In aller Kürze:
Beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die berechtigt, bestimmte Räume in einem Gebäude zu bewohnen; nicht übertragbar und regelmäßig lebenslang ausgestaltet (§ 1093 BGB).
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Bei steuerlichen oder rechtlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Ein Wohnungsrecht ist ein dingliches Nutzungsrecht an einer Immobilie, das einer bestimmten Person erlaubt, eine Wohnung oder Teile eines Hauses zu bewohnen, ohne Eigentümerin oder Eigentümer zu sein. Rechtlich handelt es sich um eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit nach § 1093 BGB. Das Wohnungsrecht wird in der Regel als lebenslanges Recht bestellt, ist personenbezogen, nicht übertragbar und nicht vererblich. Seine rechtliche Wirksamkeit entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch, üblicherweise in Abteilung II, und es wirkt gegenüber jeder nachfolgenden Erwerberin oder jedem nachfolgenden Erwerber. Damit gehört es aus Sicht der Immobilienbewertung zu den Rechten, Lasten und Beschränkungen, die den Verkehrswert beeinflussen.
In der Praxis bedeutet ein Wohnungsrecht, dass die berechtigte Person die betreffende Wohnung selbst nutzen darf. Eine Vermietung an Dritte ist im Unterschied zum Nießbrauch grundsätzlich nicht umfasst, es sei denn, dies wurde ausdrücklich vereinbart. Häufig ist geregelt, dass die laufenden Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Strom und Müll von der berechtigten Person zu tragen sind, während größere Instandhaltungen und Instandsetzungen am Gebäude beim Eigentum verbleiben. Diese Aufteilung ist für die Bewertung relevant, weil sie die künftigen Zahlungsströme und Belastungen zwischen den Beteiligten bestimmt. Ein Wohnungsrecht kann räumlich genau begrenzt werden (bestimmte Räume, Mitbenutzung von Gemeinschaftsflächen) und inhaltlich mit Nebenrechten verknüpft sein, etwa dem Recht, eine Pflegeperson aufzunehmen. All diese Inhalte müssen im Grundbuch oder der zugrunde liegenden notariellen Bewilligung hinreichend bestimmt beschrieben sein, um für die Wertermittlung zuverlässig interpretierbar zu sein.
Im Verkehrswertgutachten sind Wohnungsrechte als wertrelevante Lasten zu berücksichtigen, weil sie die freie Nutzbarkeit und Verwertbarkeit der Immobilie einschränken. Der Marktwert (Verkehrswert) nach § 194 BauGB spiegelt die Verhältnisse wider, die am Wertermittlungsstichtag am Markt gelten. Interessierte Käuferinnen und Käufer haben bei belasteten Objekten typischerweise einen geringeren Zahlungswillen, da sie die Immobilie nicht sofort selbst nutzen oder marktkonform vermieten können. Dieser Minderwert ergibt sich aus dem Barwert des Nutzungsvorteils, der der berechtigten Person zusteht. Bewertungsfachlich wird dieser Einfluss im Ertragswertverfahren dadurch erfasst, dass der fiktive, marktübliche Mietwert des vom Wohnungsrecht erfassten Bereichs über die voraussichtliche Dauer des Rechts kapitalisiert und vom unbelasteten Ertragswert abgezogen wird. Als Abzinsungsparameter dient der geeignete Liegenschaftszinssatz. Bei lebenslangen Wohnungsrechten orientiert sich die Dauer an statistischen Lebenserwartungen der berechtigten Person, gegebenenfalls unter Berücksichtigung vertraglicher Sonderregelungen. Endet das Recht zeitlich befristet, wird die Restlaufzeit verwendet.
Auch im Sachwertverfahren führt ein Wohnungsrecht zu einem wertmindernden Abschlag, da die Marktgängigkeit eingeschränkt ist und die Nutzung durch Dritte nur eingeschränkt möglich ist. Der Abschlag bemisst sich sachgerecht an denselben finanzwirtschaftlichen Überlegungen wie im Ertragswertverfahren, nämlich am kapitalisierten Nutzungsvorteil. Im Vergleichswertverfahren ist darauf zu achten, nur Verkäufe heranzuziehen, die hinsichtlich der Belastungssituation vergleichbar sind, oder entsprechende Zu- und Abschläge nachvollziehbar zu begründen. In allen Verfahren gilt: Die Herleitung muss transparent, plausibel und mit verifizierbaren Annahmen hinterlegt sein, etwa zum örtlichen Mietniveau, zur Wohnfläche, zur Ausstattung und zum Liegenschaftszinssatz.
Wesentlich für die rechtliche Einordnung ist die Abgrenzung zum Nießbrauch. Während der Nießbrauch das umfassendere Recht darstellt, Erträge aus der Sache zu ziehen (einschließlich Vermietung), beschränkt sich das Wohnungsrecht auf die eigene Nutzung als Wohnraum. Daraus folgt regelmäßig ein geringerer Wertabschlag beim Wohnungsrecht als beim Nießbrauch gleicher Reichweite, weil die Fruchtziehung typischerweise nicht zulässig ist. Gleichwohl kann ein weit gefasstes Wohnungsrecht, das große Flächen umfasst oder zusätzliche Mitbenutzungen erlaubt, den Verkehrswert deutlich mindern.
Für Eigentumssicherung und Kreditvergabe ist zu beachten, dass Wohnungsrechte die Beleihbarkeit erschweren können, weil sie im Falle einer Zwangsversteigerung grundsätzlich fortbestehen. Eine Löschung ist nur mit Bewilligung der berechtigten Person möglich oder bei Eintritt einer auflösenden Bedingung. Deshalb prüfen Verkehrswertgutachten stets den Grundbuchinhalt und die zugrunde liegenden Verträge, um Umfang, Rang und Laufzeit des Wohnungsrechts zu erfassen. Rangfragen sind bedeutsam: Steht das Wohnungsrecht vorrangig, hat es im Konfliktfall Priorität vor nachrangigen Rechten, was die Verwertungsrisiken erhöht und den Wert weiter mindern kann.
Zusammengefasst ist das Wohnungsrecht ein starkes, personengebundenes Nutzungsrecht, das Immobilien wirtschaftlich bindet. In der Immobilienbewertung wird sein Einfluss als Last über den Barwert der entgehenden Nutzungsmöglichkeiten erfasst und im Verkehrswertgutachten nachvollziehbar dokumentiert. Entscheidend sind die genaue rechtliche Ausgestaltung, die marktüblichen Mieten, der Liegenschaftszinssatz sowie die wahrscheinliche Dauer des Rechts. Eine sorgfältige Analyse dieser Faktoren stellt sicher, dass der ausgewiesene Verkehrswert die tatsächlichen Rechte, Lasten und Beschränkungen der Immobilie sachgerecht widerspiegelt.
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