Thema dieser Ausarbeitung war die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen und Sachwertfaktoren. Darüber hinaus galt es den Vergleich dieser mit örtlich oder überörtlich veröffentlichten Liegenschaftszinssätzen und Sachwertfaktoren herzustellen. Gestützt habe ich mich bei dieser Auabeitung sehr stark auf die hervorragende Pubkikation "Ableitung sonstiger für die Immobilienwertermittlung erforderlicher Daten - Hrsg. Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland - Stand 05.08.2011"
© Thomas Braun - alle Rechte vorbehalten
ausarbeitung
zu den Themen
Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren
Inhaltsverzeichnis
1 Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren
1.1 Vorbemerkung
1.2 Gesetzliche Grundlagen
1.2.1 Liegenschaftszinssatz
1.2.2 Sachwertfaktor
1.3 Zweck und Verwendung
1.4 Berechnungsformeln Liegenschaftszinssatz
1.5 Berechnungsformeln Sachwertfaktor
1.6 Definitionen und Hinweise zu den einzelnen Komponenten der Berechnungsformeln
1.7 Berechnung des Liegenschaftszinssatzes und des Sachwertfaktors
1.7.1 Kaufpreissammlung
1.7.2 Errechnung des Liegenschaftszinssatzes
1.7.3 Ermittlung des Schwertfaktors
1.8 Beurteilung und Vergleich
2 Quellen und Bildnachweis
1 Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren
- 1Vorbemerkung
Im Rahmen der nachfolgenden Ausführungen sollen der für die Verkehrswertermittlung eines Mehrfamilienhaus in Ansatz zu bringende Liegenschaftszinssatz, sowie der zu berücksichtigende Sachwertfaktor ermittelt werden. Zunächst wird auf die rechtlichen Vorgaben eingegangen, bevor die theoretischen Grundlagen und Methoden dargestellt werden. Abschließende wird auf Basis einer gegebenen Kaufpreissammlung die Herleitung durchgeführt. Die Ergebnisse der Berechnungen werden schlussendlich mit veröffentlichen Daten verglichen und gewürdigt.
- 2Gesetzliche Grundlagen
Gem. § 14 ImmoWertV sollen „mit Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätzen die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst werden, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind.“
- 2.1Liegenschaftszinssatz
Der Begriff Liegenschaftszinssatz ist in § 14 Abs. 3 ImmoWertV definiert: „Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20) abzuleiten.“
- 2.2Sachwertfaktor
Der Begriff Sachwertfaktor bzw. synonym Marktanpassungsfaktor ist in § 14 Abs. 2 Satz (1) ImmoWertV definiert: „Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden (Sachwertfaktoren, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 2 des Baugesetzbuchs)“ sowie in Satz (2) „Faktoren zur Anpassung finanzmathematisch errechneter Werte von Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu den finanzmathematisch errechneten Werten von entsprechenden Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken abgeleitet werden (Erbbaurechts- oder Erbbaugrundstücksfaktoren).“
- 3Zweck und Verwendung[1]
Nach Auffassung des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland zielt die Verwendung von Liegenschaftszinsätzen grundsätzlich in der Richtungen:
- Ableitung von Verkehrswerten nach dem Ertragswertmodell entsprechend § 17 Abs. 2 ImmoWertV (allgemeines und vereinfachtes Ertragswertverfahren); dabei ist der Liegenschaftszinssatz als Marktanpassungsfaktor in dem Ertragswertmodell zu interpretieren2.
- Darstellung des Marktgeschehens für renditeorientierte Immobilien; dabei ist der Liegenschaftszinssatz ein von amtlicher Seite ermitteltes Datum, das sachliche und räumliche Teilmärkte untereinander vergleichbar macht.
- Beobachtung der Veränderungen von Renditeerwartungen auf dem Immobilienmarkt; dabei sind die zeitlich bedingten Veränderungen des Liegenschaftszinssatzes auf den jeweiligen Teilmärkten geeignet, um auf Entwicklungen von Renditeerwartungen auf dem Immobilienmarkt zu schließen.
