Seminar "Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale marktkonform bewerten" der Sprengnetter Akademie
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (b.o.G.) stellen Immobilienbewerter und Sachverständige immer wieder vor komplexe Bewertungssituationen. Fehlerhafte Einschätzungen können nicht nur rechtliche Haftungsrisiken auslösen, sondern auch die eigene Reputation beeinträchtigen.
Inhalte:
- Gesamtheitliche Wertermittlungsmodelle
- Grundsätze zur Berücksichtigung der boG in den Wertermittlungsverfahren
- Rechtssprechung zu boG (erforderlicher Erhebungsumfang bei Verkehrswertgutachten, Höhe der Schadensersatzansprüche bei fehlerhafter Berücksichtigung etc.)
- Praxisbeispiele zu den einzelnen boG
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) – Herausforderungen und Lösungsansätze
Die Bewertung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (boG) stellte in der Markt-, Beleihungs- und steuerlichen Wertermittlung eine anspruchsvolle sowie vielfach diskutierte Aufgabe dar. Die Berücksichtigung dieser Merkmale wird regelmäßig von Gutachtenlesern, darunter private und institutionelle Auftraggeber, Gerichte und Finanzbehörden, kritisch hinterfragt.
Rechtliche Risiken bei fehlerhafter Ermittlung
Eine unvollständige oder fehlerhafte Bewertung der Modernisierungs- und Instandsetzungskosten sowie deren Auswirkungen auf den Immobilienwert konnte zu Haftungsansprüchen führen. Sachverständige und Immobilienfachpersonen mit Bewertungskompetenz müssen daher neben der fachlichen auch die juristische Seite der boG besonders beachten. Haftungsrisiken sind ein wesentlicher Bestandteil der Tätigkeit in diesem Bereich und treten regelmäßig im Berufsalltag auf.
Methodik der Gutachtenerstellung – Seminarinhalte
Im Rahmen des Seminars „Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale marktkonform bewerten“ wurden praxisnahe Methoden zur korrekten Ermittlung und Bewertung der boG vermittelt. Die Veranstaltung behandelte unter anderem folgende Themen:
Typische Fragestellungen zu den boG
Bei der Bewertung abgabenpflichtiger Bodenwerte ergeben sich regelmäßig spezifische Fragen, die im Gutachten nachvollziehbar beantwortet werden müssen, beispielsweise:
- Welche Umrechnungswege werden zur Ermittlung eines abgabefreien Bodenwerts angewendet?
- Wie erfolgt die sachgerechte Bewertung bei bebauten Grundstücken?
- Wie wird der abgabefreie, vorläufige Verfahrenswert eines bebauten Grundstücks in einen abgabepflichtigen, vorläufigen Verfahrenswert umgerechnet?
- Wie werden unmittelbar bevorstehende grundstücksbezogene Abgaben, wie etwa Erschließungsbeiträge, im Verkehrswertgutachten berücksichtigt?
Inhalte und Schwerpunkte des Seminars
Zustandsbesonderheiten:
- Bauschäden
- Baumängel, z.B. unwirtschaftliche Grundrisse
- Unfertige Objekte, Erweiterungen oder Umnutzungen (z.B. ehemalige Schulen)
- Unzeitgemäßer Gebäudestandard (Modernisierungsbedarf, Unterhaltungsstau)
- Anstehende grundstücksbezogene Abgaben (Erschließungs- und Ausgleichsbeträge)
Ertragsbesonderheiten:
- Abweichungen bei Mietzahlungen (Mehr- oder Mindermieten)
- Sondererträge, z.B. durch Werbetransparente oder Photovoltaikanlagen
- Leerstand bei Mehrfamilienhäusern oder Vermietungssituationen bei Einfamilienhäusern
- Modelle zur Wertermittlung von Wohnungsrechten und Nießbrauch
- Anwendung von unterstützenden Tools, wie die Sprengnetter ProSa-Module („Mietabweichung“, „Rechte“) und der Assistent zur Kosten- und Werteinflussbestimmung zukünftiger Investitionen
- Nutzung von Textbausteinen für Sachverständigenverträge und Gutachten
Darüber hinaus wurden Marktanpassungsfaktor-Tabellen vorgestellt, die für wesentliche Grundstücksbesonderheiten herangezogen werden, insbesondere zur Bewertung von Investitionskosten und Barwerten bei Mietanpassungen.
Das Seminar bot somit eine strukturierte und anwendungsorientierte Aufarbeitung der boG, um die Qualität und Nachvollziehbarkeit von Verkehrswertgutachten in der Immobilienbewertung kontinuierlich zu optimieren.
Ich besuche immer wieder gern spezielle Seminare zu verschiedenen Themen rund um die Immobilienbewertung bzw. die Erstellung von Verkehrswertgutachten. Ich finde es sehr wichtig, stets den Horizont zu erweitern und gleichzeitig das bereits vorhandene Wissen zu vertiefen. Genauso schätze ich auch den Gedankenaustausch mit anderen. Sprechen Sie mich also gerne an!
