In aller Kürze:
Rauminhalt des Baukörpers nach äußerer Begrenzung; dient als Bezugsgröße für NHK je m³.
Definition
Der Brutto-Rauminhalt (BRI) war ein zentraler Begriff im Kontext der Immobilienbewertung, insbesondere bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten. Er bildete eine wesentliche Grundlage für die Ermittlung des Sachwerts einer Immobilie im Rahmen des Sachwertverfahrens. Die genaue Definition und Berechnung des BRI war entscheidend für eine nachvollziehbare und transparente Bewertung.
Grundsätzlich repräsentiert der Brutto-Rauminhalt das Volumen eines Bauwerks. Er umfasst dabei den gesamten umbauten Raum, der von der äußeren Begrenzung des Gebäudes umschlossen wird, einschließlich des Dachraums und des Kellergeschosses, sofern diese nutzbar sind oder zu den Kosten beitragen. Bei der Berechnung des BRI werden die äußeren Maße des Bauwerks zugrunde gelegt. Dies bedeutet, dass die Länge, Breite und Höhe des Gebäudes von den Außenflächen der konstruktiven Bauteile gemessen werden. Die Ermittlung des BRI erfolgt in Kubikmetern (m³).
Für die Präzision der Berechnung war es unerlässlich, die relevanten Bauteile korrekt zu erfassen. Dazu zählen alle Geschosse von den untersten Fundamentoberkanten bis zur Oberkante des Daches. Auch nicht vollständig umschlossene, aber überdachte und von baulichen Anlagen begrenzte Bereiche wie Loggien, Balkone oder Durchfahrten konnten je nach Ausgestaltung und Nutzung in modifizierter Weise in die Berechnung einfließen. Entscheidend war hierbei, ob diese Bereiche einen direkten Einfluss auf die Herstellungskosten des Gebäudes hatten und somit werthaltig waren.
Im Rahmen des Sachwertverfahrens, einem der anerkannten Verfahren zur Verkehrswertermittlung von Immobilien, spielte der BRI eine tragende Rolle. Bei diesem Verfahren wird der Wert einer Immobilie primär über die Kosten ermittelt, die für eine Neuerrichtung des Bauwerks anfallen würden. Hierfür werden sogenannte Normalherstellungskosten (NHK) herangezogen. Diese NHK sind standardisierte Kostensätze pro Kubikmeter Brutto-Rauminhalt, differenziert nach Gebäudeart, Qualitätsstandard und Baujahr. Multipliziert man den ermittelten BRI mit den entsprechenden NHK, erhielt man die annähernden Herstellungskosten des Gebäudes in heutiger Zeit.
Es ist wichtig zu verstehen, dass der BRI nicht direkt den Wohn- oder Nutzflächen des Gebäudes entspricht. Während Wohn- und Nutzflächen die begehbaren und tatsächlich nutzbaren Bereiche innerhalb der Immobilie beschreiben, ist der BRI ein reines Volumenmaß, das auch konstruktive Elemente wie Wände, Decken und den nicht begehbaren Teil des Dachstuhls einschließt. Diese Unterscheidung ist für die Bewertung von großer Bedeutung, da unterschiedliche Kennzahlen für verschiedene Aspekte der Wertermittlung herangezogen werden.
Die Anwendung des Brutto-Rauminhalts in der Immobilienbewertung diente der Objektivierung und Standardisierung des Bewertungsprozesses. Durch die Verwendung einer einheitlichen Bezugsgröße, des Kubikmeters umbauten Raums, wurde eine Vergleichbarkeit zwischen verschiedenen Immobilien ermöglicht. Dies erleichterte Sachverständigen die Einschätzung der Baukosten und trug zur Transparenz des Verkehrswertgutachtens bei. Für Laien mag die detaillierte Berechnung komplex erscheinen, doch die Logik dahinter war die Schaffung einer klaren und messbaren Basis für die Kostenschätzung eines Bauwerks.
Zusammenfassend ist der Brutto-Rauminhalt ein objektiv messbares Volumen des gesamten Bauwerks, das vormals von entscheidender Bedeutung für die Ermittlung des Sachwerts einer Immobilie war. Er ermöglichte es Sachverständigen, die Herstellungskosten eines Gebäudes auf einer standardisierten Basis zu kalkulieren und somit ein nachvollziehbares Verkehrswertgutachten zu erstellen. Die präzise Erfassung des BRI war somit ein unverzichtbarer Schritt für eine fundierte und sachgerechte Immobilienbewertung.
Heute basiert das Sachwertverfahren jedoch auf der Bruttogrundfläche.
Unterstützung bei Recherche und Formulierung durch Neuroflash.
Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 |
Beitragsbild(er): © Adobe Stock
Verkehrswertgutachten • Kurzgutachten/Werteinschätzung
oder rufen Sie mich an:
0151 4012 9681 oder 0800 6647 011 (kostenfrei)
