In aller Kürze:
Veräußerliches und vererbliches dingliches Recht, auf oder unter fremdem Grundstück ein Bauwerk zu haben; wird im Erbbaugrundbuch geführt und im Grundstücksgrundbuch vermerkt (Erbbaurechtsgesetz).
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Bei steuerlichen oder rechtlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Das Erbbaurecht ist ein dingliches, grundstücksgleiches Recht, eine auf lange Zeit eingeräumte Befugnis, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen. Rechtlich wird es im Erbbaurechtsgesetz geregelt. Wesentlich ist die Trennung von Grund und Boden einerseits und dem Bauwerk andererseits: Der Grundstückseigentümer bleibt Eigentümer des Bodens, während die oder der Erbbauberechtigte Eigentümer des Gebäudes ist. Für die Nutzung des Grundstücks zahlt die oder der Erbbauberechtigte in der Regel einen regelmäßig fälligen Erbbauzins. Dieses Nutzungsentgelt wird häufig wertgesichert vereinbart und kann über die Laufzeit angepasst werden, sofern entsprechende vertragliche Klauseln bestehen.
Mit dem Erbbaurecht gehen spezifische Rechte, Lasten und Beschränkungen einher. Zu den Rechten zählt insbesondere das dingliche Nutzungsrecht am Grundstück, das im Grundbuch abgesichert wird und veräußerbar sowie belastbar ist. Das heißt, das Erbbaurecht kann verkauft oder mit Grundpfandrechten belastet werden. Zu den Lasten gehören der Erbbauzins als wiederkehrende Zahlung, der regelmäßig als Reallast im Grundbuch gesichert ist, sowie etwaige Nebenpflichten aus dem Erbbaurechtsvertrag, zum Beispiel Instandhaltungs- und Versicherungspflichten. Zu den typischen Beschränkungen zählen ein Zustimmungsvorbehalt des Grundstückseigentümers bei Veräußerung oder Belastung, Nutzungsbindungen (z. B. Wohnnutzung), Bau- und Instandhaltungsvorgaben sowie das Heimfallrecht. Der Heimfall ist das vertraglich geregelte Recht des Grundstückseigentümers, das Erbbaurecht gegen Entschädigung vorzeitig zurückzuverlangen, wenn bestimmte Tatbestände eintreten, etwa ein erheblicher Zahlungsverzug beim Erbbauzins oder eine schwerwiegende Pflichtverletzung.
Für die Immobilienbewertung und die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens ist das Erbbaurecht in mehrfacher Hinsicht bedeutsam. Zunächst wird unterschieden, ob der Verkehrswert des Erbbaurechts selbst (also der wertbildende Anteil der oder des Erbbauberechtigten) oder der Verkehrswert des belasteten Grundstücks ermittelt werden soll. Die Wertermittlung folgt den Grundsätzen der ImmoWertV und stützt sich auf anerkannte Verfahren wie das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Die Wahl des geeigneten Verfahrens hängt vom Bewertungsobjekt und seiner Nutzung ab.
Im Ertragswertverfahren werden die künftigen Nettoerträge kapitalisiert. Bei einem mit Erbbaurecht belasteten Objekt ist der Erbbauzins als Aufwand zu berücksichtigen: Er mindert den nachhaltig erzielbaren Reinertrag der Immobilie. Zugleich kann der Kapitalmarkt aufgrund der besonderen Risikostruktur einen abweichenden Liegenschaftszinssatz nahelegen, etwa wenn Restlaufzeit oder vertragliche Anpassungsklauseln zu erhöhter Unsicherheit führen. Die Restlaufzeit des Erbbaurechts ist ein zentraler Werttreiber: Je kürzer die verbleibende Laufzeit, desto stärker wirkt der zeitlich begrenzte Nutzen wertmindernd. Bei Ablauf des Erbbaurechts fällt das Bauwerk in der Regel gegen eine vertraglich bestimmte Entschädigung an den Grundstückseigentümer zurück; Höhe und Modalitäten dieser Entschädigung beeinflussen den Barwert der künftigen Zahlungsströme und damit den Verkehrswert.
Im Sachwertverfahren, das am Substanzwert ansetzt, ist die Trennung von Bodenwert und Bauwerk besonders zu beachten. Der Bodenwert steht dem Grundstückseigentümer zu und ist nicht Bestandteil des Wertes des Erbbaurechts. Bewertet wird der Wert des Bauwerks unter Berücksichtigung der Herstellungskosten, der Abschreibung infolge Alterung und Abnutzung sowie der wirtschaftlichen Nutzungsdauer. Anschließend ist die besondere Marktlage des Erbbaurechts sowie dessen vertragliche Ausgestaltung einzupreisen, zum Beispiel über Marktanpassungen oder Zuschläge/Abschläge für Restlaufzeit, Heimfallbedingungen und Erbbauzinsgestaltung.
Das Vergleichswertverfahren kann herangezogen werden, sofern ausreichend marktnahe Kaufpreise vergleichbarer Erbbaurechte oder mit Erbbaurecht belasteter Grundstücke vorliegen. In der Praxis ist die Datenlage hierfür häufig eingeschränkt, weshalb eine sorgfältige Ableitung von Anpassungen erforderlich ist, etwa im Hinblick auf Erbbauzinsniveau, Vertragskonditionen, Restlaufzeit und objektspezifische Eigenschaften.
Für ein belastbares Verkehrswertgutachten sind die vertraglichen Unterlagen zum Erbbaurecht zwingend auszuwerten. Dazu zählen der Erbbaurechtsvertrag mit seinen Anpassungsklauseln zum Erbbauzins, Regelungen zum Heimfall und zur Entschädigung, Zustimmungsvorbehalte, Bau- und Nutzungsvorgaben sowie etwaige Nebenabreden. Darüber hinaus sind grundbuchliche Eintragungen, insbesondere Reallasten und Grundpfandrechte, zu prüfen. Aus diesen Dokumenten ergibt sich, welche Rechte und Lasten konkret bestehen und wie sie die Ertrags- und Risikostruktur beeinflussen. Nur wenn diese Faktoren verlässlich ermittelt und im geeigneten Bewertungsverfahren sachgerecht berücksichtigt werden, lässt sich der Verkehrswert des Erbbaurechts oder des belasteten Grundstücks zuverlässig und marktgerecht bestimmen.
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