In aller Kürze:
Grunddienstbarkeit, die das Betreten, Befahren oder die Zufahrt über ein fremdes Grundstück erlaubt; sichert die Erschließung des herrschenden Grundstücks.
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Bei steuerlichen oder rechtlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Ein Wegerecht ist in der Immobilienbewertung ein zentrales rechtliches Merkmal, das den Verkehrswert eines Grundstücks spürbar beeinflussen kann. Juristisch handelt es sich typischerweise um eine Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB, die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen wird. Sie gewährt dem sogenannten herrschenden Grundstück das Recht, das dienende Grundstück zum Gehen oder Fahren zu nutzen, um Zugang zu schaffen oder zu sichern. In der Praxis umfasst ein Wegerecht häufig das Geh- und Fahrrecht, gelegentlich auch das Recht, Versorgungsleitungen in dem Wegverlauf zu verlegen. Ergänzend existiert das gesetzliche Notwegerecht (§ 917 BGB), das greift, wenn ein Grundstück keine ausreichende Verbindung zur öffentlichen Straße hat; hierfür ist regelmäßig eine angemessene Geldrente zu entrichten. Damit gehört das Wegerecht zum Kanon der „Rechte, Lasten und Beschränkungen“, die in Verkehrswertgutachten systematisch zu prüfen und zu würdigen sind.
Für die Bewertung ist entscheidend, wie das Wegerecht inhaltlich ausgestaltet ist: Lage, Breite, Befestigungsstandard, Nutzungsumfang (nur Gehen oder auch Fahren), zeitliche Beschränkungen, Unterhalts- und Verkehrssicherungspflichten sowie die Frage, ob das Recht unentgeltlich oder gegen ein Entgelt eingeräumt wurde. Diese Punkte ergeben sich aus der Eintragungsbewilligung, der Grundbucheintragung und gegebenenfalls aus ergänzenden Verträgen. Ein Blick ins Baulastenverzeichnis ist ebenfalls erforderlich, denn öffentlich-rechtliche Baulasten können Wegführungen oder Zufahrtsverpflichtungen zusätzlich regeln. Für eine sachgerechte Immobilienbewertung werden diese Unterlagen mit Lageplan und Katasterinformationen abgeglichen, um Verlauf und tatsächliche Nutzbarkeit des Weges zu verifizieren.
Wertmäßig wirkt ein Wegerecht in zwei Richtungen: Das dienende Grundstück erfährt regelmäßig eine Wertminderung, weil seine Nutzungsmöglichkeit eingeschränkt ist, es zusätzliche Immissionen (Verkehr, Lärm, Einblicke) dulden muss und oft Instandhaltungs- oder Duldungspflichten trägt. Das herrschende Grundstück profitiert, weil das Wegerecht die Erschließung verbessert oder überhaupt erst ermöglicht, was die Marktgängigkeit erhöht. In der Verkehrswertermittlung ist deshalb zu unterscheiden, ob das betrachtete Objekt durch das Wegerecht begünstigt (herrschend) oder belastet (dienend) ist.
Im Vergleichswertverfahren werden passende Kaufpreise herangezogen und um wertbeeinflussende Rechte bereinigt. Liegen nur Vergleichsfälle ohne Belastung vor, ist für ein dienendes Grundstück ein wertmindernder Zu- oder Abschlag sachgerecht. Die Höhe orientiert sich an marktüblichen Preisrelationen für vergleichbare Wegerechte, sofern verfügbar. Im Sachwertverfahren erfolgt die Berücksichtigung regelmäßig als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal: Der Bodenwert wird für das dienende Grundstück um den Nachteil aus der Dienstbarkeit reduziert, während beim herrschenden Grundstück ein Zuschlag in Betracht kommt, sofern das Wegerecht einen klaren Marktmehrwert stiftet. Im Ertragswertverfahren können sich Wegerechte auf die nachhaltige Nettokaltmiete und die Bewirtschaftungskosten auswirken, etwa durch eingeschränkte Vermietbarkeit sensibler Flächen, höhere Instandhaltung des Weges oder vertraglich geregelte Unterhaltungspflichten. Der Liegenschaftszinssatz selbst bleibt grundsätzlich marktbezogen; die objektspezifischen Auswirkungen des Wegerechts werden vorrangig über Ertrag und Bewirtschaftungskosten abgebildet.
Besondere Aufmerksamkeit gilt dem Notwegerecht. Es entsteht nicht durch Grundbucheintrag, sondern kraft Gesetzes, wenn keine zumutbare Verbindung zur öffentlichen Straße besteht. In der Bewertung ist zu prüfen, ob die tatsächlichen Voraussetzungen vorliegen, wie der Verlauf plausibel ist und welche Entschädigung angemessen ist. Eine unsichere Rechtslage – etwa ungeklärte Führung, fehlende Vereinbarung zur Unterhaltung oder strittige Breite – erhöht das Risiko und kann die Marktgängigkeit beeinträchtigen, was sich in vorsichtigeren Annahmen zu Erträgen oder in höheren Risikoabschlägen niederschlagen kann.
Für die gutachterliche Praxis sind klare, überprüfbare Fakten maßgeblich: der aktuelle Grundbuchauszug (Abt. II), die Eintragungsbewilligung, Pläne mit vermaßtem Wegverlauf, eventuelle Nutzungsregelungen zur Pflege, Räum- und Streupflicht sowie Vereinbarungen zu Kostenteilungen. Ebenso wichtig ist die Ortsbesichtigung, um Übereinstimmung zwischen Rechtseintrag und tatsächlicher Nutzung zu sichern und etwaige bauliche Hindernisse oder Engstellen zu identifizieren. Abschließend gilt: Wegerechte sind kein pauschaler Nachteil oder Vorteil. Ihre wertrelevante Wirkung hängt von der konkreten Ausgestaltung, der Lagequalität und der Markterwartung ab. Eine präzise Analyse dieser Parameter ist daher integraler Bestandteil eines belastbaren Verkehrswertgutachtens und Voraussetzung für eine transparente, nachvollziehbare Immobilienbewertung.
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