In aller Kürze:
Im Zusammenhang bebaute Ortsteile; Vorhaben sind zulässig, wenn sie sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und die Erschließung gesichert ist. Prägt die planungsrechtliche Zulässigkeit ohne Bebauungsplan.
Definition
Der Begriff Innenbereich ist im deutschen Baurecht von zentraler Bedeutung und findet seine juristische Verankerung in § 34 des Baugesetzbuches (BauGB). Im Kontext der Immobilienbewertung und der Erstellung von Verkehrswertgutachten ist ein profundes Verständnis des Innenbereichs essenziell, da er maßgeblich die Bebaubarkeit eines Grundstücks und somit dessen Wert beeinflusst. Für Laien lässt sich der Innenbereich als den bereits bebauten Teil einer Gemeinde oder eines Gemeindebezirks beschreiben, der nicht durch einen Bebauungsplan festgesetzt ist. Kennzeichnend für den Innenbereich ist ein tatsächlich vorhandener, im Zusammenhang bebauter Ortsteil. Dies bedeutet, dass eine Siedlungsstruktur erkennbar ist, die eine gewisse Dichte und Abgrenzung zur unbebauten Landschaft aufweist. Die Bebauung muss dabei nicht lückenlos sein; auch kleinere Freiflächen oder Baulücken innerhalb des Zusammenhangs können zum Innenbereich gehören, sofern sie von der umgebenden Bebauung geprägt werden.
Die Abgrenzung zum Außenbereich, der in § 35 BauGB geregelt ist, ist von größter Wichtigkeit. Während im Außenbereich Bauvorhaben grundsätzlich nur privilegiert oder im Einzelfall zugelassen werden können und strengeren Anforderungen unterliegen, ist das Bauen im Innenbereich unter erleichterten Bedingungen möglich. Dies liegt daran, dass der Gesetzgeber im Innenbereich von einer bereits bestehenden städtebaulichen Ordnung ausgeht, die fortentwickelt oder ergänzt werden soll. Das Ziel ist es, die vorhandene Siedlungsstruktur zu sichern und eine Zersiedelung der Landschaft zu verhindern.
Für die Immobilienbewertung bedeutet die Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Innenbereich einen erheblichen Wertfaktor. Grundstücke im Innenbereich sind in der Regel höher zu bewerten als vergleichbare Flächen im Außenbereich, da ihre Bebaubarkeit grundsätzlich gegeben ist. Die konkrete Zulässigkeit eines Bauvorhabens im Innenbereich richtet sich nach den Vorgaben des § 34 BauGB. Danach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Diese Regelung wird als „Einfügegebot“ bezeichnet und stellt sicher, dass neue Bauvorhaben den Charakter der bestehenden Bebauung nicht verändern oder stören.
Das Einfügegebot erfordert eine genaue Analyse der näheren Umgebung. Dies umfasst beispielsweise die vorherrschende Gebäudegröße, die Anzahl der Geschosse, die Dachformen sowie die Nutzung der Grundstücke (z.B. Wohnbebauung, gewerbliche Nutzung). Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung wird in einem Verkehrswertgutachten diese Kriterien detailliert prüfen und bewerten, um die Bebaubarkeit eines Grundstücks im Innenbereich zu konkretisieren. Dabei werden auch bestehende Bauvoranfragen oder Baugenehmigungen in der Nachbarschaft berücksichtigt, um ein realistisches Bild der baulichen Entwicklungsmöglichkeiten zu erhalten.
Die gesicherte Erschließung ist ein weiterer entscheidender Aspekt für die Zulässigkeit eines Bauvorhabens im Innenbereich. Sie umfasst die Anbindung an öffentliche Verkehrswege, die Versorgung mit Wasser und Energie sowie die Abwasserentsorgung. Ohne eine gesicherte Erschließung kann kein Bauvorhaben genehmigt werden, selbst wenn es sich in die nähere Umgebung einfügen würde. Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens wird daher auch die Frage der Erschließung sorgfältig geprüft und dokumentiert, da fehlende oder unzureichende Erschließungsmerkmale den Wert eines Grundstücks erheblich mindern können.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der Innenbereich nach § 34 BauGB eine spezifische baurechtliche Kategorie darstellt, die für die Immobilienbewertung von größter Relevanz ist. Ein Grundstück im Innenbereich bietet grundsätzlich bessere Voraussetzungen für Bauvorhaben und ist entsprechend höher zu bewerten. Die genaue Bestimmung der Bebaubarkeit erfolgt durch die Prüfung des Einfügegebotes und der gesicherten Erschließung, welche im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens detailliert analysiert und dokumentiert werden. Die präzise Anwendung dieser Regelungen gewährleistet Transparenz und Nachvollziehbarkeit bei der Ermittlung des Verkehrswertes.
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