenziale. Ein Verkehrswertgutachten für eine solche Fläche muss die naturschutzfachliche Funktion und die damit verbundenen rechtlichen Rahmenbedingungen detailliert analysieren und in die Wertermittlung einbeziehen.
Die praktische Relevanz von Ausgleichsflächen zeigt sich zudem in der Bauleitplanung. Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen sind Gemeinden dazu verpflichtet, die Belange des Umweltschutzes zu berücksichtigen. Dies beinhaltet oft die Festsetzung von Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft. Soll ein bisher unbebautes Grundstück bebaut werden, ist nicht selten der Nachweis zu erbringen, wie die durch die Bebauung hervorgerufenen Eingriffe in die Natur kompensiert werden sollen. Dies kann durch die Schaffung einer Ausgleichsfläche auf dem eigenen Grundstück, auf einem anderen Grundstück oder durch den Erwerb von Ökopunkten geschehen. Alle diese Optionen haben direkte finanzielle und planerische Auswirkungen auf das Bauvorhaben und somit auf den Wert des Gesamtprojekts oder der einzelnen Grundstücke.
Abschließend ist festzuhalten, dass Ausgleichsflächen ein wesentlicher Bestandteil eines nachhaltigen Planens und Bauens sind. Sie gewährleisten die Einhaltung naturschutzrechtlicher Vorgaben und sind somit unerlässlich für die Genehmigungsfähigkeit vieler Bauvorhaben. Für den professionellen Sachverständigen in der Immobilienbewertung bedeutet dies, ein umfassendes Verständnis für die komplexen Wechselwirkungen zwischen Baurecht, Naturschutz und Verkehrswertermittlung zu besitzen. Die korrekte Berücksichtigung von Ausgleichsflächen im Verkehrswertgutachten ist entscheidend für eine präzise und nachvollziehbare Bewertung.
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