In aller Kürze:
Verkehrssteuer, die beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien anfällt. Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis; der Steuersatz variiert je Bundesland. Sie erhöht die Erwerbsnebenkosten und beeinflusst damit die Gesamtinvestition und Finanzierungsstruktur.
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar. Bei steuerlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Steuerberater oder Steuerberaterin.
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Verkehrsteuer, die beim Erwerb von Grundstücken, Eigentumswohnungen oder Erbbaurechten in Deutschland anfällt. Sie wird von den Bundesländern erhoben, wobei die Steuersätze regional variieren; in der Praxis liegen sie in einem Korridor von rund 3,5 bis 6,5 Prozent. Bemessungsgrundlage ist in der Regel die Gegenleistung, also insbesondere der vertraglich vereinbarte Kaufpreis einschließlich eventueller weiterer Leistungen, die der Erwerber an den Veräußerer oder Dritte erbringt, wenn sie mit dem Erwerb in einem sachlichen Zusammenhang stehen. Üblicherweise trägt der Käufer die Grunderwerbsteuer, rechtlich entsteht die Steuerschuld jedoch mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags.
Für die Immobilienbewertung und das Verkehrswertgutachten ist wichtig, die Grunderwerbsteuer fachlich korrekt einzuordnen. Der Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB beschreibt den Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, unabhängig von individuellen Käufer- oder Verkäuferinteressen. In diesem Wert sind persönliche Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten oder Maklercourtage nicht enthalten. Sie fallen zwar bei einer konkreten Transaktion an, sind jedoch keine Eigenschaften der Immobilie selbst. Verkehrswertgutachten weisen daher den Wert des Objekts aus, nicht die Gesamtkosten, die eine bestimmte Erwerberin oder ein bestimmter Erwerber zu tragen hat.
Diese Abgrenzung hat praktische Konsequenzen für alle drei gängigen Bewertungsverfahren. Im Vergleichswertverfahren werden Kaufpreise aus dem Markt herangezogen, wie sie in der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse erfasst sind. Diese Kaufpreise verstehen sich regelmäßig ohne Grunderwerbsteuer und ohne individuelle Erwerbsnebenkosten. Dadurch ist eine sachgerechte Vergleichbarkeit gewährleistet. Im Sachwertverfahren wird der Wert aus Bodenwert und dem Gebäudesachwert abgeleitet, wobei der Bodenwert auf Bodenrichtwerten oder vergleichbaren Bodenpreisen basiert, die ebenfalls ohne Grunderwerbsteuer anzusetzen sind. Im Ertragswertverfahren, das auf den nachhaltig erzielbaren Erträgen aufbaut, fließen solche Erwerbsnebenkosten ebenfalls nicht in die Wertermittlung ein; sie beeinflussen weder den Liegenschaftszinssatz noch den kapitalisierten Ertrag der Immobilie.
Gleichzeitig spielt die Grunderwerbsteuer eine zentrale Rolle bei der Finanzierung. Banken kalkulieren den Beleihungsauslauf aus dem Verhältnis des Darlehens zum Verkehrswert beziehungsweise Marktwert. Da die Grunderwerbsteuer nicht Teil des Verkehrswerts ist, erhöht sie zwar die gesamten Anschaffungskosten, aber nicht den wertseitigen Gegenpol. In der Praxis bedeutet das: Sie benötigen zusätzliches Eigenkapital für die Grunderwerbsteuer und weitere Nebenkosten oder müssen – falls möglich – eine ergänzende Finanzierung vereinbaren. Je höher die Erwerbsnebenkosten relativ zum Verkehrswert, desto stärker kann dies den Beleihungsauslauf und damit Konditionen wie Zinssatz und Tilgung beeinflussen.
Besondere Aufmerksamkeit erfordert der sogenannte einheitliche Erwerbsvorgang bei Bauträger- oder Projektentwicklerkonstellationen. Sind Grundstückskauf und Bauerrichtung vertraglich oder tatsächlich eng miteinander verknüpft, kann die Grunderwerbsteuer auf die Gesamtheit von Grundstück und Bauleistung anfallen. Die Bemessungsgrundlage ist dann höher als bei einem reinen Grundstückserwerb. Für die Bewertung bleibt zwar der Verkehrswert weiterhin losgelöst von der persönlichen Steuerlast, für die Finanzierung und Liquiditätsplanung ist diese Konstellation jedoch erheblich, weil der Kapitalbedarf entsprechend steigt.
Es gibt gesetzlich geregelte Ausnahmen und Befreiungen. So sind etwa Grundstücksübertragungen im Wege der Erbschaft oder Schenkung nicht grunderwerbsteuerpflichtig, da hierfür die Erbschaft- und Schenkungsteuer greift. Bei Übertragungen im engsten Familienkreis oder bei bestimmten Umstrukturierungen können ebenfalls Begünstigungen bestehen. Zudem können Anteilserwerbe an grundstückshaltenden Gesellschaften Grunderwerbsteuer auslösen, wenn Beteiligungsschwellen überschritten werden. Für die Wertermittlungspraxis bedeutet dies: Der Verkehrswert der Immobilie bleibt unverändert objektbezogen, während die steuerliche Belastung aus der gewählten Erwerbsstruktur resultiert und individuell sein kann.
In einem Verkehrswertgutachten wird die Grunderwerbsteuer daher nicht in den Wertansatz einbezogen. Gleichwohl ist es sinnvoll, im Rahmen der erläuternden Texte – insbesondere wenn das Gutachten zur Kaufentscheidung oder Finanzierungsplanung herangezogen wird – kurz auf die typischen Erwerbsnebenkosten hinzuweisen und klarzustellen, dass diese nicht Bestandteil des Verkehrswerts sind. So entsteht Transparenz über den Unterschied zwischen objektivem Marktwert und den subjektiven Gesamtkosten des Erwerbs.
Zusammengefasst: Die Grunderwerbsteuer ist ein wesentlicher Bestandteil der Transaktionskosten beim Immobilienkauf, beeinflusst jedoch nicht den Verkehrswert der Immobilie. Für Käuferinnen und Käufer wirkt sie sich unmittelbar auf den Kapitalbedarf und die Finanzierungskonditionen aus. Für die Immobilienbewertung ist sie als personenbezogene Nebenkostenposition zu behandeln, während die Markt- und Vergleichsdaten, die in die Verfahren einfließen, grundsätzlich ohne Grunderwerbsteuer betrachtet werden. Wenn Sie die Anschaffung einer Immobilie planen oder ein Verkehrswertgutachten als Entscheidungsgrundlage nutzen, sollten Sie die Grunderwerbsteuer frühzeitig in die Liquiditäts- und Finanzierungsplanung einbeziehen. Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung erläutere ich Ihnen gern, wie sich dies in Ihrem konkreten Fall auswirkt und welche Auswirkungen sich auf Beleihungsauslauf und Finanzierung ergeben.
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