In aller Kürze:
Dingliches Recht, das den Grundstückseigentümer zu wiederkehrenden Leistungen verpflichtet (z. B. Geld-, Sach- oder Pflegeleistungen) zugunsten eines Berechtigten; wird in Abteilung II eingetragen (§§ 1105 ff. BGB).
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Bei steuerlichen oder rechtlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Eine Reallast ist ein im Bürgerlichen Gesetzbuch geregeltes dingliches Recht (§§ 1105 ff. BGB), durch das der jeweilige Eigentümer eines Grundstücks verpflichtet wird, wiederkehrende Leistungen zu erbringen. Diese Leistungen können in Geld bestehen, aber auch Sach- oder Dienstleistungen umfassen. Der Anspruch des Berechtigten richtet sich unmittelbar gegen das belastete Grundstück: Kommt der Eigentümer seinen Verpflichtungen nicht nach, kann der Berechtigte in das Grundstück vollstrecken. Bestellt wird die Reallast durch notarielle Einigung und Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs; dort ist sie als Recht, Last oder Beschränkung sichtbar und für jede spätere Eigentümerin oder jeden späteren Eigentümer verbindlich.
In der Praxis findet sich die Reallast häufig in familiären oder nachbarschaftlichen Konstellationen. Ein typisches Beispiel ist der Verkauf eines Hauses durch ältere Eigentümer, die sich im Gegenzug eine monatliche Geldrente oder bestimmte Unterstützungsleistungen – etwa Pflege, Verpflegung oder Winterdienst – als Reallast sichern. Ebenso verbreitet sind Versorgungs- oder Betriebspflichten, etwa eine vertraglich gesicherte Wärmelieferung aus einer Heizzentrale für ein benachbartes Gebäude. Reallasten können zugunsten einer bestimmten Person (persönliche Reallast) oder zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks (dingliche Reallast) bestellt werden. Inhalt, Dauer, Rang und Bedingungen ergeben sich aus der notariellen Bewilligungsurkunde, auf die der Grundbucheintrag verweist.
Wichtig ist die Abgrenzung zu anderen Rechten. Anders als eine Grundschuld oder Hypothek sichert die Reallast nicht die Rückzahlung eines Darlehens, sondern die Erbringung wiederkehrender Leistungen. Und anders als Dienstbarkeiten, die typischerweise ein Duldungs- oder Unterlassungsrecht gewähren (zum Beispiel ein Wegerecht), begründet die Reallast eine aktive Leistungspflicht. Vom Nießbrauch unterscheidet sie sich dadurch, dass der Nießbrauch die Nutzung und Fruchtziehung aus einer Sache erlaubt, während die Reallast lediglich einen Leistungsanspruch gegen das Grundstück absichert.
Bei der Immobilienbewertung und in Verkehrswertgutachten ist die Reallast regelmäßig zu prüfen, da sie den Marktwert beziehungsweise Verkehrswert beeinflussen kann. Maßgeblich sind insbesondere Art und Höhe der geschuldeten Leistung, die Restlaufzeit, mögliche Bedingungen, der Rang im Grundbuch sowie die wirtschaftlichen Folgen für künftige Eigentümerinnen und Eigentümer. Geldleistungsverpflichtungen wirken unmittelbar wertmindernd: In der Bewertungspraxis wird der Barwert der künftig zu erbringenden Zahlungen ermittelt und vom unbelasteten Wert abgezogen. Hierbei werden aus der Bewilligungsurkunde die Höhe und Fälligkeit der Leistungen, die Laufzeit sowie ein angemessener Diskontierungszins hergeleitet. Je nach Objektart kann für die Diskontierung an den Liegenschaftszinssatz angeknüpft werden oder es wird – insbesondere bei personenbezogenen Reallasten – ein der Risikostruktur entsprechender Zinssatz gewählt.
Sach- und Dienstleistungen werden in der Bewertung in einen Geldwert überführt. Das geschieht durch die Ermittlung der voraussichtlichen jährlichen Kosten, die ein Dritter für die Erfüllung der Leistung verlangen würde, einschließlich zugehöriger Nebenkosten, und deren Abzinsung über die Restlaufzeit. Endet die Reallast mit dem Tod einer bestimmten Person oder ist sie auf einen festen Zeitraum befristet, wird die entsprechende Restdauer berücksichtigt. Bestehen aufschiebende oder auflösende Bedingungen, wirken diese sich je nach Eintrittswahrscheinlichkeit auf den Kapitalwert aus. Ist die Ablösung der Reallast vertraglich vorgesehen oder in der Praxis zu erwarten, kann ein realistischer Ablösebetrag als Korrekturgröße in die Wertableitung einfließen; hierfür ist jedoch eine belastbare Grundlage erforderlich.
In Verkehrswertgutachten wird die Reallast unter Rechte und Lasten in Abteilung II des Grundbuchs dokumentiert, rechtlich gewürdigt und, falls werterheblich, quantitativ berücksichtigt. Im Ertragswertverfahren mindert sie regelmäßig die nachhaltig erzielbaren Nettoeinnahmen oder wird als gesonderter Barwertabzug angesetzt. Im Sachwert- und Vergleichswertverfahren erfolgt die Anpassung über wertbeeinflussende Rechte, typischerweise ebenfalls mittels Barwert. Unabhängig vom Verfahren gilt: Je höher die laufende Belastung, je länger die Laufzeit und je ungünstiger der Rang, desto stärker fällt die Wertminderung aus. Umgekehrt kann eine inhaltlich oder zeitlich begrenzte, geringfügige Reallast den Verkehrswert auch nur marginal beeinflussen.
Für Käuferinnen und Käufer sowie Kreditgeber ist eine sorgfältige Prüfung der Bewilligungsurkunde, des Rangs und der wirtschaftlichen Auswirkungen unerlässlich. Nur so lässt sich verlässlich beurteilen, wie die Reallast Nutzung, Ertrag und damit den Verkehrswert der Immobilie konkret beeinflusst.
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