In aller Kürze:
Flächen für Erschließung und interne Bewegung (z. B. Flure, Treppen, Aufzugsvorräume) innerhalb der Nettofläche nach DIN 277.
Definition
Der Begriff Verkehrsfläche hat in der Immobilienbewertung eine klar umrissene, zugleich aber kontextabhängige Bedeutung. Im Gebäudekontext bezeichnet er in erster Linie jene Flächen, die der Erschließung und inneren Bewegung dienen, also zum Beispiel Flure, Treppen, Aufzugsvorräume und Eingangsbereiche. Diese Definition folgt der Flächensystematik nach DIN 277, in der die Nettogrundfläche eines Gebäudes in Nutzflächen, Verkehrsflächen und Technische Funktionsflächen gegliedert wird. Verkehrsflächen sind danach keine Flächen, auf denen der eigentliche Nutzungszweck (Arbeiten, Wohnen, Produzieren, Lagern) erfüllt wird, sondern Flächen, die die Nutzung ermöglichen und organisieren. Im städtebaulichen Kontext wiederum kann der Begriff auch öffentliche Verkehrsflächen wie Straßen oder Wege bezeichnen; für das Verkehrswertgutachten steht jedoch regelmäßig die gebäudebezogene Definition im Vordergrund.
Für die Bewertungspraxis ist die Unterscheidung bedeutsam, weil Flächen, Maße und Kennziffern die Herleitung von Marktwert beziehungsweise Verkehrswert unmittelbar beeinflussen. Im Ertragswertverfahren, das bei renditeorientierten Immobilien zur Anwendung kommt, ist der Ausgangspunkt häufig die vermietbare oder mietrelevante Fläche. Je nach Nutzungsart wird hierfür auf unterschiedliche Regelwerke zurückgegriffen, etwa die Wohnflächenverordnung (WoFlV) bei Wohnraum oder die GIF-Richtlinie zur Mietfläche (MF-G) bei gewerblichen Objekten. Verkehrsflächen außerhalb der Wohnung, wie Treppenhäuser oder allgemein zugängliche Flure, zählen in der Regel nicht zur Wohnfläche. In Büro- und Gewerbeimmobilien können gemeinschaftlich genutzte Verkehrsflächen teilweise anteilig über Umlagefaktoren in die Mietfläche einfließen; maßgeblich ist dann die konkret vereinbarte Flächendefinition und die vertragliche Ausgestaltung. Für die nachvollziehbare Herleitung des Ertragswerts ist daher entscheidend, welche Flächenkategorie gemessen, wie sie abgegrenzt und ob sie mietwirksam berücksichtigt wird.
Auch im Vergleichswertverfahren, das auf tatsächlich erzielte Kaufpreise ähnlicher Objekte abstellt, spielt die eindeutige Flächenabgrenzung eine Rolle. Damit Preis-zu-Fläche-Kennziffern (zum Beispiel Kaufpreis pro Quadratmeter) belastbar sind, müssen die zugrunde gelegten Flächendefinitionen vergleichbar sein. Enthalten die Vergleichsobjekte hohe interne Verkehrsflächenanteile, führt dies bei gleicher Bruttogrundfläche zu geringerer nutzbarer beziehungsweise mietrelevanter Fläche. Ohne Bereinigung um unterschiedliche Verkehrsflächenanteile sind Vergleichspreise nur eingeschränkt aussagefähig. Ein Verkehrswertgutachten stellt daher die verwendeten Flächenmaßstäbe transparent dar und erläutert, inwiefern Verkehrsflächen die Flächeneffizienz und damit marktübliche Preise oder Mieten beeinflussen.
Im Sachwertverfahren, das den Wert im Wesentlichen aus den Herstellungskosten abzüglich Abschreibung ableitet, sind Verkehrsflächen ebenfalls relevant, wenn auch auf andere Weise. Die Kostenkennwerte der Baukonstruktion und der technischen Anlagen beziehen sich auf die gesamte Brutto-Grundfläche beziehungsweise auf standardisierte Bezugsgrößen. Ein hoher Anteil an Verkehrsflächen kann die Baukosten pro Quadratmeter Nutzfläche erhöhen, weil Flure, Treppenhäuser und Aufzugsvorräume Flächen binden, die selbst keinen direkten Nutzwert im Sinne der Hauptnutzung erbringen. Bei der Beurteilung des sachwertorientierten Marktanpassungsfaktors kann eine überdurchschnittliche Flächenineffizienz – etwa ein im Vergleich zum Markt hoher Verkehrsflächenanteil – wertmindernd wirken, sofern der Markt diese Ineffizienz nicht durch höhere Mieten oder besondere Qualitäten kompensiert.
Als zentrale Kennziffer in diesem Zusammenhang gilt der Verkehrsflächenanteil. Er beschreibt das Verhältnis der Verkehrsflächen zur Nettogrundfläche oder – in der Asset- und Vermietungspraxis – zur vermietbaren Fläche. Ein niedriger Verkehrsflächenanteil deutet auf eine hohe Flächeneffizienz hin, weil ein größerer Anteil der Gesamtfläche für die Hauptnutzung zur Verfügung steht. In Büroimmobilien ist dies oft ein Wettbewerbsfaktor, da die Mietkosten üblicherweise flächenbasiert kalkuliert werden. Gleichzeitig kann ein zu geringer Verkehrsflächenanteil die Funktionsfähigkeit beeinträchtigen, etwa bei unzureichender Erschließung, fehlenden Wartezonen vor Aufzügen oder zu schmalen Fluren. Bewertungsfachlich ist daher eine Balance aus Markterwartung, baurechtlichen Anforderungen und Nutzerkomfort zu berücksichtigen.
Die Messung und Zuordnung von Verkehrsflächen erfolgt nach definierten Normen. Nach DIN 277 werden Flächen in konsistenten Ebenen erfasst, um Doppelerfassungen zu vermeiden und die Summe der Brutto-Grundfläche, der Nettogrundfläche und der Konstruktionsgrundfläche plausibel zu halten. Für die Bewertungspraxis ist es wichtig, die Schnittstellen zwischen normativer Flächengliederung und marktüblichen Mietflächenstandards sauber zu dokumentieren. So kann die Nettogrundfläche gemäß DIN 277 einen anderen Zahlenwert liefern als die Mietfläche nach GIF, weil Bereiche unterschiedlich zugeordnet oder anteilig verteilt werden. In Verkehrswertgutachten ist die offene Darlegung dieser Grundlagen ein wesentlicher Bestandteil der Nachvollziehbarkeit.
Schließlich wirkt sich der Anteil und die Qualität der Verkehrsflächen indirekt auf weitere wertrelevante Parameter aus. Breite, gut gestaltete Erschließungsflächen können die Drittverwendungsfähigkeit verbessern, indem sie flexible Teilungen und sichere Fluchtwege ermöglichen. Bei Ertragsimmobilien beeinflusst dies die erzielbaren Mieten und damit den Reinertrag, der über den Liegenschaftszinssatz kapitalisiert wird. Im Sachwert kann eine hochwertige Ausführung von Treppenhäusern und Foyers die Baukosten erhöhen, was in Verbindung mit der marktüblichen Wertrelation zu beurteilen ist. Im Ergebnis tragen Definition, Umfang und Ausgestaltung der Verkehrsflächen dazu bei, den Verkehrswert sachgerecht und marktgerecht zu bestimmen, weil sie Flächen, Maße und Kennziffern prägen und so die ökonomische Qualität eines Gebäudes sichtbar machen.
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