In aller Kürze:
Maß der baulichen Nutzung nach § 20 BauNVO; Verhältnis der zulässigen Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Höhere GFZ erhöht grundsätzlich die ausnutzbare Bruttogeschossfläche.
Definition
Die Geschossflächenzahl (GFZ) stellt im Bereich der Immobilienbewertung und bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten einen zentralen baurechtlichen Parameter dar, der die mögliche Bebauung eines Grundstücks quantifiziert. Sie ist in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) verankert und dient als Steuerungsinstrument der Gemeinden, um die städtebauliche Entwicklung zu lenken und eine geordnete Bebauung sicherzustellen. Für Grundstückseigentümer, Investoren und Gutachter ist ein fundiertes Verständnis der GFZ unerlässlich, da sie maßgeblich den Wert einer Immobilie beeinflusst.
Grundsätzlich gibt die Geschossflächenzahl an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche auf einem Baugrundstück realisiert werden dürfen. Zur Berechnung der maximal zulässigen Geschossfläche wird die Geschossflächenzahl mit der Grundstücksfläche multipliziert. Beispielhaft bedeutet eine GFZ von 0,8 auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück, dass eine Geschossfläche von insgesamt 800 Quadratmetern errichtet werden darf. Diese Geschossfläche umfasst dabei die Summe der Flächen aller Vollgeschosse, die nach den jeweils gültigen Landesbauordnungen und der Baunutzungsverordnung als solche definiert sind. Nicht jede Etage eines Gebäudes wird automatisch als Vollgeschoss gewertet, was bei der genauen Ermittlung der zulässigen Geschossfläche von Bedeutung ist. Dachgeschosse und Kellergeschosse können unter bestimmten Voraussetzungen von der Anrechnung ausgenommen sein, was die Berechnung komplexer gestaltet und eine detaillierte Prüfung erfordert.
Die Relevanz der Geschossflächenzahl für die Immobilienbewertung manifestiert sich in mehreren Aspekten. Zum einen definiert sie das maximale Bauvolumen auf einem Grundstück und somit die Größe der potenziell erzielbaren Wohn- oder Nutzfläche. Ein höheres Bauvolumen kann in der Regel höhere Mieteinnahmen oder Verkaufserlöse generieren, was sich positiv auf den Verkehrswert auswirkt. Zum anderen ist die GFZ ein Indikator für die Intensität der baulichen Nutzung eines Gebiets. In dicht bebauten innerstädtischen Lagen sind die GFZ in der Regel höher als in aufgelockerten Vorstadtbereichen. Diese unterschiedlichen Werte spiegeln die jeweiligen städtebaulichen Ziele und die Bodenpreise wider.
Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens ist die sorgfältige Ermittlung der zulässigen Geschossfläche anhand der GFZ ein grundlegender Bestandteil. Der Sachverständige für Immobilienbewertung muss die im Bebauungsplan festgesetzte Geschossflächenzahl korrekt interpretieren und dabei alle relevanten baurechtlichen Vorschriften berücksichtigen. Eventuelle Abweichungen von der zulässigen Geschossfläche, beispielsweise durch eine Überbauung oder eine nicht ausgeschöpfte Bebauung, müssen analysiert und bewertet werden. Eine Überschreitung der GFZ kann zu baurechtlichen Konflikten führen oder Genehmigungsverfahren erschweren, während eine Unterschreitung auf ungenutztes Potenzial hinweisen kann, das den Wert des Grundstücks mindert.
Die Geschossflächenzahl ist somit nicht nur eine abstrakte Kennziffer, sondern ein konkretes Instrument, das die Bebaubarkeit eines Grundstücks und damit dessen wirtschaftliche Verwertbarkeit präzisiert. Sie schafft Transparenz und Nachvollziehbarkeit für alle Beteiligten im Immobilienmarkt und dient als wichtige Orientierungshilfe bei Grundstücksankäufen, Projektentwicklungen und der Finanzierung von Bauvorhaben. Durch die Beachtung der GFZ lassen sich nachhaltige und gesetzeskonforme Bebauungskonzepte entwickeln, die sowohl den individuellen Anforderungen als auch den übergeordneten städtebaulichen Zielen gerecht werden. Die präzise Anwendung und Interpretation der GFZ durch einen kompetenten Sachverständigen ist demnach ein Garant für eine realistische und belastbare Immobilienbewertung.
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