In aller Kürze:
Regelmäßig wiederkehrende Geldleistung des Erbbauberechtigten an den Grundstückseigentümer als Gegenleistung für die Bestellung des Erbbaurechts.
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Bei steuerlichen oder rechtlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Der Erbbauzins ist der regelmäßig zu zahlende Betrag, den der Erbbauberechtigte an den Eigentümer des Grundstücks entrichtet, wenn das Grundstück im Wege des Erbbaurechts überlassen wird. Rechtlich entsteht das Erbbaurecht als dingliches, grundbuchlich gesichertes Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen. Der Erbbauzins ist dabei die wirtschaftliche Gegenleistung für die Nutzung des Bodens, ähnlich einer Miete für Grund und Boden, jedoch langfristig und vertraglich festgelegt, meist für Laufzeiten von 60 bis 99 Jahren. Im Grundbuch wird der Erbbauzins in der Regel als Reallast gesichert; dadurch ist er an das Grundstück gebunden und gegenüber Rechtsnachfolgern durchsetzbar. Üblicherweise enthalten Erbbaurechtsverträge Wertsicherungsklauseln, die eine Anpassung des Erbbauzinses an die Preisentwicklung vorsehen, sowie Regelungen zu Heimfall, Verlängerungsoptionen und Zustimmungserfordernissen bei Veräußerung oder Belastung des Erbbaurechts.
Für die Immobilienbewertung und insbesondere für Verkehrswertgutachten ist der Erbbauzins in zweifacher Hinsicht bedeutsam: zum einen als Last, die das Erbbaurecht des Gebäudeeigentümers belastet, und zum anderen als Recht bzw. Ertragsquelle, die den Wert des belasteten Grundstücks für den Grundstückseigentümer begründet. Bei der Bewertung wird daher zwischen dem Verkehrswert des Erbbaurechts (also des Rechts, das die Nutzung des Bodens und die Eigentümerschaft am Bauwerk umfasst) und dem Verkehrswert des Erbbaugrundstücks (dem eigentlichen Grundstück, das mit dem Erbbaurecht belastet ist) unterschieden. Beide Werte werden getrennt ermittelt, da sie unterschiedlichen Zahlungsströmen und Risiken unterliegen.
Aus Sicht des Erbbauberechtigten stellt der Erbbauzins eine dauernde, vertraglich geschuldete Zahlungsverpflichtung dar, die die Erträge aus der Nutzung des Gebäudes mindert und damit den Verkehrswert des Erbbaurechts reduziert. Je höher der vereinbarte Erbbauzins und je geringer das Anpassungsrisiko planbar ist, desto stärker fällt die wertmindernde Wirkung aus. Hinzu kommt die begrenzte Laufzeit des Erbbaurechts: Mit abnehmender Restlaufzeit steigt das Risiko, dass im Heimfall das Bauwerk gegen Entschädigung an den Grundstückseigentümer fällt. Die Höhe und Sicherheit der Heimfallentschädigung beeinflussen, wie stark dieser Umstand den Wert schmälert. In Gutachten wird dieser Effekt über die Diskontierung künftiger Kosten und die Berücksichtigung eines erhöhten Liegenschaftszinssatzes für endliche Nutzungsdauern abgebildet.
Aus Sicht des Eigentümers des Erbbaugrundstücks ist der Erbbauzins eine regelmäßige Einnahme, die den Wert des belasteten Grundstücks trägt. Bewertet wird dieser als kapitalisierter Zahlungsstrom unter Beachtung der vertraglichen Anpassungsklauseln, der Rangstelle im Grundbuch und möglicher Ausfallrisiken. Zusätzlich können vertragliche Rechte wie der Heimfallanspruch oder Zustimmungsvorbehalte den Wert erhöhen, wenn sie die Position des Grundstückseigentümers stärken. Entscheidend ist die rechtliche und wirtschaftliche Sicherheit der Zahlungen: Bestehen Indexklauseln, die den Erbbauzins an die Inflation binden, erhöht dies in der Regel die Werthaltigkeit; sind sie ausgeschlossen oder gedeckelt, steigt das Inflationsrisiko und der Kapitalwert fällt. Die Rangstelle der Reallast und etwaige vorrangige Grundpfandrechte beeinflussen das Risiko im Verwertungsfall und sind bei der Ableitung des Kapitalisierungszinssatzes zu berücksichtigen.
In der Gesamtschau gehört der Erbbauzins zu den Rechten, Lasten und Beschränkungen, die für den Verkehrswert maßgeblich sind. Für das Erbbaurecht wirkt er wertmindernd, weil er die verfügbaren Erträge schmälert und die Restlaufzeit begrenzt ist. Für das Erbbaugrundstück wirkt er werterhöhend, weil er laufende Erträge sichert, die als Barwert den Grundstückswert bestimmen. Die Wertermittlung stützt sich in der Praxis auf Ertragswertmethoden: Der Erbbauzins wird als wiederkehrender Ertrag des Grundstückseigentümers kapitalisiert, während beim Erbbauberechtigten die Belastung des Objektertrags sowie die Restlaufzeit und Heimfallregelungen in die Diskontierung eingehen. Marktüblichkeit und Angemessenheit des Erbbauzinses im Verhältnis zum Bodenwert spielen dabei eine wichtige Rolle; ein sehr hoher Erbbauzins kann die Marktfähigkeit des Erbbaurechts erheblich beeinträchtigen, während ein nachvollziehbar indexierter, moderater Erbbauzins die Planbarkeit verbessert. So wird der Erbbauzins zum zentralen Stellhebel, über den sich Rechte und Lasten vertraglich verteilen und der sich unmittelbar in den Verkehrswerten der beteiligten Positionen niederschlägt.
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