Der Zweck der Sachwertfaktoren ergibt sich wiederum aus § 14 Absatz 1 der ImmoWertV. Hiernach dienen Sachwertfaktoren dazu, den aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelten vorläufigen Sachwert an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt anzupassen.[2]
- 4Berechnungsformeln Liegenschaftszinssatz[3]
Die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes erfolgt mit der umgestellten Formel für das Ertragswertverfahren. Diese Berechnungsformel ist für alle Teilmärkte gleich. In der Literatur wird nachfolgende Formel zur Ableitung der kauffallbezogenen Liegenschaftszinssätze (p) empfohlen. Sie orientiert sich am allgemeinen Ertragswertverfahren der ImmoWertV.
Als erste Näherung kann hierbei:
angenommen werden.
Erläuterung der Komponenten:
EW : Ertragswert
RE : Reinertrag
KP : normierter Kaufpreis, aus Kaufpreis +/- boG
boG : besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§8 ImmoWertV)
BW : Bodenwert
q : q = 1 + p/100
n : n = RND = Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen
V : Vervielfältiger (Kapitalisierungsfaktor)
p : Liegenschaftszinssatz
Lösung durch Iteration
Da nach der o. g. Formel zur Berechnung von q bereits ein Zinssatz benötigt wird, ist die Ableitung des Liegenschaftszinssatzes ein iteratives Verfahren. Für die erste Iteration (i = 1) ist als Zinssatz ein genäherter Schätzwert p0 zu ermitteln. Für die zweite Iteration (i = 2) ist dann der aus der vorhergehenden Berechnung entstandene Wert (p1) zu nutzen und so weiter.
Die Genauigkeit des kauffallbezogenen Liegenschaftszinssatzes ist ausreichend und entspricht der erzielbaren Genauigkeit, wenn
pi - pi-1 < 0,05.
Die Iteration kann dann abgebrochen und der mit der letzten Iteration berechnete Liegenschaftszinssatz für das betreffende Objekt angenommen werden.
Vom Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland wird die Berechnung des Liegenschaftszinssatzes mit zwei Nachkommastellen empfohlen.
- 5Berechnungsformeln Sachwertfaktor[4]
Sachwertfaktoren (k) werden aus dem Verhältnis geeigneter normierter Kaufpreise (KP) zu entsprechenden Sachwerten (SW) abgeleitet.
k = KP / SW
Das Sachwert-Berechnungsmodell ist
SW = (Her x (1 - (Lab / 100)) + BW
wobei:
Her = NHK x BGF x Bindex x (1 + (BNK / 100))
Lab = (GND – RND) / GND x 100
Erläuterungen
K : Sachwertfaktor
KP : normierter Kaufpreis, aus Kaufpreis +/- oGM
boG : besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
SW : gerechneter Sachwert
Her : Herstellungskosten inkl. Baunebenkosten
Lab : lineare Abschreibung (in %)
BW : Bodenwert
NHK : Normalherstellungskosten
BGF : Bruttogrundfläche
Bindex : Baupreisindex Bund
BNK :Baunebenkosten in %
Baujahr : ursprüngliches Baujahr; ggf. durch fiktives Baujahr ersetzen
GND : Gesamtnutzungsdauer
RND :Restnutzungsdauer
- 6Definitionen und Hinweise zu den einzelnen Komponenten der Berechnungsformeln[5]
Kaufpreis (KP)
Soweit geboten, ist vorab der Kaufpreis auf definierte Normverhältnisse umzurechnen. Das Normgrundstück ist erschließungs- und kanalanschlussbeitragsfrei, mit typischem Gebäude. Werte für selbstständig nutzbare Teilflächen sind in Abzug zu bringen (analog §17, Abs. 2 ImmoWertV).
