In aller Kürze:
Summe aus Gebäudesachwert (Herstellungswert abzüglich Alterswertminderung) und den Werten sonstiger Anlagen zuzüglich Bodenwert; vor Marktanpassung.
Definition
Der Sachwert stellt im Rahmen der Immobilienbewertung und der Erstellung von Verkehrswertgutachten einen wichtigen Begriff dar, dessen Bedeutung für die nachvollziehbare Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie essenziell ist. Die Ermittlung des Sachwerts erfolgt nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und den dazu ergangenen Wertermittlungsrichtlinien. Sie dient dazu, den Wert von baulichen Anlagen und Außenanlagen sowie des Bodens getrennt zu bestimmen und anschließend zu einem Gesamtwert zusammenzuführen.
Grundlagen der Sachwertermittlung
Die Sachwertermittlung ist ein Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswerts von Immobilien, das insbesondere dann Anwendung findet, wenn sich der Wert nicht oder nur schwer über den Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Immobilien (Vergleichswertverfahren) oder über die erzielbaren Erträge (Ertragswertverfahren) ermitteln lässt. Dies ist beispielsweise bei öffentlich genutzten Immobilien, Spezialimmobilien oder sehr neuen Objekten der Fall. Das Sachwertverfahren basiert auf der Idee, dass der Wert einer Immobilie den Kosten entspricht, die für eine Neuerrichtung unter Berücksichtigung des Alters und der Abnutzung anfallen würden.
Bestandteile des Sachwerts
Der Sachwert setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen:
- Bodenwert: Dieser bildet die Grundlage jeder Immobilienbewertung. Er wird in der Regel unter Heranziehung von Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerten ermittelt. Der Bodenwert reflektiert den Wert des unbebauten Grundstücks und ist unabhängig von den aufstehenden Gebäuden. Die Ermittlung erfolgt primär über das Vergleichswertverfahren, wobei mögliche Besonderheiten des Grundstücks wie Zuschnitt, Lage oder Bebaubarkeit berücksichtigt werden.
- Gebäudesachwert: Der Gebäudesachwert umfasst die Kosten, die für die Errichtung der baulichen Anlagen anfallen würden. Hierzu zählen die Herstellungskosten der Gebäude, die sogenannten Normalherstellungskosten (NHK). Diese werden anhand von Kubikmeter- oder Quadratmeterpreisen ermittelt und berücksichtigen die Art und den Standard der Bebauung. Für verschiedene Gebäudetypen wie Wohnhäuser, Geschäftsgebäude oder Garagen existieren spezifische NHK-Sätze. Von diesen ermittelten Neubaukosten wird eine Wertminderung aufgrund des Alters und der Abnutzung abgezogen. Diese Wertminderung wird als Alterswertminderung bezeichnet und berücksichtigt sowohl die technische als auch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Immobilie. Eventuell vorhandene Bauschäden und Baumängel sowie überdurchschnittliche Instandhaltungsrückstände werden ebenfalls wertmindernd berücksichtigt.
- Sachwert der Außenanlagen: Hierzu gehören alle baulichen Anlagen, die nicht direkt zum Gebäude zählen, aber untrennbar mit dem Grundstück verbunden sind und dessen Nutzbarkeit erhöhen. Beispiele hierfür sind befestigte Wege, Gartenanlagen, Einfriedungen, Terrassen, Stellplätze oder andere Außenanlagen. Auch hier erfolgt die Ermittlung der Herstellungskosten und der Abzug einer Alterswertminderung.
Die Addition dieser Einzelwerte – Bodenwert, Gebäudesachwert und Sachwert der Außenanlagen – ergibt den vorläufigen Sachwert.
Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale (boG)
Nach der Addition der vorläufigen Werte ist die Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale (boG) von Bedeutung. Hierbei handelt es sich um wertbeeinflussende Faktoren, die nicht bereits in den Einzelpositionen berücksichtigt wurden. Dies können beispielsweise außergewöhnliche Lagen, besondere Gestaltungsmerkmale, ein Denkmalschutzstatus, rechtliche Belastungen oder wertsteigernde Modernisierungen sein, die den normalen Rahmen übersteigen. Diese Merkmale können sowohl wertmindernd als auch wertsteigernd wirken. Ihre Berücksichtigung erfordert eine genaue Analyse und fundierte Expertise des Sachverständigen, um eine marktgerechte Anpassung des vorläufigen Sachwerts vorzunehmen.
Zusammenführung zum Sachwert und Ableitung des Verkehrswerts
Der endgültige Sachwert ergibt sich aus der Summe des Bodenwerts, des Gebäudesachwerts und des Sachwerts der Außenanlagen, angepasst um die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale. Der so ermittelte Sachwert bildet eine wichtige Grundlage zur Ableitung des Verkehrswerts. Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der Preis, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Er wird nicht ausschließlich aus dem Sachwert abgeleitet, sondern ist das Ergebnis einer Gesamtwürdigung aller relevanten Umstände und Verfahren. Oftmals wird der Sachwert als Kontrollgröße oder als eines von mehreren Wertermittlungsverfahren herangezogen, um ein umfassendes und nachvollziehbares Verkehrswertgutachten zu erstellen. Insbesondere bei einer hohen Eigennutzung oder in Märkten mit geringer Datenlage für Vergleichsobjekte kann dem Sachwert eine höhere Bedeutung zukommen.
Bedeutung für Gerichte und Finanzämter
Der Sachwert und das gesamte Sachwertverfahren sind für Gerichte und Finanzämter von großer Bedeutung. In gerichtlichen Auseinandersetzungen, beispielsweise bei Scheidungen, Erbschaftsangelegenheiten oder Enteignungsverfahren, dient ein fundiertes Sachwertgutachten als objektive Grundlage für die Entscheidungsfindung. Auch Finanzämter nutzen Sachwertermittlungen zur Festsetzung von Erbschafts-, Schenkung- oder Grunderwerbsteuern. Die Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Sachwertermittlung sind dabei entscheidend, um den Anforderungen der Behörden gerecht zu werden und eine faire Besteuerung oder eine gerechte Rechtssprechung zu gewährleisten. Es wird auf eine konsequente Anwendung der festgelegten Normen und Richtlinien geachtet, um die Glaubwürdigkeit und Seriosität der Immobilienbewertung zu sichern.
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