In aller Kürze:
Standardisierte, qualitäts- und nutzungsbezogene Baukosten je Bezugseinheit (z. B. €/m² BGF oder €/m³ BRI), die im Sachwertverfahren zur Ermittlung des Herstellungswerts verwendet werden.
Definition
Die Normalherstellungskosten (NHK) stellen einen zentralen Begriff im Bereich der Immobilienbewertung dar, insbesondere bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten. Sie dienen als wesentliche Grundlage für die Ermittlung des Sachwerts einer Immobilie. Hierbei handelt es sich um eine anerkannte Methode zur Bewertung von Baugrundstücken und baulichen Anlagen, die in erster Linie auf den Kosten der Herstellung oder Wiederherstellung basiert, abzüglich altersbedingter Wertminderungen. Dieses Vorgehen gewährleistet eine objektive und nachvollziehbare Wertfeststellung, die den Anforderungen von Gerichten und Finanzämtern gerecht wird.
Die NHK umfassen dabei nicht ausschließlich die reinen Baukosten einer Immobilie. Vielmehr berücksichtigen sie sämtliche Aufwendungen, die für die vollständige Errichtung eines vergleichbaren Bauwerks anfallen würden. Dazu zählen neben den direkten Baukosten für Material und Arbeitsleistung auch die Nebenkosten der Baumaßnahme. Hierunter fallen beispielsweise Architekten- und Ingenieurleistungen, Kosten für Bauanträge und Genehmigungen, Gebühren für Prüfstatiker sowie Kosten für die Baustelleneinrichtung und -räumung. Ebenso werden die Kosten für die Erschließung des Grundstücks, wie beispielsweise Anschlüsse an das Versorgungsnetz für Wasser, Strom, Gas und Telekommunikation, in die Berechnung einbezogen. Es ist zudem zu beachten, dass die NHK als statisch erfasste Werte in der Regel auf bestimmten Preisniveaus basieren und somit eine Anpassung an aktuelle Marktverhältnisse über sogenannte Preisindizes erforderlich ist, um eine realistische Wertbestimmung zu gewährleisten. Diese detaillierte Erfassung aller relevanten Kostenpositionen ist für die Transparenz und Nachvollziehbarkeit des Verkehrswertgutachtens unerlässlich. Die Anwendung der NHK-Methode erfordert daher ein umfassendes Verständnis der Bau- und Immobilienwirtschaft sowie fundierte Kenntnisse der einschlägigen Regularien und Richtlinien, wie sie etwa in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und den dazugehörigen Richtlinien abgebildet sind. Sie bildet somit eine unverzichtbare Säule einer präzisen und rechtssicheren Immobilienbewertung, die sowohl für gerichtliche Auseinandersetzungen als auch für steuerliche Zwecke von Bedeutung ist.
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