In aller Kürze:
Wert der baulichen Anlagen aus NHK multipliziert mit der geeigneten Bezugsgröße (z. B. BGF/BRI), einschließlich Baunebenkosten und ggf. Außenanlagen, vor Alterswertminderung.
Definition
Der Herstellungswert im Kontext der Immobilienbewertung und der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens stellt einen zentralen Bewertungsansatz dar, insbesondere bei Objekten, deren Wert primär durch ihre Bausubstanz und die damit verbundenen Errichtungskosten bestimmt wird. Dieser Wert reflektiert die hypothetischen Kosten, die für die Neuerrichtung einer Immobilie zum Bewertungsstichtag aufgewendet werden müssten. Dabei werden sämtliche Aufwendungen berücksichtigt, die mit der Schaffung eines vergleichbaren Bauwerks verbunden sind. Die Kenntnis des Herstellungswertes ist für eine umfassende und nachvollziehbare Immobilienbewertung unerlässlich.
Eine umfassende Ermittlung des Herstellungswertes beginnt mit der detaillierten Analyse der Baukosten. Hierunter fallen die reinen Baukosten, die direkt für die Erstellung des Gebäudekörpers anfallen. Dazu zählen beispielsweise Kosten für Erdarbeiten, Rohbau, Dachkonstruktion, Fassade sowie die gesamte Haustechnik wie Heizung, Sanitär- und Elektroinstallationen. Diese Kosten werden auf Basis aktueller Marktpreise für Material und Arbeitsleistungen kalkuliert. Dabei ist es entscheidend, dass die angesetzten Preise dem Bewertungsstichtag entsprechen, da sich die Baukosten dynamisch entwickeln können. Der Sachverständige greift hierfür auf Baukostentabellen, Erfahrungswerte und aktuelle Marktanalysen zurück, um eine präzise Schätzung zu gewährleisten.
Neben den reinen Baukosten fließen auch die Baunebenkosten in die Berechnung des Herstellungswertes ein. Diese umfassen eine Reihe von Aufwendungen, die nicht direkt den Bau selbst betreffen, aber für die Realisierung des Bauvorhabens notwendig sind. Hierzu zählen beispielsweise die Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen, Gebühren für Baugenehmigungen, Vermessungskosten, Kosten für die Bauleitung sowie Versicherungsprämien während der Bauzeit. Auch die Kosten für Finanzierung und die Notargebühren können, sofern sie direkt dem Bauvorhaben zuzuordnen sind, berücksichtigt werden. Diese Baunebenkosten sind prozentual von den reinen Baukosten abhängig und werden entsprechend der üblichen Sätze im Baugewerbe kalkuliert.
Ein weiterer wesentlicher Bestandteil des Herstellungswertes ist der Wertverzehr, auch als Alterswertminderung bekannt. Dieser Faktor berücksichtigt die Abnutzung und Veralterung der baulichen Anlagen seit ihrer Errichtung. Der Wertverzehr kann auf verschiedene Arten ermittelt werden, wobei die Lineare Wertminderungsmethode und die Methode nach Ross eine gängige Herangehensweise darstellen. Bei der Linearen Wertminderung wird der Wertverzehr gleichmäßig über die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verteilt. Die Methode nach Ross hingegen berücksichtigt, dass der Wertverzehr in den ersten Jahren geringer ist und mit zunehmendem Alter steigt. Die Wahl der Methode hängt von der Art des Objektes und den individuellen Gegebenheiten ab, wobei stets das Ziel verfolgt wird, eine realistische Abbildung der tatsächlich vorhandenen Wertminderung zu erzielen. Faktoren wie der Bauzustand, durchgeführte Sanierungen und Modernisierungen beeinflussen die Höhe des Wertverzehrs erheblich.
Des Weiteren ist bei der Ermittlung des Herstellungswertes der Außenanlagen und der weiteren baulichen Anlagen Rechnung zu tragen. Hierzu gehören beispielsweise befestigte Flächen wie Wege und Terrassen, Gartenanlagen, Einfriedungen, Carports oder Garagen sowie gegebenenfalls Schwimmbecken oder andere spezielle Einrichtungen. Diese Bestandteile werden analog zu den Gebäudekosten bewertet, wobei die jeweiligen Herstellungskosten zum Stichtag angesetzt und anschließend um einen angemessenen Wertverzehr reduziert werden. Die Qualität und der Zustand dieser außerhalb des Gebäudes befindlichen Anlagen tragen maßgeblich zum Gesamtwert der Immobilie bei.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der Herstellungswert eine fundierte Basis für die Immobilienbewertung darstellt. Er berücksichtigt umfassend die Kosten für die Neuerrichtung eines vergleichbaren Objekts, die notwendigen Baunebenkosten sowie den Wertverzehr der gesamten baulichen Anlagen und der Außenanlagen. Die präzise Ermittlung dieser Faktoren durch einen erfahrenen Sachverständigen gewährleistet eine hohe Nachvollziehbarkeit und Transparenz des Verkehrswertgutachtens. Der Herstellungswert dient sowohl Gerichten als auch Finanzämtern als wichtige Grundlage für Entscheidungen in Bezug auf Immobilienwerte. Die objektive und sachliche Herangehensweise ist dabei stets von höchster Priorität.
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