In aller Kürze:
Maß der baulichen Nutzung nach § 19 BauNVO; Verhältnis der zulässigen überbauten Grundfläche zur Grundstücksfläche. Begrenzt die bauliche Versiegelung eines Grundstücks.
Definition
Die Grundflächenzahl (GRZ) stellt eine wesentliche Kennzahl im Bereich der Immobilienbewertung und der Erstellung von Verkehrswertgutachten dar. Ihre korrekte Anwendung und Interpretation sind von fundamentaler Bedeutung, um die bauliche Nutzung eines Grundstücks zu verstehen und dessen Wert angemessen zu beurteilen. Die GRZ ist im Bauplanungsrecht gesetzlich verankert und dient der Steuerung der Bebauungsdichte beziehungsweise der Versiegelung von Grundstücken.
Im Kern definiert die Grundflächenzahl das Verhältnis der bebauten Fläche eines Grundstücks zur Gesamtfläche des Grundstücks. Dieser Wert wird als Dezimalzahl ausgedrückt, beispielsweise 0,2 oder 0,4. Eine GRZ von 0,2 bedeutet demnach, dass 20 Prozent der Grundstücksfläche durch bauliche Anlagen überdeckt werden dürfen. Hierbei sind nicht nur die Grundflächen der Hauptgebäude maßgeblich, sondern auch die Flächen von Nebenanlagen wie Garagen, Carports, Zufahrten, Terrassen und auch gärtnerisch nicht genutzte Flächen, die dem Erdboden aufsitzen und auf denen keine Pflanzen wachsen können. Dies umfasst auch Flächen für Stellplätze und deren Zufahrten, die durch bauliche Anlagen versiegelt sind. Die spezifische Auslegung, welche Flächen genau in die Berechnung der GRZ einfließen, kann im Einzelfall komplex sein und ist den örtlichen Bebauungsplänen sowie den entsprechenden Landesbauordnungen zu entnehmen.
Die Festlegung der GRZ erfolgt in Deutschland durch den jeweiligen Bebauungsplan einer Gemeinde. Dieser Bebauungsplan hat den Status einer gemeindlichen Satzung und ist somit rechtsverbindlich. Er regelt detailliert, wie Grundstücke innerhalb seines Geltungsbereichs baulich genutzt werden dürfen. Neben der GRZ werden dort üblicherweise auch die Geschossflächenzahl (GFZ), die Baumassenzahl (BMZ) und die zulässige Gebäudehöhe festgelegt. Die GRZ ist dabei ein wichtiges Instrument, um eine übermäßige Bebauung oder Versiegelung zu verhindern und somit auch städtebaulichen und ökologischen Belangen Rechnung zu tragen. Eine zu hohe Versiegelung kann beispielsweise die natürliche Versickerung von Regenwasser beeinträchtigen und zu Problemen im Kanalisationssystem führen.
Für Immobiliensachverständige, die ein Verkehrswertgutachten erstellen, ist die GRZ von immenser Bedeutung. Die zulässige Grundflächenzahl bestimmt maßgeblich das Entwicklungspotenzial und somit den Wert eines Grundstücks. Ein Grundstück mit einer hohen GRZ ermöglicht in der Regel eine intensivere Bebauung und kann daher einen höheren Wert aufweisen als ein vergleichbares Grundstück mit einer niedrigeren GRZ. Dies gilt insbesondere für Investoren und Bauherren, deren Ziel die Maximierung der baulichen Nutzung ist. Bei der Bewertung eines unbebauten Grundstücks ist die GRZ entscheidend für die Beurteilung der Bebaubarkeit. Bei einem bereits bebauten Grundstück wird geprüft, ob die vorhandene Bebauung die zulässige GRZ einhält. Eine Überschreitung kann im schlimmsten Fall Rückbauverpflichtungen nach sich ziehen oder die Veräußerbarkeit der Immobilie erheblich erschweren.
Darüber hinaus hat die GRZ auch Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit einer Immobilienfinanzierung und auf die Einschätzung durch das Finanzamt. Eine nicht genehmigte Überschreitung der GRZ kann bei einer Beleihungsprüfung problematisch werden und die Werthaltigkeit der Immobilie mindern. Auch für steuerliche Bewertungen durch das Finanzamt, beispielsweise im Rahmen von Erbschafts- oder Schenkungssteuer, spielt die zulässige und tatsächliche Bebauung, die durch die GRZ mitbestimmt wird, eine Rolle. In der Praxis muss der Sachverständige daher die im Bebauungsplan festgesetzte GRZ genau analysieren und diese mit der tatsächlich auf dem Grundstück vorhandenen Überbauung abgleichen. Eventuelle Abweichungen, sei es eine Unterschreitung oder eine Überschreitung, müssen im Verkehrswertgutachten transparent dargestellt und in der Wertermittlung berücksichtigt werden.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Grundflächenzahl ein grundlegendes baurechtliches Kriterium darstellt, welches die maximal bebaubare Fläche eines Grundstücks proportional zu seiner Gesamtfläche festlegt. Ihre korrekte Erfassung und Bewertung ist für die Immobilienbewertung und die Erstellung von Verkehrswertgutachten unerlässlich, da sie maßgeblich den baulichen Rahmen und somit auch den Wert eines Grundstücks prägt. Die Einhaltung der GRZ ist zudem eine Voraussetzung für die rechtmäßige Nutzung einer Immobilie und die Genehmigungsfähigkeit von Bauvorhaben.
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