Sachwertbezogene Begriffe

Das Sachwertverfahren ist ein zentrales Bewertungsverfahren in der Immobilienbewertung und spielt insbesondere bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten eine wichtige Rolle. Es dient dazu, den Marktwert beziehungsweise Verkehrswert einer Immobilie herzuleiten, wenn vor allem die Substanz und die bauliche Qualität des Gebäudes im Vordergrund stehen. Typische Anwendungsfälle sind eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, individuelle Wohnhäuser sowie Objekte, für die keine ausreichenden Vergleichsverkäufe vorliegen und die nicht primär über Mieterträge bewertet werden. Ziel ist es, auf nachvollziehbare und transparente Weise zu bestimmen, welchen Wert Grundstück und Gebäude zum Stichtag haben, wenn man Herstellungskosten, Alterung und marktübliche Rahmenbedingungen sachgerecht berücksichtigt.

Das Sachwertverfahren gliedert sich in logisch aufeinander aufbauende Schritte. Ausgangsbasis sind der Bodenwert und der Gebäudesachwert, die getrennt ermittelt und anschließend zusammengeführt werden. Der Bodenwert beschreibt den Wert des unbebauten Grundstücks und wird üblicherweise aus dem Bodenrichtwert der zuständigen Gutachterausschüsse abgeleitet. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert pro Quadratmeter, der auf ausgewerteten Kaufpreisen basiert. Er wird auf die konkrete Grundstücksgröße übertragen und bei Bedarf um objekt- oder lagebedingte Besonderheiten angepasst, etwa bei abweichender Grundstückszuschnitte, besonderen Erschließungssituationen oder wertrelevanten Rechten und Lasten.

Der Gebäudesachwert wiederum reflektiert die bauliche Substanz des aufstehenden Gebäudes. Ausgangspunkt sind die Herstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus, häufig ermittelt auf Basis anerkannter Tabellenwerke zu Normalherstellungskosten. Diese Normalherstellungskosten werden unter Berücksichtigung der Bauausführung, der Standardstufe und der Bruttogrundfläche auf das konkrete Objekt übertragen. Anschließend erfolgt die Alterswertminderung, eine Form der Abschreibung, die den Wertverlust durch Abnutzung, Alterung und technischen Fortschritt abbildet. Hierbei wird die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudetyps zugrunde gelegt und die bereits verstrichene Zeit bis zum Wertermittlungsstichtag berücksichtigt. Das Ergebnis ist der Gebäudesachwert, also der Substanzwert des Gebäudes im heutigen Zustand.

Zum Gebäudesachwert können zusätzlich die Werte von Außenanlagen und besonderen Bauteilen zählen, etwa Garagen, Carports, Einfriedungen oder aufwendige Außenanlagen. Auch wirtschaftlich sinnvolle Modernisierungen, die den Gebrauchswert und die Marktfähigkeit erhöhen, können sich wertsteigernd auswirken, während Baumängel, Bauschäden oder Instandhaltungsrückstände wertmindernd zu berücksichtigen sind. Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens werden diese Punkte systematisch erfasst, sachlich gewürdigt und rechnerisch nachvollziehbar verarbeitet. Relevante Unterlagen wie Baupläne, Baubeschreibungen, Modernisierungsnachweise oder Energieausweise unterstützen die Plausibilisierung der Annahmen.

Der vorläufige Sachwert der Immobilie ergibt sich aus der Addition von Bodenwert, Gebäudesachwert und dem Wert der Außenanlagen. In einem nächsten Schritt wird dieser vorläufige Sachwert durch einen Marktanpassungsfaktor an das aktuelle Marktgeschehen angepasst. Dieser Faktor basiert in der Regel auf Auswertungen der Gutachterausschüsse und spiegelt wider, zu welchem Verhältnis Substanzwerte und tatsächlich erzielte Kaufpreise in der betreffenden Region und Objektkategorie stehen. Damit wird sichergestellt, dass das Ergebnis nicht nur rechnerisch korrekt ist, sondern auch marktkonform. Die Marktanpassung ist ein entscheidender Bestandteil des Sachwertverfahrens, denn die Herstellungskosten allein bilden die Zahlungsbereitschaft am Markt oft nicht vollständig ab.

Die rechtliche Grundlage für den Verkehrswert ist in § 194 BauGB verankert. Dort wird der Verkehrswert als der Preis definiert, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften. Ein Verkehrswertgutachten, das das Sachwertverfahren anwendet, muss daher nicht nur rechnerisch korrekt sein, sondern auch alle wertrelevanten Umstände offenlegen. Dazu zählen beispielsweise grundbuchliche Rechte und Lasten wie Dienstbarkeiten, Baulasten, Erbbaurechte, Wegerechte oder Nießbrauch. Diese können zu Zuschlägen oder Abschlägen führen, je nachdem, ob sie die Nutzbarkeit erhöhen oder einschränken. Ebenso sind öffentlich-rechtliche Rahmenbedingungen, etwa Planungsrecht oder Denkmalschutz, zu prüfen und transparent darzustellen.