Darüber hinaus sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG - §8 ImmoWertV) zu berücksichtigen, wie z. B. über das durchschnittliche Maß hinausgehende Baumängel, positive oder negative Unterhaltungszustände etc., und signifikante Abweichung der tatsächlichen von der nachhaltig erzielbaren Miete.
Somit wird ein dem Markt entsprechendes durchschnittlich unterhaltendes Objekt zugrunde gelegt.
Zu beachten ist, dass ein Betrag (boG) für Reparaturkosten nicht angesetzt werden darf, wenn die Miete wegen der vom Mieter zu tragenden Reparaturkosten geringer vereinbart worden ist. Wenn genügend Kaufpreismaterial zur Verfügung steht, sollte auf solche Objekte jedoch nicht zurückgegriffen werden.
Jahresrohertrag
Grundlage für die Ermittlung des Rohertrages sind die marktüblich erzielbaren Erträge (§18 ImmoWertV).
Der Rohertrag kann ermittelt werden
- mit Hilfe eines geeigneten örtlichen Mietspiegels,
- mit Hilfe eines Mietwertrahmens (wenn kein geeigneter Mietspiegel vorliegt),
- aus tatsächlichen Mieten, die auf ihre Marktüblichkeit zu prüfen sind.
Bewirtschaftungskosten (BWK)
Bewirtschaftungskosten gemäß §19 ImmoWertV, sie enthalten die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis
Reinertrag (RE)
Differenz zwischen Rohertrag und Bewirtschaftungskosten.
Restnutzungsdauer (RND=n)
Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Diese errechnet sich in der Regel aus Gesamtnutzungsdauer minus Alter der baulichen Anlagen. Durchgeführte Instandsetzungen, Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen (siehe auch Modernisierungsgrad). Zur Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer und zur Ausschaltung von Unsicherheiten bei der Auswertung werden die pauschalierten Ansätze für Gesamtnutzungs- und Mindestrestnutzungsdauer empfohlen (siehe 2.6.1).
Modernisierungsgrad
Die entscheidenden Merkmale zur Ermittlung der Restnutzungsdauer sind das Alter und der Grad der im Gebäude durchgeführten Modernisierungen einschließlich durchgreifender Instandsetzungen. Zur Ermittlung des Modernisierungsgrades für Wohngebäude sollte das Punktraster dienen, das als Anlage (2.6.2) beigefügt ist. Aus der Summe der Punkte für die jeweils zum Bewertungsstichtag oder kurz zuvor durchgeführten Maßnahmen ergibt sich der Modernisierungsgrad. Liegen die Maßnahmen länger zurück, ist ggf. zu prüfen, ob nicht ein geringerer als der maximale Tabellenwert anzusetzen ist.
Bodenwert (BW)
Der Bodenwert ist aus Bodenrichtwerten abzuleiten. Separat nutzbare Grundstücksteile sind abzuspalten (§17 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV).
Grundstücksfläche
Marktübliche, objektbezogene Grundstücksgröße (d. h. keine übergroßen Grundstücke oder Grundstücksteile).
Normalherstellungskosten (NHK)
Aktuell sind die NHK 2010 zum Ansatz zu bringen. Bei gemischten Gebäudetypen (z. B. bei Teilausbau oder -unterkellerung) und beim Ausstattungsstandard ist sachverständig zu interpolieren.
Bezugsmaßstab der NHK
Bruttogrundfläche (BGF).
Modernisierungsmaßnahmen
Hierdurch ergibt sich ggf. eine Veränderung der Restnutzungsdauer.
Baupreisindex (Bindex)
Bundesindex, Grundlage: Preisindizes des Statistischen Bundesamtes für „Neubau von Wohngebäuden (vgl. www.destatis.de). Keine Umrechnung auf Kaufzeitpunkt, gültig ist der jeweils letzte veröffentlichte Quartalsindex.
Regionalisierungsfaktoren (z.B. Land, Ortsgröße)
Keine (d. h. 1,0), in Ausnahmefällen kann landesweit davon abgewichen werden.
