In aller Kürze:
Summe aller Grundflächen der ober- und unterirdischen Geschosse nach DIN-Systematik, inklusive Konstruktionsflächen; dient als Bezugsgröße für NHK je m².
Definition
Die Brutto-Grundfläche (BGF) stellt einen zentralen Begriff im Bereich der Immobilienbewertung und bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten dar. Es handelt sich hierbei um eine grundlegende Kennzahl, die zur Ermittlung des Werts einer Immobilie herangezogen wird und eine wichtige Rolle in der Bauwirtschaft sowie bei Finanzierungen spielt. Die korrekte Erfassung und Definition der BGF ist für die Nachvollziehbarkeit und Transparenz eines jeden Verkehrswertgutachtens unerlässlich.
Definition und Komponenten der Brutto-Grundfläche
Die Brutto-Grundfläche wird nach der DIN 277 definiert und umfasst die Summe der Grundflächen aller Ebenen eines Bauwerks. Sie ist somit eine Kenngröße, die das gesamte Flächenvolumen eines Gebäudes abbildet. Diese Flächen werden dabei von der äußeren Begrenzung des Bauwerks oder in bestimmten Fällen von der Mittellinie der Außenwände bis zur Mitte der Wände, die die Fläche begrenzen, gemessen. Die BGF setzt sich aus drei Hauptnutzungsbereichen zusammen:
- Konstruktionsgrundflächen (KGF): Diese Flächen umfassen die Bauteile, die zur Errichtung des Gebäudes notwendig sind, wie Außenwände, Innenwände, Stützen oder Schornsteine. Sie sind fester Bestandteil der Gebäudestruktur.
- Nutzungsflächen (NF): Hierunter fallen alle Flächen, die einer bestimmten Nutzung zugänglich sind. Dies können Wohnflächen, Büroflächen, Verkaufsflächen, Lagerflächen oder auch Flächen für sanitäre Anlagen sein. Die Nutzungsflächen sind jene Bereiche, die den eigentlichen Zweck der Immobilie erfüllen.
- Technische Funktionsflächen (TF): Diese Flächen dienen der Unterbringung technischer Anlagen, die für den Betrieb des Gebäudes erforderlich sind. Beispiele hierfür sind Heizungsräume, Lüftungszentralen, Elektroverteilerräume oder Aufzugsschächte.
Es ist von großer Bedeutung, dass die Messung und Zuordnung dieser Flächen präzise und gemäß den Vorgaben der DIN 277 erfolgt, da Abweichungen die gesamte Immobilienbewertung beeinflussen können. Die BGF schließt grundsätzlich alle Geschosse ein, also Kellergeschosse, Erdgeschosse, Obergeschosse und Dachgeschosse, sofern diese begehbar und nutzbar sind. Bereiche, die nicht zur Brutto-Grundfläche zählen, sind beispielsweise nicht überdachte Terrassen, Balkone oder reine Dachüberstände ohne begehbare Fläche.
Bedeutung und Anwendung der Brutto-Grundfläche in der Immobilienbewertung
Die Brutto-Grundfläche ist eine unverzichtbare Größe für die Ermittlung des Substanzwertes einer Immobilie, insbesondere im Rahmen des sogenannten Sachwertverfahrens. Dieses Verfahren ist eine der drei gängigen Methoden zur Verkehrswertermittlung von Immobilien und basiert auf den Kosten für die Neuerrichtung eines vergleichbaren Objekts abzüglich altersbedingter Wertminderungen. Die BGF dient hier als Grundlage für die Anwendung von Baukostenkennwerten. Diese Kennwerte sind durchschnittliche Kosten pro Quadratmeter Brutto-Grundfläche, die für bestimmte Gebäudetypen und Qualitätsstandards erhoben werden. Durch Multiplikation der BGF mit dem entsprechenden Baukostenkennwert lassen sich die Herstellungskosten des Gebäudes annähernd bestimmen.
Darüber hinaus findet die Brutto-Grundfläche Anwendung in der Kostenplanung und -kontrolle von Bauvorhaben. Architekten und Bauingenieure nutzen die BGF zur Abschätzung von Projektkosten und zur Optimierung der Flächenausnutzung. Auch für die Berechnung von Gebühren und Beiträgen, die sich an der Flächennutzung orientieren, ist die BGF relevant. Für Finanzinstitute ist die Kenntnis der BGF ebenfalls essenziell, da sie als Basis für die Beleihungswertermittlung dient. Ein hohes Maß an Genauigkeit bei der Ermittlung der BGF bildet somit die Grundlage für verlässliche finanzielle Entscheidungen.
Die Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Bewertungsmethodik sind bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten von höchster Priorität. Die offizielle DIN-Norm sichert eine einheitliche und vergleichbare Anwendung des Begriffs der Brutto-Grundfläche, was insbesondere bei rechtlichen Auseinandersetzungen oder bei der Vorlage des Gutachtens vor Gerichten oder Finanzämtern von entscheidender Bedeutung ist. Ein Sachverständiger muss die Berechnung der BGF in seinem Gutachten detailliert darlegen und erläutern, um die Plausibilität der Wertermittlung zu gewährleisten.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Brutto-Grundfläche weit mehr als eine simple Flächenangabe darstellt. Sie ist eine normierte, präzise definierte Größe, die als fundamentale Basis für die Kostenermittlung, Wertanalyse und die Erstellung rechtlich anerkannter Verkehrswertgutachten dient. Durch ihre klare Struktur und die standardisierte Anwendung nach DIN 277 trägt sie maßgeblich zur Objektivität und Glaubwürdigkeit der Immobilienbewertung bei.
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