In aller Kürze:
Bundeseinheitlich veröffentlichte NHK-Tabellenstand 2010 als Referenzniveau; wird über Baupreisindex und Regionalisierungsfaktor auf den Wertermittlungsstichtag und den Standort fortgeschrieben.
Definition
NHK 2010 ist ein zentraler Begriff im Bereich der Immobilienbewertung in Deutschland, insbesondere bei der Herleitung des Sachwerts von Grundstücken und Gebäuden. Die Abkürzung NHK steht für „Normalherstellungskosten“. Der Zusatz „2010“ bezeichnet das Bezugsjahr, auf das sich diese Kosten in den entsprechenden Wertermittlungsrichtlinien beziehen. Diese Normalherstellungskosten sind ein wesentlicher Bestandteil des Sachwertverfahrens, einem der drei gängigen Bewertungsverfahren in der Immobilienwirtschaft, neben dem Ertrags- und Vergleichswertverfahren. Sie dienen dazu, die Kosten zu schätzen, die für die Neuerrichtung eines vergleichbaren Gebäudes zum Wertermittlungsstichtag anfallen würden.
Die NHK 2010 wurden maßgeblich durch das Bundesministerium der Finanzen und das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Rahmen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und den dazu ergangenen Richtlinien, insbesondere den Sachwertrichtlinien (SW-RL), etabliert. Diese Rechtsgrundlagen bilden den verbindlichen Rahmen für Sachverständige bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten. Die NHK 2010 stellen dabei standardisierte Kostenansätze für verschiedene Gebäudearten dar, die auf Erfahrungswerten und statistischen Erhebungen basieren. Diese Ansätze berücksichtigen die durchschnittlichen Baukosten für eine Vielzahl von Gebäudetypen, einschließlich Wohngebäuden, gewerblichen Objekten und Sonderbauten, und sind nach Qualitäts- und Ausstattungsmerkmalen differenziert.
Die Anwendung der NHK 2010 beginnt mit der Auswahl des passenden Gebäudetyps und der entsprechenden Qualitätsstufe aus den Verzeichnissen der Normalherstellungskosten. Hierbei müssen Sachverständige die tatsächliche Bauausführung, Ausstattung und den Zustand des zu bewertenden Objekts detailliert analysieren und mit den Beschreibungen der NHK 2010 abgleichen. Dies erfordert eine sorgfältige Begutachtung vor Ort und eine fundierte Kenntnis der Baukostenentwicklung. Das Ergebnis dieser Zuordnung ist ein Kostenansatz pro Quadratmeter Brutto-Grundfläche oder Kubikmeter Brutto-Rauminhalt, der die reinen Herstellungskosten ohne Berücksichtigung des Grundstücks oder der Außenanlagen widerspiegelt.
Nach der Ermittlung der reinen Normalherstellungskosten für das Gebäude muss dieser Wert auf den Wertermittlungsstichtag angepasst werden. Da die NHK 2010 auf dem Referenzjahr 2010 basieren, sind sie mittels Baupreisindizes zu aktualisieren. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht regelmäßig Baupreisindizes, die die Preisentwicklung im Baugewerbe widerspiegeln. Diese Indizes ermöglichen eine Umrechnung der NHK 2010 auf die aktuellen Baukostenverhältnisse. Ein korrekt angewendeter Baupreisindex ist entscheidend für die Zeitgemäßheit und Genauigkeit des Sachwerts.
Ein weiterer wichtiger Schritt im Sachwertverfahren unter Berücksichtigung der NHK 2010 ist die Berücksichtigung von baulichen Besonderheiten, Wertminderungen und Wertsteigerungen. Hierzu zählen zum Beispiel überdurchschnittliche Ausstattungen, die nicht in den standardisierten NHK 2010 erfasst sind, Baumängel, Bauschäden oder ein besonderer Instandhaltungszustand. Diese Faktoren werden durch Zu- oder Abschläge zu den indexierten Normalherstellungskosten berücksichtigt. Auch die Wertminderung durch Alter und Abnutzung, die sogenannte Alterswertminderung, spielt eine zentrale Rolle. Diese wird in der Regel anhand der Restnutzungsdauer des Gebäudes und einer linearen oder progressiven Methode berechnet und von den indexierten Herstellungskosten abgezogen.
Das Sachwertverfahren, in dem die NHK 2010 Anwendung finden, zielt darauf ab, den substanziellen Wert einer Immobilie zu ermitteln. Dieser Wert ist insbesondere dann relevant, wenn der Markt keine ausreichenden Vergleichspreise liefert oder wenn es sich um Spezialimmobilien handelt, die nicht primär nach ihrem Ertrag bewertet werden. Auch bei der Bewertung im Rahmen von Zwangsversteigerungen, bei gerichtlichen Auseinandersetzungen oder für steuerliche Zwecke durch das Finanzamt sind Verkehrswertgutachten auf Basis des Sachwertverfahrens, unter Einbeziehung der NHK 2010, von großer Bedeutung. Das Ergebnis ist ein objektiver Wert, der die Wiederbeschaffungskosten des Gebäudes, abzüglich der Alterswertminderung, sowie den Bodenwert des Grundstücks zusammenführt. Die Transparenz und Nachvollziehbarkeit des Vorgehens unter Verwendung der NHK 2010 sind dabei unerlässlich, um die Glaubwürdigkeit des Gutachtens zu gewährleisten.
Unterstützung bei Recherche und Formulierung durch Neuroflash.
Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 |
Beitragsbild(er): © Adobe Stock
Verkehrswertgutachten • Kurzgutachten/Werteinschätzung
oder rufen Sie mich an:
0151 4012 9681 oder 0800 6647 011 (kostenfrei)
