In aller Kürze:
Erwartete Ausfallquote von Mieten (Bonitäts- oder Leerstandsrisiko) als kalkulatorischer Sicherheitsabschlag.
Definition
Mietausfallwagnis bezeichnet das Risiko, dass erwartete Mieteinnahmen ganz oder teilweise ausbleiben. Für Eigentümerinnen und Eigentümer sowie für Investoren ist es ein zentraler Bestandteil der wirtschaftlichen Betrachtung einer Immobilie, weil es direkt die planbaren Erträge und damit den Marktwert beziehungsweise Verkehrswert beeinflusst. Gemeint sind nicht nur komplette Ausfälle, sondern auch temporäre Minderungen, etwa durch Leerstand zwischen Mietverhältnissen, Zahlungsunfähigkeit von Mietparteien oder rechtliche und technische Gründe, die zu Mietminderungen führen können.
In der Praxis wird das Mietausfallwagnis als kalkulatorischer Risikoposten erfasst. Es handelt sich um einen bewusst angesetzten Sicherheitsabschlag, der die Differenz zwischen theoretisch maximaler und nachhaltig erzielbarer Miete abbildet. Im Rahmen des Ertragswertverfahrens gehört das Mietausfallwagnis zu den Bewirtschaftungskosten, also zu den laufenden Aufwendungen, die vom Rohertrag abgezogen werden, um den Reinertrag zu ermitteln. Üblicherweise wird es prozentual auf die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete bezogen und objektspezifisch abgeleitet. Faktoren wie Lagequalität, Mieterstruktur, Vertragslaufzeiten, Vermietungsgrad, Objektzustand und die Attraktivität des Flächenangebots wirken dabei wertbestimmend.
Wichtig ist die Abgrenzung zu anderen Kostenarten. Das Mietausfallwagnis ist kein Teil der umlegbaren Betriebskosten; es gehört nicht zu den Nebenkosten, die auf Mieterinnen und Mieter verteilt werden dürfen. Es ist auch etwas anderes als Instandhaltungskosten oder Verwaltungskosten. Während Instandhaltung den Substanzerhalt des Gebäudes sichert und Verwaltung die organisatorische Steuerung abbildet, adressiert das Mietausfallwagnis das unternehmerische Risiko fehlender Einnahmen. In der Gesamtsystematik der Bewertung dient es dazu, die Ertragserwartung vorsichtig und marktkonform zu justieren.
Die Ursachen für Mietausfall sind vielfältig. Temporärer Leerstand ist der häufigste Treiber, etwa wenn Flächen nach einem Auszug marktgerecht neu vermietet werden müssen. Auch die Bonität von Mietparteien spielt eine Rolle: Zahlungsschwierigkeiten können zu Forderungsausfällen führen, selbst wenn der Mietvertrag formal fortbesteht. Hinzu kommen mietrechtliche Konstellationen wie berechtigte Mietminderungen bei Mängeln sowie Modernisierungen oder Umbaumaßnahmen, die zeitweise zu Mindereinnahmen führen. Externe Markteinflüsse, zum Beispiel strukturelle Veränderungen in einer Mikrolage, können die Vermietbarkeit ebenfalls beeinträchtigen.
Für die Wertermittlung wirkt das Mietausfallwagnis dämpfend auf den Reinertrag und damit auf den im Ertragswertverfahren abgeleiteten Immobilienwert. Es ist vom Liegenschaftszinssatz abzugrenzen: Während der Liegenschaftszinssatz das allgemeine Rendite- und Marktrisiko für die jeweilige Objektart und Lage kapitalmarktorientiert abbildet, berücksichtigt das Mietausfallwagnis konkrete, objektbezogene Ertragseinbußen. Beide Größen wirken zusammen, jedoch auf unterschiedlichen Ebenen: Das Mietausfallwagnis reduziert die Bemessungsgrundlage (Reinertrag), der Liegenschaftszinssatz diskontiert diesen Ertrag.
Auch in anderen Verfahren ist der Gedanke implizit vorhanden. Im Vergleichswertverfahren spiegeln reale Transaktionspreise bereits Marktteilnehmererwartungen zu Leerstandsrisiken wider. Im Sachwertverfahren steht zwar die Substanz im Vordergrund, jedoch fließen marktübliche Abschläge oder Zuschläge ein, die die wirtschaftliche Verwertbarkeit – und damit auch Leerstandsrisiken – reflektieren können. Gleichwohl wird das Mietausfallwagnis am transparentesten im Ertragswertverfahren sichtbar.
Für die Bewirtschaftungspraxis ist das Management des Mietausfallwagnisses ein zentrales Steuerungsthema. Ein marktfähiges Mietniveau, sorgfältiges Mietvertragsmanagement, Bonitätsprüfungen, eine ansprechende Objektqualität sowie professionelle Vermarktung reduzieren Leerstandszeiten. Gezielte Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen erhöhen die Wettbewerbsfähigkeit der Flächen. Bei gewerblichen Objekten können maßgeschneiderte Vertragsstrukturen mit angemessenen Laufzeiten und Optionen das Risiko weiter glätten. Ergänzend existieren Versicherungsprodukte, die bestimmte Ausfallszenarien abdecken; sie ersetzen aber nicht die Notwendigkeit einer realistischen, objektspezifischen Risikokalkulation.
Für Sie als Eigentümerin oder Eigentümer bedeutet das: Ein seriöser Ertragsplan berücksichtigt das Mietausfallwagnis konsequent und nachvollziehbar. In einer professionellen Immobilienbewertung wird der Ansatz hergeleitet, begründet und auf Marktdaten sowie Objekteigenschaften gestützt. Ich empfehle, das Mietausfallwagnis nicht als pauschale Größe zu verstehen, sondern als Ergebnis einer strukturierten Analyse von Standort, Objekt und Mietermarkt. So wird aus einem abstrakten Risiko ein steuerbarer Faktor, der zu belastbaren Erträgen und einer verlässlichen Ableitung des Verkehrswerts führt.
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