Grundstück, Planung und Baurecht

Ein Grundstück ist mehr als eine Fläche mit Grenzsteinen. Für die Immobilienbewertung und insbesondere für ein fundiertes Verkehrswertgutachten entscheidet sich der Wert maßgeblich durch das Zusammenspiel von Lage, planungsrechtlichen Vorgaben und baurechtlichen Rahmenbedingungen. Wer den Marktwert einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks realistisch einschätzen möchte, muss daher verstehen, wie Planung und Baurecht die Nutzbarkeit, die Ertragsmöglichkeiten und die Bebaubarkeit bestimmen. Dieser Einleitungstext gibt Ihnen einen strukturierten Überblick darüber, welche Aspekte von Grundstück, Planung und Baurecht die Wertermittlung prägen, welche Unterlagen entscheidend sind und warum verlässliche Fakten die Basis jeder seriösen Immobilienbewertung bilden.

Ausgangspunkt jeder Bewertung ist die klare Trennung von Bodenwert und Gebäude- beziehungsweise Nutzungswert. Der Bodenwert eines Grundstücks ergibt sich aus der Lagequalität, den rechtlichen Nutzungsmöglichkeiten und der Marktnachfrage. Er wird häufig anhand des Vergleichswertverfahrens ermittelt, beispielsweise durch Rückgriff auf Bodenrichtwerte und Vergleichskaufpreise. Liegt eine bauliche Nutzung vor oder ist sie planungsrechtlich zulässig, beeinflusst das die Bewertung erheblich. Ein Grundstück, das nach Planungsrecht deutlich stärker bebaubar ist, hat in der Regel einen höheren Verkehrswert als ein Grundstück mit restriktiven Vorgaben.

Das Planungsrecht wird in Deutschland im Wesentlichen durch das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) geprägt. Der Flächennutzungsplan gibt die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung im Überblick vor, während der Bebauungsplan verbindliche Festsetzungen trifft. Für die Bewertung ist der Bebauungsplan zentral: Er legt beispielsweise die Art der baulichen Nutzung (Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet), das Maß der baulichen Nutzung (etwa durch Grundflächenzahl – GRZ – und Geschossflächenzahl – GFZ), die Bauweise, die überbaubaren Grundstücksflächen und gegebenenfalls besondere Auflagen fest. Ob und in welchem Umfang gebaut werden darf, entscheidet damit unmittelbar mit über den Marktwert. Wo kein Bebauungsplan existiert, erfolgt die Beurteilung häufig nach der Umgebungsbebauung (§ 34 BauGB). Auch dann gilt: Die faktisch zulässige und genehmigungsfähige Nutzung ist für den Wert entscheidend.

Baurecht umfasst zudem die bauordnungsrechtlichen Anforderungen der Länder. Diese regeln unter anderem Abstandsflächen, Brandschutz und Stellplätze. Solche Vorgaben beeinflussen die wirtschaftlich sinnvolle Gestaltung und die realisierbare Nutzfläche. Je nach Grundstücksform, Erschließungssituation und Nachbarschaft können bauordnungsrechtliche Grenzen die nutzbare BGF und damit den Wert spürbar einschränken. Ebenso relevant sind Baulasten. Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, bestimmte Dinge zu dulden oder zu unterlassen, beispielsweise die Sicherung von Zufahrten oder Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück zugunsten eines Nachbargrundstücks. Baulasten sind im Baulastenverzeichnis eingetragen und können die Bebaubarkeit und den Wert beeinflussen. Neben Baulasten sind Grunddienstbarkeiten und Leitungsrechte aus dem Grundbuch zu prüfen, denn auch sie können die Nutzung und damit den Marktwert mindern.

Erschließung ist ein weiterer zentraler Wertfaktor. Ein Grundstück gilt erst dann baureif, wenn die Erschließung gesichert ist: öffentliche Straße, Wasser, Abwasser, Strom, gegebenenfalls Gas und Telekommunikation. Offene Erschließungs- oder Ausbaubeiträge, fehlende Zuwegung oder ungeklärte Medienführungen sind Risiken, die den Verkehrswert mindern und in der Bewertung berücksichtigt werden müssen. Für die Ermittlung des Bodenwerts und die Einschätzung der baulichen Nutzbarkeit sind daher die Erschließungszustände und die Kostenfolgen sorgfältig zu prüfen.

Neben dem Planungs- und Bauordnungsrecht wirken weitere öffentlich-rechtliche Beschränkungen wertbestimmend. Dazu zählen Natur- und Landschaftsschutz, Denkmalschutz, Immissionsschutz oder Überschwemmungsgebiete. Auch Verdachtsflächen und Altlastenprobleme sind relevant; sie können die Nutzung einschränken oder Sanierungskosten nach sich ziehen. Im Verkehrswertgutachten ist zu klären, ob solche Umstände vorliegen, wie sie die Marktgängigkeit beeinflussen und in welcher Form sie in die Wertermittlung einfließen. Seriöse Bewertungen stützen sich dabei auf Aktenauskünfte, Katastereinträge, behördliche Auskünfte und – wenn erforderlich – gutachterliche Stellungnahmen von Fachdisziplinen.

