In aller Kürze:
Dingliche Vereinbarung (regelmäßig als Grunddienstbarkeit), nach der der Eigentümer des belasteten Grundstücks einen über die Grenze ragenden Gebäudeteil dulden muss; neben der gesetzlichen Duldung beim unbeabsichtigten Überbau (§ 912 BGB).
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Bei steuerlichen oder rechtlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Das Überbaurecht bezeichnet im Grundstücks- und Immobilienrecht die rechtliche Duldung, dass ein Gebäude oder Gebäudeteil die Grenze eines Grundstücks überschreitet und auf das Nachbargrundstück hinüberragt. Ausgangspunkt ist der sogenannte Überbau: Ein Baukörper steht nicht vollständig auf dem eigenen Grund und Boden, sondern greift – etwa mit einer Wand, einem Dachvorsprung, einem Balkon oder einem Untergeschoss – auf die Nachbarfläche über. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht dafür einen differenzierten Rechtsrahmen vor. Wurde der Überbau nicht vorsätzlich und nicht grob fahrlässig errichtet und hat der betroffene Nachbar rechtzeitig keinen Widerspruch erhoben, muss der Überbau grundsätzlich geduldet werden. In diesen Fällen entsteht regelmäßig ein Ausgleichsanspruch in Geld (oft als Überbaurente bezeichnet). Bei vorsätzlichem oder grob fahrlässigem Handeln kann die Beseitigung verlangt werden. Unabhängig von der Entstehung kann ein Überbaurecht auch vertraglich geordnet und etwa als Grunddienstbarkeit im Grundbuch gesichert werden, um die Nutzung dauerhaft und rechtssicher zu stellen.
Im Kontext von Immobilienbewertung und Verkehrswertgutachten ist das Überbaurecht ein typisches Beispiel für Rechte, Lasten und Beschränkungen, die den Verkehrswert (Marktwert) beeinflussen. Nach der ImmoWertV sind alle wertrelevanten rechtlichen Verhältnisse zu berücksichtigen, die die Nutzungsmöglichkeiten, Erträge, Risiken oder Kosten einer Immobilie verändern. Ein bestehender und rechtlich gesicherter Überbau kann den wirtschaftlichen Nutzen des „überbauenden“ Grundstücks erhöhen, weil die tatsächlich genutzte Gebäudefläche größer ist, als es die Grundstücksgrenzen vermuten lassen. Gleichzeitig belastet er das „überbaute“ Grundstück, da dessen Eigentümerinnen und Eigentümer die Nutzung der überbauten Fläche einschränken und bauliche Optionen verlieren. Diese gegenläufigen Effekte spiegeln sich bei der Ableitung des Verkehrswerts beider Grundstücke wider.
Für das überbauende Grundstück kann ein gesichertes Überbaurecht wertstabilisierend oder in bestimmten Fällen werterhöhend wirken, sofern die zusätzliche Gebäudefläche wirtschaftlich nutzbar ist. Dies kann sich entweder im Ertragswertverfahren durch höhere nachhaltig erzielbare Mieten oder geringere Risiken zeigen oder im Sachwertverfahren durch die Anerkennung der vorhandenen Baukonstruktion und ihrer Nutzungsdauer. Für das überbaute Grundstück wirkt der Überbau regelmäßig wertmindernd, weil Flächen dauerhaft entzogen sind und Nutzungsmöglichkeiten eingeschränkt werden. Darüber hinaus kann die Duldungspflicht zukünftige Maßnahmen wie Anbauten, Grenzgaragen oder die Erschließung beeinträchtigen. Diese Einschränkungen können sich im Vergleichswertverfahren über geringere Vergleichspreise ähnlicher belasteter Lagen oder – sofern belastbar quantifizierbar – im Ertragswertverfahren über einen Abschlag auf die marktüblichen Erträge abbilden.
Besondere Bedeutung hat die Frage, ob und wie das Überbaurecht rechtlich gesichert ist. Ein vertraglich vereinbartes und im Grundbuch eingetragenes Recht (z. B. als Grunddienstbarkeit) bietet in der Regel Planungs- und Finanzierungssicherheit. Banken und Versicherungen bewerten Rechtssicherheit positiv, weil sie die Risiken künftiger Streitigkeiten reduziert. Ungesicherte, nur faktisch bestehende Überbauten bergen dagegen rechtliche Unsicherheiten. Sie können zu Auseinandersetzungen über Beseitigung, Duldung oder Entschädigung führen und damit die Marktfähigkeit beeinträchtigen. In einem Verkehrswertgutachten sind daher die Eintragungen im Grundbuch, die Liegenschaftskarte, die Gebäudeeinmessung sowie das Baulastenverzeichnis (öffentlich-rechtliche Verpflichtungen) zu prüfen. Auch Bauakten, Bestandspläne und gegebenenfalls vermessungstechnische Feststellungen sind für die belastbare Beurteilung relevant.
Die wirtschaftliche Bewertung eines Überbaurechts erfordert eine saubere Trennung der Auswirkungen. Besteht ein laufender Ausgleich in Form einer Geldrente, kann diese im Ertragswertverfahren kapitalisiert werden. Dabei wird der nachhaltig zu erwartende Zahlungsstrom mit einem geeigneten Liegenschaftszinssatz abgezinst, um den Barwert der Belastung oder des Vorteils zu bestimmen. Gleichzeitig sind etwaige zusätzliche Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungslasten oder Risiken (zum Beispiel erhöhte Abstimmungsbedarfe bei Instandsetzungen der überbauenden Bauteile) zu berücksichtigen. Gibt es keine laufenden Zahlungen, kann ein einmaliger wertmäßiger Nachteil beim belasteten Grundstück und ein Vorteil beim begünstigten Grundstück über marktbasierte Abschläge oder Zu- bzw. Abschläge im Vergleichswertverfahren angesetzt werden, sofern hinreichend belegbare Kaufpreise ähnlicher Fälle vorliegen. Fehlt ein Marktindikator, ist eine sachgerechte Herleitung über die Nutzungseinbuße der belasteten Fläche, die Funktions- und Gestaltungsbeschränkungen sowie die Risiken aus künftigen Maßnahmen zu begründen.
Wesentlich ist zudem die Abgrenzung zwischen privatrechtlichem Überbaurecht und öffentlich-rechtlichen Aspekten. Ein Überbau kann bauordnungsrechtliche Fragen berühren, etwa Abstandsflächen oder Brandschutz. Öffentlich-rechtliche Duldungen oder Baulasten können die rechtliche Ausgangslage verändern und sind deshalb in der Bewertung zu dokumentieren. Für die Ableitung des Verkehrswerts gilt: Maßgeblich ist, was rechtlich zulässig und wirtschaftlich wahrscheinlich dauerhaft ist. Ein bislang unangefochtener, entschuldbarer Überbau mit etablierter Nutzung und dokumentierter Entschädigungslösung wirkt anders als ein streitbefangener, nicht gesicherter Überbau, bei dem ein Rückbau droht. Ein professionelles Verkehrswertgutachten stellt diese Unterschiede klar heraus, legt die zugrunde gelegten Rechts- und Tatsachenannahmen offen und quantifiziert die Auswirkungen transparent im gewählten Verfahren – sei es im Ertragswertverfahren, im Sachwertverfahren oder im Vergleichswertverfahren. So erhalten Sie eine belastbare, nachvollziehbare Einschätzung des Marktwerts, die den Einfluss von Rechten, Lasten und Beschränkungen durch ein Überbaurecht sachgerecht abbildet.
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