In aller Kürze:
Jahresrohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten); Basis für die Kapitalisierung im Ertragswertverfahren.
Definition
Der Reinertrag stellt eine zentrale Größe im Rahmen der Immobilienbewertung dar, insbesondere bei der Ermittlung des Verkehrswertes von Ertragsobjekten mittels des Ertragswertverfahrens. Dieses Verfahren ist darauf ausgelegt, den Wert einer Immobilie auf Basis ihrer zukünftigen Erträge zu bestimmen. Für Laien mag der Begriff zunächst komplex erscheinen, doch lässt er sich durch eine präzise Betrachtung seiner Bestandteile und seiner Funktion im Bewertungsprozess klar verständlich machen.
Grundlegend ist der Reinertrag der Betrag, der nach Abzug aller zur Bewirtschaftung einer Immobilie notwendigen Kosten von den Bruttoerträgen übrig bleibt. Er bildet somit die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit einer Immobilie ab. Die Bruttoerträge setzen sich in der Regel aus den erzielbaren Mieteinnahmen zusammen. Hierbei werden sowohl Soll-Mieten, also die vertraglich vereinbarten Mieten, als auch mögliche weitere Einnahmen berücksichtigt, die aus dem Betrieb der Immobilie resultieren können. Leerstandsrisiken oder Mietminderungen aufgrund von Mängeln fließen in die Ermittlung der tatsächlichen Bruttoerträge ein. Es ist stets eine realistische Einschätzung der am Markt erzielbaren Mieten erforderlich, welche die Lage, Größe, Ausstattung und den Zustand des Objektes berücksichtigt.
Von diesen Bruttoerträgen werden die so genannten Bewirtschaftungskosten abgezogen. Diese Kosten umfassen eine Reihe von Aufwendungen, die für den ordnungsgemäßen Betrieb und die Instandhaltung einer Immobilie unvermeidbar sind. Hierzu zählen zunächst die Verwaltungskosten, die für die kaufmännische und technische Betreuung des Objektes anfallen. Dies umfasst beispielsweise die Kosten für einen Hausverwalter, die Abwicklung von Mietverträgen oder die Kommunikation mit Mietern. Des Weiteren sind die Instandhaltungskosten zu berücksichtigen. Diese dienen der Übernahme kleinerer Reparaturen und der Erhaltung des Objektes in einem ordnungsgemäßen Zustand. Es handelt sich hierbei nicht um wertsteigernde Maßnahmen, sondern um die schlichte Bewahrung des bestehenden Wertes. Rücklagen für größere Instandhaltungen oder Modernisierungen werden gesondert betrachtet und fließen in die Kapitalisierung des Reinertrages ein. Ein weiterer wesentlicher Bestandteil der Bewirtschaftungskosten sind die Betriebskosten, die der Eigentümer nicht auf die Mieter umlegen kann. Dies können beispielsweise nicht umlegbare Versicherungen, anteilige Kosten für die Stromversorgung allgemeiner Flächen oder Wartungskosten für Anlagen sein, die nicht von Mietern getragen werden. Schließlich sind die Mietausfallwagnisse zu berücksichtigen. Diese Position kalkuliert das Risiko ein, dass Einnahmen aufgrund von Leerstand oder uneintreibbaren Forderungen ausbleiben könnten. Die Höhe des Mietausfallwagnisses wird im Rahmen der Verkehrswertermittlung meist durch Erfahrungswerte und eine Risikobetrachtung des spezifischen Objektes bestimmt.
Nach Abzug all dieser Bewirtschaftungskosten von den Bruttoerträgen ergibt sich der Reinertrag. Dieser Wert stellt den Nettoertrag dar, den eine Immobilie dauerhaft abwerfen kann, bevor die Kapitalkosten für die Finanzierung der Immobilie und die Steuern berücksichtigt werden. Der Reinertrag ist im Kontext des Ertragswertverfahrens von entscheidender Bedeutung, da er die Grundlage für die Kapitalisierung bildet. Er wird mittels eines Vervielfältigers, der den Liegenschaftszinssatz berücksichtigt, in den Ertragswert umgerechnet. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Reinertrag des Bodens und der baulichen Anlagen im Ertragswertverfahren abgezinst wird, um den Barwert der zukünftigen Erträge zu ermitteln.
Die Ermittlung des Reinertrages erfordert eine detaillierte und realistische Kalkulation, die sowohl die aktuellen Marktbedingungen als auch zukünftige Entwicklungen berücksichtigt. Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung analysiert hierfür eine Vielzahl von Daten und Faktoren, um einen objektiven und nachvollziehbaren Reinertrag zu ermitteln. Hierbei werden nicht nur die vertraglichen Vereinbarungen herangezogen, sondern auch die ortsüblichen Mieten und die allgemeine Marktentwicklung. Die präzise Bestimmung des Reinertrages ist somit ein fundamentaler Schritt, um ein aussagekräftiges Verkehrswertgutachten zu erstellen, welches Gerichten, Finanzämtern und anderen Parteien als verlässliche Entscheidungsgrundlage dient. Der Reinertrag ist daher nicht lediglich eine rechnerische Größe, sondern ein Indikator für die nachhaltige Rentabilität einer Immobilie.
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