In aller Kürze:
Flächen, die derzeit noch nicht bebaubar sind, deren künftige Bebaubarkeit jedoch aufgrund konkreter Anhaltspunkte (z. B. Entwicklungsziele der Gemeinde, Lage zum Siedlungskörper) erwartet werden kann. Bewertungsrechtlich zwischen landwirtschaftlicher Fläche und Bauland einzuordnen.
Definition
Bauerwartungsland stellt im Kontext der Immobilienbewertung und der Erstellung von Verkehrswertgutachten eine spezifische Kategorie von Flächen dar. Es handelt sich hierbei um Grundstücke, die zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht Bauland sind, für die jedoch eine zukünftige Bebauung erwartet wird. Diese Erwartung basiert auf einer absehbaren positiven Entwicklung im Rahmen der städtebaulichen Planung. Die Einordnung als Bauerwartungsland ist von maßgeblicher Bedeutung für die Bestimmung des Verkehrswerts einer Immobilie, da sie das Potenzial einer Wertsteigerung aufgrund einer späteren Bebaubarkeit widerspiegelt.
Ein zentrales Merkmal von Bauerwartungsland ist, dass es sich um Flächen handelt, die gemäß dem Flächennutzungsplan der Gemeinde als Bauflächen oder Baugebiete ausgewiesen sind. Allerdings fehlen in der Regel noch die für eine unmittelbare Bebaubarkeit erforderlichen detaillierten Festsetzungen in einem Bebauungsplan. Die Entwicklungsfähigkeit dieser Grundstücke ist eng an die kommunale Bauleitplanung gekoppelt. Es besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass diese Flächen in absehbarer Zeit – oftmals innerhalb weniger Jahre – durch die Aufstellung eines Bebauungsplans in Bauland umgewandelt werden können. Diese Umwandlung ist ein komplexer Prozess, der eine Reihe von Schritten und die Beteiligung verschiedener Akteure, insbesondere der Kommunen und der planungsrelevanten Behörden, erfordert.
Für die Immobilienbewertung bedeutet die Klassifizierung als Bauerwartungsland, dass der Sachverständige bei der Ermittlung des Verkehrswerts nicht vom Wert eines vollerschlossenen Baugrundstücks ausgehen kann. Vielmehr muss der potenzielle zukünftige Wert abzüglich der Kosten und Risiken einer noch ausstehenden Baulandentwicklung berücksichtigt werden. Hierbei spielen Faktoren wie die Lage des Grundstücks, die zu erwartende Art und Dichte der Bebauung, die Dauer bis zur Baureife sowie die Kosten für die Erschließung eine wesentliche Rolle. Die Bewertung erfordert somit eine vorausschauende Analyse der planungsrechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.
Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Bauerwartungsland sind im Baugesetzbuch (BauGB) verankert. Insbesondere § 5 Abs. 2 Nr. 1 des BauGB definiert, welche Flächen im Flächennutzungsplan als Bauflächen oder Baugebiete dargestellt werden können, und legt damit die Grundlage für die Einordnung als Bauerwartungsland. Diese gesetzlichen Bestimmungen stellen sicher, dass die Entwicklung von Grundstücken nachvollziehbaren Kriterien unterliegt und einer geordneten städtebaulichen Entwicklung dient. Die Transparenz dieser Regelungen ist von großer Bedeutung, um rechtliche Sicherheit für Eigentümer, Investoren und die öffentliche Hand gleichermaßen zu gewährleisten.
Die korrekte Abgrenzung von Bauerwartungsland zu anderen Grundstücksarten, wie beispielsweise Ackerland oder Brachflächen, für die keine Entwicklungsabsichten bestehen, ist entscheidend. Ebenso wichtig ist die Unterscheidung zu tatsächlichem Bauland, das bereits durch einen rechtskräftigen Bebauungsplan erschlossen ist und somit unmittelbar bebaubar ist. Diese Differenzierung wirkt sich direkt auf den Wert eines Grundstücks aus, da die Baureife einen erheblichen Wertfaktor darstellt. Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung muss daher präzise Kenntnisse der aktuellen Bauleitplanung und der gesetzlichen Vorgaben besitzen, um eine fundierte und nachvollziehbare Wertschätzung vornehmen zu können.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass Bauerwartungsland ein planungsrechtlich relevanter Begriff ist, der zukünftiges Baulandpotenzial beschreibt. Die Bewertung solcher Grundstücke erfordert eine umfassende Analyse der städtebaulichen Entwicklung, der rechtlichen Rahmenbedingungen und der wirtschaftlichen Faktoren, die die Umwandlung in Bauland beeinflussen. Die nachvollziehbare und sachgerechte Ermittlung des Verkehrswerts von Bauerwartungsland ist eine anspruchsvolle Aufgabe, die präzises Fachwissen und eine lösungsorientierte Herangehensweise des Sachverständigen für Immobilienbewertung erfordert, um die Interessen aller Beteiligten, einschließlich Gerichten und Finanzämtern, zu wahren.
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