Besonders zu veranschlagende Bauteile
Werte nach Erfahrungssätzen oder pauschal ansetzen (entfallen in der Regel).
Gesamtnutzungsdauer (GND)
Gem. Sachwertrichtlinie SW-RL.
Restnutzungsdauer (RND)
GND minus Alter zum Kaufzeitpunkt, ggf. bei modernisierten Objekten Modernisierungs- und Restnutzungsdauertabellen benutzen. fiktives Baujahr = Jahr des Vertragsabschlusses + RND - GND.
Alterswertminderung
Lineare Abschreibung (Lab in %).
- 7Berechnung des Liegenschaftszinssatzes und des Sachwertfaktors
- 7.1Kaufpreissammlung
Zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes und des Sachwertfaktors steht folgende Kaufpreissammlung zur Verfügung:
Die Kaufpreise sind mittels Umrechnungskoeffizienten zu normalisieren:
Zunächst erfolgte eine Anpassung der erzielten Kaufpreise an das aktuelle Preisniveau. Zugrundegelegt wird der Baupreisindex, veröffentlicht vom Statistischen Bundesamt. Im zweiten Schritt sind die Preise hinsichtlich der wertrelevanten Geschossflächenzahl zu korrigieren. Dies geschieht unter Zuhilfenahme der in der Literatur (Sprengnetter[6]) veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten. Die Ergebnisse der angepassten Verkaufspreise werden auf Ausreißer hin untersucht und die Ausreißer werden eliminiert.
Im letzten Schritt müssen noch die Bodenwerte angepasst werden, auch dies geschieht unter Zuhilfenahme von Umrechnungskoeffizienten.
Nun werden auf dieser Basis die Eingangsdaten für die nachfolgenden Berechnungen ermittelt.
BWK: Bewirtschaftungskosten
boG: besondere objektspezifische Gegegbenheiten
GND: Gesamtnutzungsdauer
RND: Restnutzungsdauer
BGF: Bruttogrundfläche
NHK: Normalherstellkosten
- 7.2Errechnung des Liegenschaftszinssatzes
Der Liegenschaftszinssatz vergleichbarer Objekte wurde mit 3,66 % ermittelt.
- 7.3Ermittlung des Schwertfaktors
Der Sachwertfaktor vergleichbarer Objekte wurde mit 1,14 ermittelt.
- 8Beurteilung und Vergleich
In den vorausgehenden Berechnungen wurde wie folgt ermittelt:
- der Liegenschaftszinssatz mit 3,66 %
- der Sachwertfaktor mit 1,14
Zur Beurteilung und zum Vergleich werden die von den Gutachterausschüssen der Stadt und des Landkreises Leipzig im jeweiligen Grundstücksmarktbericht veröffentlichten Informationen zum Liegenschaftszinssatz und zum Sachwertfaktor für vergleichbare Mehrfamilienhäuser herangezogen.
Der Gutachterausschuss des Landkreises Leipzig schreibt in seinem Grundstücksmarktbereich 2011-2013, dass für Mehrfamilienhäuser wegen der geringen Datenbasis keine Liegenschaftszinssätze ermittelt werden konnten. Zur Ermittlung des Sachwertfaktors hat der Gutachterausschuss des Landkreises Leipzig die folgende Herleitungsformel veröffentlicht und empfiehlt ihre Anwendung zur Ermittlung des Sachwertfaktors:
SWF= 0,3476 x ln(vSW) - 3,3149
Bei Einsetzen der oben ermittelten Werte ergibt sich
SWF = 0,3476 x ln(1.115.002) - 3,3149
SWF = 1,53
Der Gutachterausschuss der Stadt Leipzig gibt den Liegenschaftszinssatz für vergleichbare Mehrfamilienhäuser mit im Mittel 2,9 % bei einer Bandbreite von 1,6 bis 4,2 % an. Dem Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig zufolge ist dem Gutachterausschuss aufgrund der beschränkten Kapazitäten der Geschäftsstelle eine umfassende Datenrecherche, die für die Ableitung von Sachwertfaktoren erforderlich wäre, derzeit nicht möglich.
