In aller Kürze:
Rechtsverordnung, die die Grundsätze, Datenanforderungen und Verfahren der Immobilienbewertung bundeseinheitlich regelt. Sie normiert insbesondere Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren sowie die Nutzung von Bodenrichtwerten, Liegenschaftszinssätzen und sonstigen Wertermittlungsdaten.
Definition
Die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, ist für jeden Immobiliensachverständigen ein zentrales und essenzielles Regelwerk. Sie bildet das Fundament, auf dem der Sachverständige seine tägliche Arbeit aufbaut, wenn es darum geht, den Wert einer Immobilie fundiert und nachvollziehbar zu ermitteln. Kurz gesagt: Die ImmoWertV ist die „Gebrauchsanweisung“ für die Immobilienbewertung in Deutschland und sorgt dafür, dass alle Sachverständigen für Immobilienbewertung nach den gleichen Prinzipien vorgehen.
Was die ImmoWertV genau ist und warum sie so wichtig ist
Die ImmoWertV ist eine Rechtsverordnung, die vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen erlassen wurde. Ihr Hauptziel ist es, bundesweit einheitliche Standards und Methoden für die Ermittlung von Verkehrswerten von Immobilien zu schaffen. Warum ist das so wichtig? Stellen Sie sich vor, jeder Sachverständige würde seine eigene Methode nutzen - das würde zu Chaos und Unsicherheit führen. Die ImmoWertV schafft hier Transparenz und Vergleichbarkeit, was nicht nur für uns Fachleute, sondern auch für Sie als Eigentümerin oder Eigentümer beziehungsweise Kaufende oder Kaufender von großer Bedeutung ist. Sie gibt uns vor, welche Verfahren und Richtlinien bei der Bewertung anzuwenden sind, um zu einem objektiven und verlässlichen Ergebnis zu kommen. Ich verstehe mich als unabhängiger Sachverständiger, der genau diese Vorgaben berücksichtigt, um für Sie den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln.
Der Zusammenhang zwischen ImmoWertV, Immobilienbewertung und Verkehrswertgutachten
Die Immobilienbewertung ist der Oberbegriff für den Prozess der Wertermittlung. Das Verkehrswertgutachten – auch bekannt als Marktwertgutachten – ist das schriftliche Ergebnis dieser Bewertung. Hier kommt die ImmoWertV ins Spiel: Sie ist, zusammen mit dem § 194 BauGB, die rechtliche Grundlage, auf der ein Verkehrswertgutachten erstellt wird. Ohne die Vorgaben der ImmoWertV gäbe es keine einheitliche Basis für diese Gutachten, und deren Aussagekraft wäre stark eingeschränkt.
Wenn der Sacverständige ein Verkehrswertgutachten erstellt, folgt er den strengen Vorgaben der ImmoWertV. Diese Verordnung schreibt vor, welche Bewertungsverfahren – das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren – unter welchen Umständen anzuwenden sind und wie diese konkret durchgeführt werden müssen. Sie regelt auch, welche Informationen in einem Gutachten enthalten sein müssen und wie diese zu berücksichtigen sind. Das reicht von der sorgfältigen Beschreibung der Immobilie über die Analyse des Grundstücksmarktes bis hin zur detaillierten Berechnung des endgültigen Verkehrswerts. So wird sichergestellt, dass Sie ein umfassendes, transparentes und gerichtlich verwertbares Dokument erhalten, das den Wert Ihrer Immobilie nachprüfbar darlegt.
Rechtliche Grundlagen und Richtlinien im Detail
Die ImmoWertV ist kein statisches Dokument, sondern wird regelmäßig an aktuelle Marktgegebenheiten und rechtliche Entwicklungen angepasst. Sie konkretisiert die Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB), insbesondere die Paragrafen, die sich mit der Ermittlung des Verkehrswerts befassen. Das BauGB liefert die allgemeinen gesetzlichen Rahmenbedingungen, während die ImmoWertV die Details der praktischen Umsetzung regelt. Sie definiert zum Beispiel genau, was unter dem Begriff „Verkehrswert“ zu verstehen ist: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften sowie der sonstigen Beschaffenheit des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Die Richtlinien der ImmoWertV umfassen verschiedene Aspekte:
- Bodenrichtwerte:
Die Verordnung legt fest, wie Bodenrichtwerte, die durchschnittlichen Lagewerte des Bodens für eine bestimmte Region, in die Bewertung einfließen müssen. Dazu nutze der Sachverständige die amtlichen Bodenrichtwertkarten, bzw. die vielfach mittlerweile im Internet veröffentlichen Daten (BORIS), die von den Gutachterausschüssen veröffentlicht werden. - Verfahrensgrundsätze:
Wie bereits erwähnt, werden die drei Bewertungsverfahren detailliert beschrieben. Die ImmoWertV gibt vor, wann welches Verfahren vorrangig anzuwenden ist oder wie Verfahren kombiniert werden können, um ein möglichst präzises Ergebnis zu erzielen. - Berücksichtigung von wertrelevanten Merkmalen:
Die Verordnung schreibt vor, welche Merkmale einer Immobilie (wie zum Beispiel Zustand, Ausstattung, Lage, Alter, Art der Nutzung) bei der Wertermittlung zu berücksichtigen sind und wie diese zu gewichten sind. Auch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (sog. boG) wie Rechte und Belastungen, die den Wert beeinflussen, müssen gemäß ImmoWertV erfasst werden. - Datengrundlagen:
Die ImmoWertV betont die Notwendigkeit, aktuelle und zuverlässige Daten zu verwenden. Dazu gehören Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, Mietpreisübersichten und andere Marktdaten, die ich sorgfältig analysiere. - Transparenz und Nachvollziehbarkeit:
Ein wesentlicher Punkt ist die Forderung nach einer transparenten und nachvollziehbaren Darstellung der Wertermittlung. Das bedeutet, dass jeder Schritt meiner Bewertung im Gutachten klar und verständlich erläutert werden muss, sodass Sie als Laie die Ergebnisse nachvollziehen können.
Für Sie bedeutet das, dass ein nach ImmoWertV erstelltes Gutachten grundsätzlich höchste Qualitätsansprüche erfüllt und Ihnen eine verlässliche Grundlage für Ihre Entscheidungen bietet – sei es beim Kauf, Verkauf, für eine Erbauseinandersetzung, steuerliche Zwecke oder andere Anlässe.
Unterstützung bei Recherche und Formulierung durch Neuroflash.
Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 |
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