In aller Kürze:
Grundbuchvermerk, der die Lage eines Grundstücks in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dokumentiert; löst besondere Genehmigungspflichten und Rechtsfolgen nach BauGB aus (z. B. gemeindliches Vorkaufsrecht).
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Bei steuerlichen oder rechtlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Ein Sanierungsvermerk ist ein Eintrag im Grundbuch, der anzeigt, dass ein Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt. Grundlage ist das Baugesetzbuch (BauGB), insbesondere die §§ 136 ff. Mit der förmlichen Festlegung („Sanierungssatzung“) wird der Sanierungsvermerk nach § 143 BauGB im Grundbuch vermerkt. Für Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Kaufinteressierte hat dies konkrete rechtliche und wirtschaftliche Folgen: Bestimmte Rechtsgeschäfte und bauliche Maßnahmen stehen unter Genehmigungsvorbehalt der Gemeinde (§ 144 BauGB), und je nach Stand des Verfahrens kann nach Abschluss der Sanierung ein Ausgleichsbetrag (§ 154 BauGB) anfallen. Der Vermerk bleibt bestehen, bis die Gemeinde die Sanierung für abgeschlossen erklärt und die Löschung des Eintrags veranlasst. Erst dann entfallen die damit verbundenen Beschränkungen.
In der Praxis bedeutet der Sanierungsvermerk, dass eine Veräußerung, die Bestellung von Grundpfandrechten, die Begründung eines Erbbaurechts, Grundstücksteilungen sowie wesentliche bauliche Veränderungen der Genehmigung der Gemeinde bedürfen. Diese Genehmigungspflicht dient dem Ziel, die geplanten städtebaulichen Maßnahmen nicht zu gefährden und die angestrebte Aufwertung des Quartiers koordiniert umzusetzen. Für Marktteilnehmende ist wichtig: Ohne Genehmigung sind entsprechende Rechtsgeschäfte schwebend unwirksam oder nicht eintragungsfähig. Das kann sich auf die Transaktionsdauer, die Vertragsgestaltung und die Finanzierung auswirken.
Aus Sicht der Immobilienbewertung und des Verkehrswertgutachtens ist der Sanierungsvermerk ein rechtlicher Umstand, der zum Paket der Rechte, Lasten und Beschränkungen gehört und den Verkehrswert (Marktwert) beeinflussen kann. Nach § 194 BauGB ist der Verkehrswert der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag erzielbar wäre, wobei rechtliche Gegebenheiten zu berücksichtigen sind. Der Sanierungsvermerk kann den Marktwert temporär mindern, weil genehmigungspflichtige Vorgänge zusätzliche Unsicherheit, Zeitaufwand und gegebenenfalls Kosten verursachen. Zudem kann der potenzielle Ausgleichsbetrag eine werterhebliche Verpflichtung darstellen, wenn seine Erhebung am Bewertungsstichtag wahrscheinlich ist und in plausibler Höhe abgeschätzt werden kann. In einem Verkehrswertgutachten werden solche Faktoren transparent dargestellt und, soweit belastbar, wertmäßig berücksichtigt.
Je nach Bewertungsverfahren wirkt sich der Sanierungsvermerk unterschiedlich aus. Im Vergleichswertverfahren werden Kaufpreise vergleichbarer Objekte innerhalb und außerhalb von Sanierungsgebieten herangezogen, wobei Preisabschläge oder -aufschläge aus dem Marktgeschehen abgeleitet werden. Im Ertragswertverfahren werden die nachhaltig erzielbaren Erträge abzüglich Bewirtschaftungskosten und unter Ansatz eines geeigneten Liegenschaftszinssatzes kapitalisiert. Genehmigungspflichten oder absehbare Ausgleichsbeträge können das Risiko und damit den Liegenschaftszinssatz beeinflussen oder als besondere wertmindernde Position separat berücksichtigt werden. Im Sachwertverfahren können zusätzliche Kosten, Verzögerungen oder Beschränkungen bei Modernisierungen den Gebäudesachwert und die wirtschaftliche Nutzungsdauer tangieren, während sich eine künftige städtebauliche Aufwertung nicht beliebig als Zuschlag ansetzen lässt, sondern nur, wenn sie zum Bewertungsstichtag hinreichend gesichert und marktgängig reflektiert ist.
Wichtig ist die Differenzierung zwischen kurzfristigen Einschränkungen und langfristigen Perspektiven. Während der Sanierungsphase überwiegen oft die administrativen Hürden, die sich in längeren Entscheidungswegen und in der Notwendigkeit der Abstimmung mit der Gemeinde zeigen. Auf längere Sicht kann eine erfolgreich abgeschlossene Sanierung jedoch zu einer verbesserten Lagequalität, höherer Nachfrage und stabileren Mieten führen. In der Bewertung darf eine mögliche Wertsteigerung jedoch nur dann berücksichtigt werden, wenn sie am Stichtag für einen sachkundigen Marktteilnehmer hinreichend konkret und wahrscheinlich ist. Reine Hoffnungseffekte bleiben außer Ansatz. Verifizierbare Informationen, etwa Beschlüsse der Gemeinde, veröffentlichte Sanierungsziele, der Stand der Förderprogramme und belastbare Auskünfte zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen, sind hierfür maßgeblich.
Für die Praxis bedeutet dies: Vor einer Transaktion oder Finanzierung sollte geprüft werden, ob ein Sanierungsvermerk im Grundbuch besteht, welche Maßnahmen genehmigungspflichtig sind, ob ein Ausgleichsbetrag voraussichtlich erhoben wird und in welcher Größenordnung er sich bewegen könnte. Im Verkehrswertgutachten werden diese Punkte unter den rechtlichen Gegebenheiten sowie gegebenenfalls in den objektspezifischen Grundstücksmerkmalen systematisch aufgearbeitet. Die Auswirkungen auf den Bodenwert, die Erträge und die Kapitalisierung sind nachvollziehbar herzuleiten. So wird transparent, inwieweit der Sanierungsvermerk den Verkehrswert beeinflusst und welche Annahmen dieser Bewertung zugrunde liegen. Auf dieser Basis können Sie fundierte Entscheidungen treffen, etwa zur Preisfindung, zur Finanzierungsstruktur oder zum optimalen Zeitpunkt für Modernisierungen innerhalb des rechtlich vorgegebenen Rahmens.
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