In aller Kürze:
Umfassendes Nutzungs- und Fruchtziehungsrecht an einer Sache (z. B. Grundstück/Gebäude) ohne Eigentumserwerb; der Nießbraucher darf Erträge ziehen und das Objekt nutzen, der Eigentümer bleibt rechtlicher Inhaber (§§ 1030 ff. BGB).
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Bei steuerlichen oder rechtlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Nießbrauch ist ein dingliches Nutzungsrecht an einer Immobilie, das der Berechtigte unabhängig vom Eigentum ausübt. Es erlaubt, die „Früchte“ einer Sache zu ziehen, also die Immobilie selbst zu bewohnen oder die daraus erzielbaren Erträge, etwa Mieteinnahmen, zu vereinnahmen. Der Nießbrauch wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und ist damit rechtlich gesichert. Er ist grundsätzlich nicht übertragbar und endet regelmäßig mit dem Tod der berechtigten Person, sofern er nicht befristet vereinbart wurde. Eigentümerinnen und Eigentümer bleiben trotz Nießbrauchs verfügungsbefugt, können die Immobilie also etwa verkaufen; das Recht wirkt jedoch „mit“, das heißt, der Nießbrauch bleibt bestehen und bindet die Käuferseite.
Rechte, Lasten und Beschränkungen wie der Nießbrauch sind für die Immobilienbewertung zentral, weil sie die Verfügungs- und Nutzungsmöglichkeiten beeinflussen und damit wertrelevant sind. Aus Sicht der Bewertung wird der Nießbrauch als Belastung des Eigentums betrachtet: Der Marktwert beziehungsweise Verkehrswert der belasteten Immobilie ist regelmäßig niedriger als der Wert des unbelasteten Eigentums, da der Eigentümer während der Dauer des Rechts ganz oder teilweise von der Nutzung und den Erträgen ausgeschlossen ist. In einem Verkehrswertgutachten wird der Nießbrauch daher in Art, Umfang und Dauer erfasst und nachvollziehbar berücksichtigt.
Bei der Wertermittlung gibt es zwei gängige Ansätze. Entweder wird der Wert des unbelasteten Grundstücks ermittelt und anschließend um den Kapitalwert des Nießbrauchs gemindert (Differenzmethode), oder der Verkehrswert wird unmittelbar auf Basis der tatsächlich verbleibenden Eigentümerposition hergeleitet. Letzteres bedeutet beispielsweise im Ertragswertverfahren, dass die künftigen Reinerträge, die dem Eigentümer zustehen, während der Dauer des Nießbrauchs entfallen oder reduziert sind. Erst nach Erlöschen des Rechts können Erträge wieder dem Eigentümer zugerechnet werden. Die so entstehenden Zahlungsreihen werden mit einem geeigneten Liegenschaftszinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Der Liegenschaftszinssatz spiegelt dabei die am Markt beobachteten Renditeerwartungen für vergleichbare Immobilien wider. Im Sachwertverfahren wird die wertmindernde Wirkung des Nießbrauchs über einen Marktanpassungsabschlag beziehungsweise über die Kapitalisierung des Nutzungsrechts berücksichtigt. Im Vergleichswertverfahren erfolgt die Berücksichtigung vorzugsweise durch herangezogene Vergleichskaufpreise belasteter Objekte; fehlt es daran, ist eine sachgerechte Ableitung über Zu- oder Abschläge erforderlich.
Die Bemessung des Kapitalwerts des Nießbrauchs hängt vor allem von der Dauer und dem Umfang des Rechts ab. Bei lebenslangen Nießbrauchsrechten wird die Restdauer statistisch unter Verwendung anerkannter Sterbetafeln eingeschätzt; befristete Nießbrauchsrechte werden über die feste Laufzeit kapitalisiert. Je länger die voraussichtliche Dauer, desto stärker die Werteinwirkung. Maßgeblich ist außerdem, ob der Nießbrauch die gesamte Immobilie betrifft oder nur einen Teil, ob dem Berechtigten ein alleiniger Nutzungsanspruch zusteht, und ob Einschränkungen vereinbart sind. Die Objektart spielt ebenfalls eine Rolle: Bei selbst genutzten Einfamilienhäusern führt ein umfassender Nießbrauch häufig dazu, dass der Eigentümer während der Laufzeit keine wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit hat; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern gehen Mieten und damit die Grundlage des Ertragswerts für die Dauer des Rechts auf die berechtigte Person über.
In Verkehrswertgutachten wird die vertragliche und grundbuchliche Ausgestaltung präzise dokumentiert. Relevant sind insbesondere der Eintrag im Grundbuch, der genaue Inhalt des Rechts (zum Beispiel Wohnungsnießbrauch, Quotennießbrauch, Mitbenutzungsrechte Dritter), die Kostentragung und der Beginn des Rechts. Üblicherweise trägt die nießbrauchberechtigte Person die gewöhnlichen Lasten und Unterhaltungskosten, während außergewöhnliche Aufwendungen beim Eigentümer verbleiben können, sofern vertraglich nichts anderes geregelt ist. Diese Verteilung wirkt sich auf die Ertrags- und Aufwandsschätzungen aus und ist in den Bewertungsansätzen konsistent abzubilden.
Rechtlich und wirtschaftlich betrachtet ist der Nießbrauch damit eine wesentliche Beschränkung des Eigentums, deren Einfluss in der Immobilienbewertung transparent, methodisch nachvollziehbar und marktkonform zu quantifizieren ist. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten stellt sicher, dass der Marktwert die spezifische Belastung angemessen reflektiert, indem Dauer, Intensität und wirtschaftliche Effekte des Nießbrauchs sorgfältig ermittelt und in den geeigneten Bewertungsverfahren – Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren – sachgerecht berücksichtigt werden.
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