In aller Kürze:
Flächen außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile; Bauen ist grundsätzlich unzulässig, mit Ausnahmen für privilegierte Vorhaben (z. B. Land- und Forstwirtschaft). Wirkt wertdämpfend gegenüber Innenbereichslagen.
Definition
Der Begriff des Außenbereichs erfährt im Bereich der Immobilienbewertung und bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten gemäß § 35 BauGB eine zentrale Bedeutung. Diese rechtliche Einordnung prägt maßgeblich die Bebaubarkeit eines Grundstücks und somit dessen Verkehrswert. Das Verständnis der damit verbundenen Planungsgrundlagen und des Baurechts ist daher für die nachvollziehbare Ermittlung des Verkehrswerts unerlässlich.
Der Außenbereich ist eine baurechtliche Kategorie, die jene Flächen umfasst, die weder einem Bebauungsplan unterliegen noch als im Zusammenhang bebaute Ortsteile gelten. Im Gegensatz dazu stehen der Innenbereich, der planungsrechtlich durch Bebauungspläne oder den faktischen Zusammenhang bebauter Gebiete bestimmt wird, und die im Flächennutzungsplan dargestellten Bauflächen. Die Regelungen des § 35 BauGB bezwecken eine Steuerung der Siedlungsentwicklung, um einer Zersiedelung der Landschaft entgegenzuwirken und den Freiraumschutz zu gewährleisten. Dies resultiert in restriktiveren Vorgaben für Bauvorhaben im Außenbereich im Vergleich zu anderen Gebieten.
Für die Immobilienbewertung ist es entscheidend, ob ein Grundstück im Außenbereich bebaut werden darf. Grundsätzlich sind Bauvorhaben dort nur privilegiert zulässig, wenn sie bestimmten Anforderungen genügen oder einem öffentlichen Interesse dienen. Hierzu zählen beispielsweise land- und forstwirtschaftliche Betriebe, die dem jeweiligen Betriebszweck dienende Bauten errichten möchten. Auch Anlagen zur Erforschung, Entwicklung oder Nutzung erneuerbarer Energien können unter bestimmten Voraussetzungen privilegiert sein. Alle nicht privilegierten Vorhaben, die das öffentliche Interesse nicht beeinträchtigen, sind im Außenbereich als „sonstige Vorhaben“ nur im Einzelfall und unter Berücksichtigung einer konkreten Würdigung der bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten zulässig. Dies beinhaltet eine umfassende Prüfung, ob das Vorhaben die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt oder die Entstehung, Entwicklung oder Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten lässt.
Die Auswirkungen auf den Verkehrswert eines Grundstücks im Außenbereich sind erheblich. Ein unbebautes Grundstück, für das keine privilegierte Nutzung nachweisbar ist und für das eine Genehmigung als sonstiges Vorhaben unwahrscheinlich erscheint, weist in der Regel einen deutlich geringeren Verkehrswert auf als ein vergleichbares Grundstück im Innenbereich oder ein Grundstück mit gesicherter Bebaubarkeit im Außenbereich. Auch bei bebauten Grundstücken im Außenbereich ist die rechtliche Situation von Bedeutung. Bestehende Gebäude können Bestandsschutz genießen, jedoch können Erweiterungen oder Nutzungsänderungen unter Umständen erschwert oder unmöglich sein. Dies beeinflusst nicht nur die Nutzungsmöglichkeiten, sondern auch die Marktfähigkeit und damit den Verkehrswert der Immobilie.
Die Prüfung der Bebaubarkeit eines Außenbereichsgrundstücks erfordert eine genaue Analyse der planungsrechtlichen Situation. Hierzu zählen die Einsichtnahme in den Flächennutzungsplan, gegebenenfalls in Landschafts- und Regionalpläne sowie die Bewertung der konkreten Gegebenheiten vor Ort. Eine sachgerechte Immobilienbewertung berücksichtigt diese Faktoren und stellt sicher, dass der ermittelte Verkehrswert die tatsächlichen rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Grundstücks widerspiegelt. Die lösungsorientierte Würdigung aller relevanten Aspekte gewährleistet die Transparenz und Nachvollziehbarkeit des Verkehrswertgutachtens für Gerichte und Finanzämter.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Außenbereich im Kontext der Immobilienbewertung eine komplexe Materie darstellt. Die Einschränkungen und Möglichkeiten, die § 35 BauGB für Grundstücke im Außenbereich vorsieht, beeinflussen maßgeblich deren Bebaubarkeit und somit den Verkehrswert. Ein fundiertes Verkehrswertgutachten muss diese spezifischen Gegebenheiten präzise analysieren und bewerten, um ein objektives und seriöses Ergebnis zu liefern, das den Anforderungen an fachliche Autorität gerecht wird.
Unterstützung bei Recherche und Formulierung durch Neuroflash.
Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 |
Beitragsbild(er): © Adobe Stock
Verkehrswertgutachten • Kurzgutachten/Werteinschätzung
oder rufen Sie mich an:
0151 4012 9681 oder 0800 6647 011 (kostenfrei)
