In aller Kürze:
Verbindlicher Bauleitplan der Gemeinde mit Festsetzungen zur städtebaulichen Ordnung (u. a. Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen). Rechtsgrundlagen: §§ 8–10, Inhalte § 9 BauGB.
Definition
Ein Bebauungsplan ist ein zentrales Instrument der kommunalen Bauleitplanung in Deutschland. Er dient der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung innerhalb einer Gemeinde und ist als Satzung rechtlich bindend. Die primäre Funktion eines Bebauungsplans besteht darin, die Art und Weise der Bebauung von Grundstücken detailliert festzulegen. Dies schließt die Festsetzung von Baulinien, Baugrenzen und der überbaubaren Grundstücksfläche ein, was für die Planung und Realisierung von Bauvorhaben unerlässlich ist.
Im Bereich der Immobilienbewertung spielt der Bebauungsplan eine entscheidende Rolle bei der Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks. Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Merkmale für ein Objekt zu erzielen wäre. Ein wesentlicher wertbeeinflussender Faktor ist dabei die baurechtliche Zulässigkeit. Somit ist die Kenntnis und korrekte Interpretation des Bebauungsplans für jeden Sachverständigen, der ein Verkehrswertgutachten erstellt, unerlässlich. Ohne die im Bebauungsplan festgelegten Regelungen können die potenziellen Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks nicht beurteilt und somit kein fundierter Verkehrswert ermittelt werden.
Die Relevanz des Bebauungsplans für ein Verkehrswertgutachten erstreckt sich auf mehrere Aspekte. Zunächst definiert er die erlaubte Art der Nutzung, beispielsweise ob auf einem Grundstück Wohnbebauung, Gewerbe oder eine gemischte Nutzung zulässig ist. Des Weiteren regelt er das Maß der Bebauung, etwa die maximale Geschossflächenzahl (GFZ) oder Grundflächenzahl (GRZ), die Aufschluss über die Größe und Dichte der möglichen Bebauung geben. Auch die Bauweise (offen oder geschlossen), die maximale Gebäudehöhe und die Anzahl der Vollgeschosse sind typische Festsetzungen eines Bebauungsplans. Diese Parameter beeinflussen unmittelbar den Wert eines Grundstücks, da sie die wirtschaftliche Verwertbarkeit und die erzielbaren Erträge bestimmen. Ein Grundstück, das aufgrund eines Bebauungsplans eine hohe Bebauungsdichte zulässt, weist in der Regel einen höheren Verkehrswert auf als ein vergleichbares Grundstück mit strengeren Beschränkungen.
Der Geltungsbereich eines Bebauungsplans ist geografisch genau definiert und kann Teile eines Stadtteils, ein einzelnes Quartier oder auch nur einzelne Grundstücke umfassen. Er wird von der Gemeinde aufgestellt und durchläuft ein vorgeschriebenes Verfahren, das die Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der betroffenen Behörden vorsieht. Nach seiner Rechtskraft ist er für jedermann verbindlich und bildet die Grundlage für die Erteilung von Baugenehmigungen. Dies gewährleistet Planungssicherheit für Bauherren und Investoren. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies, dass die im Bebauungsplan enthaltenen Informationen als gesicherte Grundlage dienen, deren Einhaltung bei der Begutachtung überprüft und in die Wertfindung einbezogen wird.
In Bezug auf das Baurecht bildet der Bebauungsplan die Konkretisierung des Flächennutzungsplans, der die übergeordneten städtebaulichen Ziele einer Gemeinde darstellt. Während der Flächennutzungsplan nicht direkt rechtsverbindlich für einzelne Bauvorhaben ist, schafft der Bebauungsplan durch seine detaillierten Festsetzungen verbindliches Baurecht. Bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens muss stets geprüft werden, ob ein Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt und welche spezifischen Regelungen für das betreffende Grundstück gelten. Existiert kein Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit eines Bauvorhabens nach § 34 Baugesetzbuch, der die Bebauung im unbeplanten Innenbereich regelt, oder nach § 35 Baugesetzbuch für den Außenbereich. Diese Unterscheidungen sind für den Sachverständigen im Rahmen der Immobilienbewertung von großer Bedeutung, da sie unterschiedliche Rahmenbedingungen für die bauliche Nutzung und damit für den Verkehrswert schaffen.
Die Nachvollziehbarkeit und Transparenz der Bewertungsergebnisse hängen maßgeblich von der korrekten Berücksichtigung des Bebauungsplans ab. Eine präzise Darstellung der baurechtlichen Gegebenheiten im Verkehrswertgutachten ist daher für Gerichte und Finanzämter von besonderer Bedeutung. Das Gutachten muss klar und verständlich aufzeigen, welche Festsetzungen des Bebauungsplans die Nutzbarkeit und den Wert des Grundstücks beeinflussen. Dies schafft nicht nur Vertrauen in die Bewertung, sondern ermöglicht auch eine objektive Prüfung der Ergebnisse. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der Bebauungsplan ein unverzichtbares Dokument für die Immobilienbewertung ist, da er die baurechtlichen Rahmenbedingungen eines Grundstücks definiert und somit den entscheidenden Einfluss auf dessen Verkehrswert nimmt.
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