In aller Kürze:
Dienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines herrschenden Grundstücks; belastet das dienende Grundstück mit Duldungs- oder Unterlassungspflichten (z. B. Wegerecht, Leitungsrecht).
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Bei steuerlichen oder rechtlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Eine Grunddienstbarkeit ist ein dingliches Recht, das zugunsten eines Grundstücks (herrschendes Grundstück) an einem anderen Grundstück (dienendes Grundstück) im Grundbuch eingetragen wird. Sie verpflichtet die Eigentümerinnen und Eigentümer des dienenden Grundstücks, bestimmte Nutzungen zu dulden oder eigene Nutzungen zu unterlassen. Typische Beispiele sind Wegerechte, Leitungsrechte für Wasser, Strom oder Telekommunikation sowie Bau- oder Nutzungsbeschränkungen, etwa das Verbot, höher zu bauen als eine bestimmte Traufhöhe, wenn dadurch die Belichtung des Nachbargrundstücks beeinträchtigt würde. Rechtlich entsteht die Grunddienstbarkeit durch Einigung und Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs und wirkt gegenüber Rechtsnachfolgerinnen und Rechtsnachfolgern fort. Inhalt und Umfang ergeben sich aus der Eintragungsbewilligung und etwaigen Lageplänen, die als Bestandteil des Rechts zu beachten sind.
Für die Immobilienbewertung ist die Grunddienstbarkeit in zweifacher Hinsicht relevant: Sie begründet auf dem dienenden Grundstück eine Last und auf dem herrschenden Grundstück ein Recht. Damit beeinflusst sie die Nutzungsmöglichkeiten, die Ertragskraft und die Marktgängigkeit beider Grundstücke. Auf dem dienenden Grundstück mindert die Duldungspflicht häufig die wirtschaftliche Nutzbarkeit von Teilflächen, erschwert Bauvorhaben oder erhöht Bewirtschaftungsrisiken, etwa durch Zugangsduldungen oder Instandhaltungspflichten zugunsten von Leitungen. Dies kann den Verkehrswert senken. Auf dem herrschenden Grundstück kann das Recht die Funktionalität verbessern, zum Beispiel durch ein gesichertes Wegerecht, das die Erschließung gewährleistet, oder durch Versorgungsleitungen, die den Betrieb einer Anlage ermöglichen. In solchen Fällen kann die Grunddienstbarkeit wertsteigernd wirken, weil sie die Nutzbarkeit und damit auch die Marktfähigkeit erhöht.
Im Verkehrswertgutachten wird die Grunddienstbarkeit als rechtlich zu berücksichtigende Belastung bzw. als wertbeeinflussendes Recht ausgewiesen. Die Bewertung erfolgt objektbezogen und orientiert sich daran, wie der Markt den Vorteil oder Nachteil einpreist. Im Vergleichswertverfahren werden nur Kaufpreise herangezogen, deren Lasten- und Rechtslage mit der zu bewertenden Immobilie vergleichbar ist, oder es werden sachgerechte Zu- oder Abschläge vorgenommen, um Unterschiede auszugleichen. Im Ertragswertverfahren wirkt die Grunddienstbarkeit je nach Ausgestaltung auf den nachhaltig erzielbaren Ertrag und auf das Risiko. Ein Leitungsrecht, das Teilflächen dauerhaft belegt und Bauverbote auslöst, kann den Rohertrag und die potenzielle Ausnutzung reduzieren; zusätzliche Duldungs- oder Unterhaltungspflichten können das Bewirtschaftungsergebnis belasten. Der Liegenschaftszinssatz bildet die marktübliche Renditeerwartung ab; besondere, objektspezifische Risiken aus weitreichenden Duldungspflichten oder unklaren Regelungen können entweder in den Erträgen abgebildet oder als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gesondert wertmindernd berücksichtigt werden. Im Sachwertverfahren fließen Grunddienstbarkeiten regelmäßig über die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale in Form von Zu- oder Abschlägen ein, da sie die marktgerechte Nutzbarkeit des Grundstücks beziehungsweise die Realisierbarkeit geplanter Nutzungen begrenzen. Der Bodenwert kann gemindert sein, wenn die Bebaubarkeit durch das Recht eingeschränkt wird.
Bewertungsrelevant sind nicht nur das „Ob“, sondern vor allem der konkrete Inhalt, der räumliche Geltungsbereich und die Rangstelle der Grunddienstbarkeit. Entscheidend ist, ob sie befristet ist, ob sie einseitige Kostentragungs- oder Instandhaltungspflichten vorsieht, ob sie überbaut werden darf, ob sie Dritte mitbenutzen lässt und ob sie einen klar definierten Trassen- oder Wegverlauf hat. Je unbestimmter oder weitreichender die Regelung, desto höher ist aus Marktsicht oft das wahrgenommene Risiko von Nutzungskonflikten, was sich wertmindernd auswirken kann. Umgekehrt kann eine präzise, planlich gesicherte und technisch mit Schutzstreifen eindeutig definierte Leitungsdienstbarkeit in der Praxis gut kalkulierbar sein.
Abzugrenzen sind Grunddienstbarkeiten von öffentlich-rechtlichen Baulasten. Baulasten stehen im Baulastenverzeichnis und verpflichten gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, während Grunddienstbarkeiten zivilrechtlich zwischen Grundstücken wirken und im Grundbuch vermerkt werden. Beide können die zulässige Nutzung beeinflussen und sind in der Immobilienbewertung zu berücksichtigen. Ebenfalls zu unterscheiden sind gesetzliche Notwegrechte, die ohne Eintragung entstehen können, jedoch im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens mit Blick auf ihre tatsächliche Durchsetzbarkeit und den Umfang der Duldungspflicht eingeordnet werden.
Zusammengefasst sind Grunddienstbarkeiten integraler Bestandteil der rechtlichen Grundstückssituation und haben direkten Einfluss auf den Verkehrswert. Eine sachgerechte Bewertung prüft die Grundbuchlage, die vertraglichen Inhalte einschließlich Plänen, die marktübliche Handhabung vergleichbarer Rechte, die Auswirkungen auf Ertrag, Nutzung und Risiko sowie die Reaktionen der Marktteilnehmerinnen und Marktteilnehmer in Kaufpreisen und Renditeerwartungen. So wird gewährleistet, dass der Marktwert die tatsächlichen Rechte, Lasten und Beschränkungen vollständig und korrekt widerspiegelt.
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