In aller Kürze:
Planungsrechtlich für eine bauliche Nutzung vorgesehen (z. B. durch Bauleitplanung), jedoch noch nicht oder nicht vollständig erschlossen. Erschließungsaufwand ist bei der Wertermittlung zu berücksichtigen.
Definition
Rohbauland stellt im Bereich der Immobilienbewertung eine spezifische Grundstücksart dar, deren Definition und Bewertung eine detaillierte Auseinandersetzung erfordert. Es handelt sich hierbei um Flächen, die nach den jeweiligen raumordnungsrechtlichen und städtebaurechtlichen Vorschriften für eine Bebauung vorgesehen sind, jedoch noch nicht die vollständige Erschließung aufweisen, die für baureife Grundstücke kennzeichnend ist. Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich im Baugesetzbuch (BauGB), welches die verschiedenen Bodenkategorien differenziert.
Der Begriff Rohbauland grenzt sich von anderen Grundstücksarten ab, insbesondere von Bauerwartungsland und baureifem Land. Bauerwartungsland sind Flächen, die aufgrund ihrer Lage, der künftigen Entwicklung des Gemeindegebiets oder anderer Merkmale eine entsprechende zukünftige Baulandentwicklung erwarten lassen, jedoch noch nicht explizit als Bauland ausgewiesen sind. Baureifes Land hingegen sind Grundstücke, die bereits vollständig erschlossen und rechtlich sowie tatsächlich sofort bebaubar sind. Rohbauland positioniert sich somit als Zwischenstufe, bei der die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Bebauung bereits geschaffen wurden, der Ausbau der Infrastruktur jedoch noch nicht abgeschlossen ist.
Für die Immobilienbewertung und die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens ist die korrekte Einordnung eines Grundstücks als Rohbauland von entscheidender Bedeutung. Der Verkehrswert, also der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielende Preis, wird maßgeblich von den Entwicklungsmöglichkeiten und dem Erschließungszustand des Grundstücks beeinflusst. Bei Rohbauland sind Wertminderungen gegenüber baureifem Land zu berücksichtigen, da noch Kosten für die zukünftige Erschließung anfallen werden. Diese Kosten umfassen beispielsweise die Herstellung von Straßen, Abwasserleitungen, Strom- und Wasserversorgung sowie weitere notwendige Infrastruktur, die für eine ordnungsgemäße Bebauung erforderlich ist.
Die Bewertung von Rohbauland erfolgt unter Berücksichtigung der noch ausstehenden Erschließungsleistungen. Ein Sachverständiger muss den Umfang dieser Leistungen genau analysieren und die voraussichtlichen Kosten kalkulieren. Diese Kosten werden vom potenziellen Verkaufspreis des baureifen Landes abgezogen, um den Wert des Rohbaulandes zu ermitteln. Des Weiteren fließen auch die Ertragserwartungen aus einer zukünftigen Bebauung sowie die damit verbundenen Risiken in die Verkehrswertermittlung ein. Die Nachvollziehbarkeit dieser Berechnungen ist für Gerichte und Finanzämter von großer Bedeutung.
Planungsrechtliche Aspekte spielen ebenfalls eine zentrale Rolle bei der Beurteilung von Rohbauland. Die Ausweisung von Flächen als Rohbauland erfolgt in der Regel über rechtsverbindliche Bauleitpläne, insbesondere den Bebauungsplan. Dieser regelt, welche Art und welches Maß der Bebauung auf einem Grundstück zulässig ist. Auch die Art der Nutzung, etwa ob Wohn- oder Gewerbeflächen entstehen sollen, wird hier festgelegt. Der Bebauungsplan schafft somit die Grundlage für die Bebaubarkeit und die damit verbundenen Entwicklungschancen des Rohbaulandes.
Ein Verkehrswertgutachten für Rohbauland bietet eine transparente und objektive Einschätzung des Marktwertes. Es berücksichtigt alle relevanten Faktoren, sowohl die positiven Aspekte, wie die bereits vorhandene Ausweisung als Bauland, als auch die negativen Faktoren, wie die noch zu tätigenden Investitionen in die Erschließung. Die Erstellung eines solchen Gutachtens erfordert eine fundierte Fachkenntnis im Bereich der Immobilienwirtschaft, des Baurechts und der Wertermittlungsverfahren, um eine lösungsorientierte und nachvollziehbare Bewertung zu gewährleisten. Im Fazit ist Rohbauland eine investitionsträchtige Kategorie, die fachkompetente Bewertung erfordert.
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