In aller Kürze:
Volumen des Gebäudekörpers innerhalb der äußeren Begrenzungsflächen; alternative Bezugsgröße zu BRI in älteren Systematiken.
Definition
Der umbaute Raum, auch als Brutto-Rauminhalt bekannt, stellte im Kontext der Immobilienbewertung und der Ausarbeitung von Verkehrswertgutachten einen zentralen, sachwertbezogenen Fachausdruck dar. Er quantifizierte das Volumen eines Bauwerks und war eine wesentliche Größe für die Ermittlung des Sachwerts einer Immobilie. Die Definition und Anwendung des umbauten Raums waren im Bauwesen und in der Immobilienwirtschaft präzise geregelt, um eine einheitliche und nachvollziehbare Bewertungsgrundlage zu gewährleisten.
Grundsätzlich umfasste der umbaute Raum das gesamte Volumen eines Gebäudes, welches von den äußeren Begrenzungen umschlossen wurde. Dies schloss nicht nur die tatsächlich nutzbaren Innenräume ein, sondern auch Konstruktionselemente wie Außenwände, Decken und Dächer. Die Berechnung des umbauten Raums erfolgte nach den Vorgaben der DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“, welche die Methoden zur Ermittlung der Flächen und Volumina von Gebäuden detailliert festlegte. Diese Norm diente als verbindliche Grundlage für die Bauplanung, die Ermittlung von Baukosten und eben auch für die Immobilienbewertung.
Bei der Bestimmung des umbauten Raums wurden verschiedene Bauteile und Bereiche eines Gebäudes berücksichtigt. Hierzu zählten zum einen die überdeckten und allseitig umschlossenen Räume, wie Wohn- und Arbeitsbereiche, Flure, Badezimmer und Küchen. Zum anderen umfasste der umbaute Raum auch Teile, die nicht vollständig umschlossen, aber dennoch volumenbildend waren, wie beispielsweise unbeheizte Keller oder Dachgeschosse, die für eine spätere Nutzung ausbaufähig waren. Des Weiteren flossen auch Dachüberstände, Balkone, Loggien und Terrassen in die Berechnung ein, sofern sie konstruktiv mit dem Gebäude verbunden und überdeckt waren und somit zu dessen Gesamtvolumen beitrugen. Wesentlich war hierbei die Abgrenzung nach den äußeren Begrenzungsflächen des Bauwerks. Hierzu gehörten die äußeren Mauern, die Dachflächen sowie die Unterkante des Fundaments oder die Oberkante der untersten Sohlplatte.
Die Ermittlung des umbauten Raums war ein mehrstufiger Prozess. Zunächst wurden die Außenmaße des Gebäudes auf jeder Ebene ermittelt. Dies schloss die Längen, Breiten und Höhen der einzelnen Geschosse ein. Anschließend wurden die Volumina der einzelnen Gebäudeteile, wie des Erdgeschosses, der Obergeschosse, des Kellers und des Dachgeschosses, separat berechnet. Besondere Aufmerksamkeit galt dabei Elementen, die das Volumen auf unterschiedliche Weise beeinflussen konnten, wie beispielsweise Drempel, Kniestöcke oder Gauben im Dachbereich. Diese mussten gemäß den normativen Vorgaben exakt erfasst und in die Berechnung einbezogen werden.
Für die Ermittlung des umbauten Raums wurde ein komplexes Regelwerk angewendet, das eine Vielzahl von Details berücksichtigte. So wurden beispielsweise Lichtschächte, Außenanlagen oder frei stehende Mauern nicht in den umbauten Raum einbezogen, da sie nicht direkt zum umschlossenen Volumen des Hauptgebäudes gehörten. Hingegen zählten beheizte Wintergärten oder überdachte Hofflächen, die fest mit dem Gebäude verbunden waren, zum umbauten Raum. Die präzise Abgrenzung und Zuordnung der einzelnen Bauteile war entscheidend für eine korrekte Berechnung. Fehler in dieser Phase konnten zu signifikanten Abweichungen im ermittelten Verkehrswert führen.
Die Bedeutung des umbauten Raums in der Immobilienbewertung lag in seiner Funktion als Grundlage für die Anwendung des Sachwertverfahrens. Im Sachwertverfahren wurde der Wert einer Immobilie primär über die Herstellungskosten des Bauwerks ermittelt. Diese Herstellungskosten wurden in der Regel pro Kubikmeter umbauten Raum angegeben. Ein Gutachter multiplizierte den ermittelten Kubikmeterpreis mit dem gesamten umbauten Raum des Objekts, um die reinen Baukosten zu bestimmen. Anschließend wurden weitere Faktoren wie Baunebenkosten, Außenanlagen und Wertminderungen aufgrund von Alter oder Schäden berücksichtigt. Der Kubikmeterpreis variierte dabei stark in Abhängigkeit von der Bauart, dem Ausstattungsstandard, der Qualität der verwendeten Materialien und der regionalen Baupreise.
Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens war die exakte Berechnung des umbauten Raums unerlässlich. Ein Sachverständiger musste hierfür detaillierte Baupläne, Schnitte und Ansichten des Gebäudes heranziehen. Falls diese Unterlagen nicht vollständig vorhanden waren, konnte eine Vor-Ort-Vermessung notwendig werden, um alle relevanten Maße präzise zu erfassen. Die genaue Dokumentation der Berechnungsschritte und der zugrunde gelegten Maße war dabei von größter Bedeutung, um die Nachvollziehbarkeit und Transparenz des Gutachtens zu gewährleisten. Gerichte und Finanzämter verlangten eine detaillierte und fundierte Darstellung, um die Plausibilität der Bewertung überprüfen zu können.
Die korrekte Anwendung der DIN 277 und die präzise Ermittlung des umbauten Raums waren somit von entscheidender Bedeutung für die Erstellung eines rechtlich und fachlich anerkannten Verkehrswertgutachtens. Nur durch eine sorgfältige und normkonforme Vorgehensweise konnte ein realistischer und begründeter Sachwert für eine Immobilie ermittelt werden. Dies diente sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer als verlässliche Entscheidungsgrundlage und stellte sicher, dass die Immobilienbewertung den Anforderungen von Behörden und Gerichten entsprach. Der umbaute Raum war somit nicht nur ein technischer Parameter, sondern ein fundamentales Element einer jeden professionellen Immobilienbewertung.
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