Gegenüber dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren hat das Sachwertverfahren eine eigenständige Funktion. Das Vergleichswertverfahren vergleicht direkt mit tatsächlich realisierten Kaufpreisen ähnlicher Objekte und ist besonders aussagekräftig, wenn ausreichend viele aktuelle Vergleichskäufe vorliegen. Das Ertragswertverfahren bewertet Immobilien auf Basis ihrer künftig zu erwartenden Erträge, abgezinst mit dem Liegenschaftszinssatz, und ist vor allem bei renditeorientierten Objekten wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien etabliert. Das Sachwertverfahren ist besonders dann geeignet, wenn der Markt primär die Substanz des Gebäudes bewertet und Erträge eine untergeordnete Rolle spielen, oder wenn Vergleichsdaten nur eingeschränkt verfügbar sind. In der Praxis werden Verfahren oft kombiniert, um die Marktkonformität abzusichern und den Verkehrswert zu plausibilisieren.

Ein häufiges Verständnisproblem betrifft die Alterswertminderung, also die Abschreibung. Sie ist im Sachwertverfahren nicht steuerlich zu verstehen, sondern als ökonomische Abbildung der Wertminderung über die Nutzungsdauer. Ein hochwertig modernisiertes Gebäude kann trotz hohen Alters einen geringeren wertmindernden Effekt aufweisen, wenn wesentliche Bauteile erneuert wurden und die Restnutzungsdauer dadurch steigt. Umgekehrt kann ein jüngeres, aber bereits instandsetzungsbedürftiges Gebäude eine stärkere Minderung erfahren. Die korrekte Beurteilung hängt von einer sorgfältigen Objektaufnahme, belastbaren Bau- und Modernisierungsnachweisen sowie einer fachlich fundierten Einschätzung der baulichen Qualität und der Restnutzungsdauer ab.

Auch der Bodenwert verdient eine differenzierte Betrachtung. Zwar bietet der Bodenrichtwert eine wichtige Orientierung, er ist jedoch ein Durchschnittswert. Besondere Lagequalitäten, Zuschnitt, Topografie, Erschließungszustand oder nachbarrechtliche Einflüsse können Abweichungen erfordern. In einem Verkehrswertgutachten wird der Bodenwert daher nicht schematisch, sondern nachvollziehbar und begründet hergeleitet. Wo verfügbar, liefern die Auskünfte der Gutachterausschüsse und Kaufpreissammlungen wichtige Anhaltspunkte, um das Ergebnis zu verifizieren und zu plausibilisieren.

Ein weiterer Baustein ist die Berücksichtigung objektspezifischer Grundstücksmerkmale, die den Marktwert beeinflussen können. Hierzu zählen zum Beispiel nicht ausgleichbare Baumängel, Altlastenverdachte, Lärm- oder Emissionsbelastungen, aber auch positive Besonderheiten wie überdurchschnittliche Außenanlagen oder eine besonders hochwertige Bauweise. Diese Faktoren werden als wertrelevante Zu- oder Abschläge in den Sachwert integriert. Entscheidend ist, dass diese Anpassungen nicht pauschal, sondern argumentativ fundiert und nachprüfbar erfolgen.

Im Ergebnis liefert das Sachwertverfahren einen transparenten, technisch begründeten und marktorientierten Wertansatz, der für viele Wohnimmobilien und individuelle Objekte die Realität des Marktes zuverlässig widerspiegelt. Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens wird die Methode in einen formalen Rahmen eingebettet: Stichtagsbezug, Datengrundlagen, Annahmen und Rechenschritte werden vollständig dokumentiert. So entsteht ein Gutachten, das Behörden, Gerichten, Banken, Versicherungen und privaten Auftraggebenden eine belastbare Entscheidungsgrundlage bietet.

Wenn Sie den Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln lassen möchten oder ein Verkehrswertgutachten benötigen, erläutere ich Ihnen gerne, ob das Sachwertverfahren das geeignete Vorgehen ist oder ob die Kombination mit dem Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren zusätzliche Sicherheit bietet. Ziel ist ein Ergebnis, das fachlich fundiert, nachvollziehbar und marktgerecht ist – damit Sie klar und verlässlich entscheiden können.

Formulierung mit Unterstützung von Neuroflash.

Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 | Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein.

Beitragsbild(er): © Adobe Stock

Verkehrswertgutachten • Kurzgutachten/Werteinschätzung

oder rufen Sie mich an:
0151 4012 9681 oder 0800 6647 011 (kostenfrei)