In aller Kürze:
Dingliches Recht, beim Verkauf eines Grundstücks in den Kaufvertrag zu den vereinbarten Konditionen einzutreten; wird in Abteilung II eingetragen (§§ 1094 ff. BGB).
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Bei steuerlichen oder rechtlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Ein Vorkaufsrecht ist das Recht einer berechtigten Person oder Institution, beim Verkauf einer Immobilie in den bestehenden Kaufvertrag einzutreten und die Immobilie zu den vereinbarten Konditionen zu erwerben. Im deutschen Recht wird zwischen dem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht nach §§ 463 ff. BGB und dem dinglichen Vorkaufsrecht nach §§ 1094 ff. BGB unterschieden. Ein dingliches Vorkaufsrecht wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und ist damit für Rechtsnachfolger bindend. Zusätzlich existieren gesetzliche Vorkaufsrechte, insbesondere das kommunale Vorkaufsrecht nach §§ 24–28 BauGB sowie das Vorkaufsrecht von Mieterinnen und Mietern bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach § 577 BGB. Diese Rechte, Lasten und Beschränkungen sind für die Immobilienbewertung relevant, weil sie Einfluss auf die Veräußerbarkeit, die Käufergruppe und in der Folge auf den Marktwert beziehungsweise Verkehrswert einer Immobilie haben.
Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens ist maßgeblich, dass der Verkehrswert (§ 194 BauGB) die Verhältnisse am Wertermittlungsstichtag unter Berücksichtigung rechtlicher Gegebenheiten widerspiegelt. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verlangt ausdrücklich, wertbeeinflussende Rechte und Belastungen zu erfassen und in der Wertermittlung sachgerecht zu berücksichtigen. Ein in das Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht zählt als solche Belastung. Es verändert den Eigentumswechsel nicht automatisch, kann aber das Vermarktungsrisiko erhöhen, weil Kaufinteressierte wissen, dass die berechtigte Partei in den Vertrag eintreten kann. Das kann die Verhandlungsmacht der Verkäuferseite begrenzen und die Transaktionssicherheit aus Käufersicht verringern.
Die Wertrelevanz hängt vom Typ und der Ausgestaltung des Vorkaufsrechts ab. Ein kommunales Vorkaufsrecht wird häufig im Rahmen städtebaulicher Ziele geprüft und kann binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausgeübt werden. In vielen Fällen stellt die Gemeinde ein Negativzeugnis aus, womit das Recht nicht ausgeübt wird. Allein das Bestehen eines kommunalen Vorkaufsrechts führt daher nicht zwingend zu einem Abschlag, die Unsicherheit bis zur Erteilung des Negativzeugnisses kann jedoch die Vermarktung verzögern. Ein dingliches Vorkaufsrecht zugunsten einer Privatperson oder eines Unternehmens wirkt stärker, weil es dauerhaft an der Immobilie haftet und bei jedem Verkauf relevant wird. Je enger der Kreis potenzieller Erwerber dadurch faktisch wird, desto eher kann sich dies preishemmend auswirken. Beim mietrechtlichen Vorkaufsrecht nach § 577 BGB ist die Wirkung typischerweise auf die Situation der Umwandlung in Wohnungseigentum beschränkt; hier kann der mögliche Eintritt der Mieterinnen und Mieter den Absatz an Dritte beeinflussen.
In der praktischen Immobilienbewertung wird die Auswirkung eines Vorkaufsrechts nicht pauschal, sondern objektspezifisch ermittelt. Im Vergleichswertverfahren werden marktübliche Kaufpreise herangezogen; hier ist zu prüfen, ob die herangezogenen Vergleichsfälle in vergleichbarem Maße von einem Vorkaufsrecht betroffen waren. Im Sachwertverfahren kann ein wertmindernder Marktanpassungsfaktor oder ein individueller Abschlag begründet sein, wenn das Vorkaufsrecht die Marktgängigkeit reduziert. Im Ertragswertverfahren kann sich ein moderater Risikoaufschlag in der Markteinschätzung niederschlagen, etwa über den Liegenschaftszinssatz, sofern der Markt tatsächlich Abschläge für die geringere Transaktionssicherheit bildet. Entscheidend ist, ob Marktteilnehmende in der gegebenen Lage, Nutzungsart und Region einen spürbaren Preisabschlag erwarten.
Im Verkehrswertgutachten dokumentiere ich die rechtliche Grundlage und den Inhalt des Vorkaufsrechts, zitiere die Fundstelle im Grundbuch oder die gesetzliche Norm und bewerte dessen praktische Relevanz für den konkreten Markt. Dazu gehören Umfang, Begünstigte, Ausübungsfristen, etwaige Beschränkungen und die Wahrscheinlichkeit der Ausübung. Ich lege dar, ob und wie sich das Recht auf die Käuferzielgruppe, die Vermarktungsdauer und die Preisbildung auswirkt, und begründe transparente wertmäßige Anpassungen. Wo möglich, stütze ich die Einschätzung auf nachweisbare Marktindikatoren wie Kaufpreissammlungen, Gutachterausschussdaten und belegbare Vergleichsfälle.
Zusammengefasst ist ein Vorkaufsrecht kein Verkaufsverbot, sondern ein Eintrittsrecht zu den vereinbarten Konditionen. Für die Bewertung bedeutet das: Der Verkehrswert wird nur dann gemindert, wenn der Markt das erhöhte Unsicherheits- oder Einschränkungsprofil in Preisen abbildet. Die sorgfältige Analyse der rechtlichen Ausgestaltung und der konkreten Marktlage gewährleistet, dass Rechte, Lasten und Beschränkungen sachgerecht berücksichtigt und der Marktwert nachvollziehbar hergeleitet werden.
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