Die Wahl des Bewertungsverfahrens richtet sich nach der Art der Immobilie und ihrer Nutzung. Bei unbebauten Grundstücken und eigengenutzten Wohnimmobilien kommt häufig das Vergleichswertverfahren zum Einsatz, gestützt auf tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte. Bei Renditeimmobilien ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Hier bestimmt die nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete, abgezinst mit dem marktüblichen Liegenschaftszinssatz, den Wert. Planungsrechtliche Vorgaben beeinflussen in diesem Verfahren sowohl die zulässige Nutzung (und damit die erzielbaren Mieten) als auch das Risiko- und Renditeprofil, das sich im Liegenschaftszinssatz widerspiegelt. Beim Sachwertverfahren, das besonders bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Spezialimmobilien Anwendung findet, wird der Gebäudesachwert aus den Herstellungskosten abzüglich Abschreibung und unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer ermittelt, zuzüglich des Bodenwerts. Auch hier gilt: Planungs- und Baurecht setzen den Rahmen, in dem ein Gebäude wirtschaftlich genutzt werden kann, und prägen damit die Werthaltigkeit.

Ein spezieller Fall ist das Erbbaurecht. Hier wird das Grundstück getrennt vom Gebäude genutzt; der Erbbaurechtsvertrag, der Erbbauzins und die Restlaufzeit beeinflussen den Wert maßgeblich. Für Verkehrswertgutachten sind die vertraglichen Regelungen, die Anpassungsklauseln und etwaige Rückfallansprüche präzise zu analysieren. Gleiches gilt für Sondernutzungsrechte, Wegerechte oder dinglich gesicherte Stellplätze; sie können den Wert erhöhen oder mindern, je nach Ausgestaltung und Marktgängigkeit.

Für eine belastbare Bewertung sind bestimmte Unterlagen unverzichtbar. Dazu zählen Auszüge aus dem Grundbuch, der Bebauungsplan samt Begründung, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, Katasterunterlagen, Erschließungsnachweise, gegebenenfalls die Bauakte mit Baugenehmigungen und Bestandsplänen, Altlastenauskünfte sowie Bodenrichtwerte und – bei Ertragsobjekten – Marktdaten wie Liegenschaftszinssätze aus den Veröffentlichungen der Gutachterausschüsse. Diese verifizierbaren Daten bilden das Fundament, um Annahmen zu plausibilisieren, rechtliche Risiken korrekt abzubilden und den Verkehrswert nachvollziehbar herzuleiten. Fehlen wesentliche Unterlagen, sollten Unsicherheiten klar benannt und, soweit möglich, durch belastbare Annahmen und Sensitivitätsbetrachtungen aufgefangen werden.

In der Praxis wirken Planungs- und Baurecht auch über Genehmigungshistorien und Bestandsabweichungen. Nicht genehmigte Anbauten, Nutzungsänderungen ohne Genehmigung oder Abweichungen von genehmigten Plänen stellen rechtliche Risiken dar, die zu Rückbauverfügungen oder Nutzungseinschränkungen führen können. Ein Verkehrswertgutachten prüft, ob die vorhandene Nutzung dem genehmigten Zustand entspricht, und berücksichtigt etwaige Rechtsunsicherheiten im Marktwert. Ebenso relevant sind Umwandlungs- und Teilungsaspekte, etwa bei Wohnungseigentum. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Sondernutzungsrechte definieren die rechtliche Zuordnung von Flächen und damit den wertrelevanten Umfang.

Letztlich verdichtet sich all dies in der Frage: Was kann auf dem Grundstück rechtlich zulässig, wirtschaftlich sinnvoll und marktgängig realisiert oder fortgeführt werden? Die Antwort bestimmt, ob der Schwerpunkt der Bewertung im Bodenwert, im Ertragswert oder im Sachwert liegt, und welche Korrekturen für Chancen und Risiken anzusetzen sind. Ein Grundstück in guter Lage mit klaren, großzügigen Festsetzungen und gesicherter Erschließung weist regelmäßig eine höhere Nachfrage und bessere Marktgängigkeit auf als ein Grundstück mit Restriktionen, offenen Beiträgen oder unklarer Genehmigungslage. Das Verkehrswertgutachten macht diese Zusammenhänge transparent, dokumentiert die Datengrundlage und begründet die Wertansätze nachvollziehbar.

Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie bewerten lassen möchten, lohnt sich ein strukturierter und faktenbasierter Ansatz. Die sorgfältige Prüfung von Planung, Baurecht, Erschließung und rechtlichen Lasten reduziert Risiken, erhöht die Entscheidungssicherheit und schafft eine tragfähige Basis für Kauf, Verkauf, Finanzierung oder strategische Entwicklung. Auf dieser Grundlage lässt sich der Verkehrswert als Marktwert im Sinne des § 194 BauGB verlässlich ermitteln – präzise, sachlich und für alle Beteiligten nachvollziehbar.

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Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 | Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein.

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