In aller Kürze:
Planungsrechtlich bebaubar und ortsüblich erschlossen (z. B. Versorgung, Verkehr). In der Regel Grundlage für Bodenrichtwerte für baureifes Land.
Definition
Der Begriff "Baureifes Land" nimmt im Bereich der Immobilienbewertung eine zentrale Rolle ein, insbesondere bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten. Er bezeichnet Grundstücke, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften tatsächlich und rechtlich sofort bebaut werden dürfen. Die Einschätzung, ob ein Grundstück als baureif gilt, ist somit von entscheidender Bedeutung für die Bestimmung seines Verkehrswerts, da diese Eigenschaft den höchsten Wert für ein unbebautes Grundstück darstellt.
Für die Klassifizierung als baureifes Land müssen verschiedene Kriterien erfüllt sein, die sich sowohl auf planungsrechtliche als auch auf erschließungsrechtliche Aspekte beziehen. Planungsrechtlich muss das Grundstück innerhalb eines Bebauungsplans liegen, der die Art und das Maß der Bebauung festsetzt. Dieser Bebauungsplan muss rechtskräftig sein und darf keine aufschiebenden Bedingungen oder Genehmigungsvorbehalte enthalten, die einer sofortigen Bebauung entgegenstehen würden. Auch eine Baugenehmigung für das konkrete Vorhaben bzw. eine positive Bauvoranfrage können Indikatoren für baureifes Land sein, wenn diese alle erforderlichen Schritte durchlaufen haben und bestandskräftig sind. Ein Grundstück, für das zwar ein Bebauungsplan existiert, jedoch noch nicht alle notwendigen Erschließungsmaßnahmen abgeschlossen sind, wird hingegen nicht als baureif eingestuft, sondern als „Bauerwartungsland“ oder „Rohbauland“.
Die erschließungsrechtlichen Voraussetzungen umfassen insbesondere die Anbindung an das öffentliche Wegenetz, die Versorgung mit Wasser und Energie sowie die Entsorgung von Abwasser und Niederschlagswasser. Ein Grundstück ist erst dann baureif, wenn die Erschließung gesichert ist und die hierfür anfallenden Beiträge bezahlt oder zumindest der Gemeinde gegenüber schuldrechtlich gesichert sind. Sollten die Erschließungsarbeiten noch nicht vollständig abgeschlossen sein, aber ihre Durchführung durch vertragliche Vereinbarungen oder entsprechende Satzungen der Gemeinde in absehbarer Zeit gesichert sein, kann das Grundstück unter Umständen bereits als baureifes Land bewertet werden, wobei mögliche Restkosten für die Erschließung im Rahmen der Wertermittlung berücksichtigt werden müssen.
Im Kontext eines Verkehrswertgutachtens hat die Einstufung eines Grundstücks als baureifes Land direkte Auswirkungen auf den Sachwert und den Vergleichswert – zwei der gängigen Bewertungsmethoden. Ein baureifes Grundstück wird in der Regel deutlich höher bewertet als Bauerwartungsland oder Rohbauland, da hier die Risiken und Unsicherheiten bezüglich der zukünftigen Bebaubarkeit minimal sind. Der Gutachter muss daher sorgfältig prüfen, ob alle rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen erfüllt sind, um diese Klassifizierung vorzunehmen. Hierzu gehört die Einsichtnahme in den Bebauungsplan, das Baulastenverzeichnis, das Grundbuch und gegebenenfalls in die Satzung über die Erhebung von Erschließungsbeiträgen.
Die präzise Abgrenzung zwischen baureifem Land und anderen Bodenkategorien ist für die Immobilienbewertung unerlässlich, um einen nachvollziehbaren und transparenten Verkehrswert zu ermitteln. Fehler in dieser Einstufung können erhebliche Auswirkungen auf den ermittelten Wert haben und somit die Grundlage für Finanzierungsentscheidungen, Kaufpreisverhandlungen oder gerichtliche Auseinandersetzungen beeinflussen. Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung muss daher nicht nur die baurechtlichen und planungsrechtlichen Grundlagen umfassend beherrschen, sondern auch die spezifischen Gegebenheiten des zu bewertenden Grundstücks detailliert analysieren. Die gesamte Argumentation und Bewertung muss dabei stets objektiv und nachvollziehbar sein, um den Anforderungen von Gerichten und Finanzämtern gerecht zu werden. Die korrekte Anwendung dieser Prinzipien ist entscheidend für die Glaubwürdigkeit und Seriosität eines jeden Verkehrswertgutachtens.
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