In aller Kürze:
Analyse der Ergebnisänderung bei Variation wesentlicher Eingangsparameter (z. B. Liegenschaftszinssatz, Mieten, Bewirtschaftungskosten) zur Beurteilung der Robustheit.
Definition
Die Sensitivitätsanalyse stellt ein Verfahren in der Immobilienbewertung dar, das dazu dient, die Auswirkungen von Veränderungen einzelner Einflussfaktoren auf das Ergebnis eines Verkehrswertgutachtens zu untersuchen. Im Rahmen der fundierten Analyse des Verkehrswertes einer Immobilie sind zahlreiche Parameter relevant, deren genaue Ausprägung unter Umständen mit Unsicherheiten behaftet sein kann. Hierzu zählen beispielsweise Mieterträge, Instandhaltungskosten, Zinssätze oder auch die Höhe der Bewirtschaftungskosten. Diese Elemente fließen in die komplexen Berechnungsmodelle der Wertermittlung ein, wie beispielsweise das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Discounted-Cashflow-Verfahren. Eine geringfügige Abweichung bei einem dieser Faktoren kann bereits zu einer spürbaren Veränderung des ermittelten Verkehrswertes führen. Die Sensitivitätsanalyse bietet die Möglichkeit, diese Abhängigkeiten transparent darzulegen und die Robustheit des Gutachtenergebnisses zu überprüfen. Sie liefert nicht nur einen einzelnen, starren Verkehrswert, sondern auch ein Verständnis dafür, wie stabil dieser Wert gegenüber Schwankungen der zugrunde liegenden Annahmen ist.
Der Gutachtenprozess beinhaltet die detaillierte Erfassung und Bewertung sämtlicher relevanter Daten sowie die Anwendung geeigneter Wertermittlungsverfahren. Dabei werden in der Regel Annahmen getroffen, die auf aktuellen Marktgegebenheiten, statistischen Daten oder expertenbasierten Einschätzungen beruhen. Die Sensitivitätsanalyse setzt an diesem Punkt an, indem sie diese Annahmen systematisch variiert. Das bedeutet, dass ein Gutachten nicht nur den wahrscheinlichsten Fall abbildet, sondern auch Szenarien aufzeigt, die bei einer pessimistischeren oder optimistischeren Entwicklung der Einflussfaktoren eintreten könnten. Diese Methode ist besonders nützlich für Gerichte, Finanzämter und andere Entscheidungsträger, da sie die Nachvollziehbarkeit und Transparenz der Bewertung signifikant erhöht. Es wird ersichtlich, welche Parameter den größten Einfluss auf den Verkehrswert haben und somit bei zukünftigen Entwicklungen besonders zu beachten sind. Die Ergebnisse der Sensitivitätsanalyse werden typischerweise in Form von Tabellen oder Diagrammen innerhalb des Verkehrswertgutachtens präsentiert, welche die Bandbreite der möglichen Verkehrswerte bei Variation der Annahmen illustrieren. Damit wird eine fundierte Einschätzung der Risiken und Chancen ermöglicht, die mit der Bewertung der Immobilie verbunden sind. Die Fachkompetenz des Sachverständigen zeigt sich nicht nur in der korrekten Anwendung der Wertermittlungsverfahren, sondern auch in der Fähigkeit, die maßgeblichen Sensitivitätsparameter zu identifizieren und deren plausible Bandbreite zu definieren.
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