Beurteilung Liegenschaftszinssatz
Der auf Basis der vorliegenden Kaufpreissammlung ermittelte Liegenschaftszinssatz für vergleichbare Mehrfamilienhäuser liegt mit 3,66 im Rahmen der Bandbreite die auch die Stadt Leipzig ermittelt hat. Die vorliegende Datensammlung weist eine deutlich geringe Streuung der betrachteten Vergleichsobjekte auf und spiegelt daher den in Ansatz zu bringenden Liegenschaftszinssatz wider.
Beurteilung Sachwertfaktor
Der auf Basis der vorliegenden Kaufpreissammlung ermittelte Sachwertfaktor für vergleichbare Mehrfamilienhäuser liegt mit 1,14 unterhalb dessen was die vom Gutachterausschuss des Landkreises Leipzig empfohlene Formel mit 1,53 als Ergebnis aufweist. Die vorliegende Datensammlung weist eine deutlich höhere Vergleichbarkeit der betrachteten Vergleichsobjekte auf und spiegelt daher den in Ansatz zu bringenden Sachwertfaktor wider.
2 Quellen und Bildnachweis
Die vorliegende Hausarbeit stützt sich auf Datenmaterial, Stand der Lehre und Informationen aus folgenden Quellen:
[1] Ableitung sonstiger für die Immobilienwertermittlung erforderlicher Daten - Hrsg. Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland - Stand 05.08.2011
[2] BauGB | Baugesetzbuch i.d.F. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 1 G zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fort-entwicklung des Städtebaurechts v. 11.6.2013 (BGBl. I S. 1548)
[3] ImmoWertV | Wertermittlungsverordnung – Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639)
[4] Der Grundstücksmarkt 2011-2013 im Landkreis Leipzig - Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Leipzig - Redaktionsschluss (28.02.2014)
[5] Der Grundstücksmarkt 2013 in der Stadt Leipzig - Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Leipzig - Redaktionsschluss (28.02.2014)
[6] Kreisentwicklungskonzept des Landkreises Leipzig – Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig
[7] Sprengnetter, Hans Otto: Immobilienbewertung – Marktdaten und Praxishilfen, Bände 1-4 inkl. 110. Ergänzung, Loseblattsammlung, Sinzig 2014, Stand Oktober 2014
[8] sowie folgende Datenquellen im Internet
- http://www.landkreisleipzig.de
- http://www.demografie.sachsen.de
- http://www.sachsen.de
- http://www.wegweiser-kommune.de
- http://www.statistik.sachsen.de
- http://de.wikipedia.org
Bildnachweis
Die verwendeten Grafiken und Schaubilder sind zum einen den oben genannten Internetseiten entnommen (siehe Quellenangaben) und wurden zum anderen vom Verfasser der Hausarbeit erstellt.
[1] Vgl. [1]
[2] Vgl. [3]
[3] Vgl. [1]
[4] Vgl. [1]
[5] Vgl. [1]
[6] Vgl. [7]
Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 |
Beitragsbild(er): © Thomas Braun - Sachverständiger für Immobilienbewertung, Essen|Leipzig
Verkehrswertgutachten • Kurzgutachten/Werteinschätzung
oder rufen Sie mich an:
0151 4012 9681 oder 0800 6647 011 (kostenfrei)
Als Ausgleich zu meiner Tätigkeit als Sachverständiger bin ich leidenschaftlich gern mit der Kamera unterwegs. Fast alle Bilder auf dieser Webseite sind von mir, viele sind im Rahmen von Ortsterminen oder auf dem Weg dorthin entstanden. Für eine ganze Reihe der gezeigten Objekte habe ich Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten erstellt. Die anderen ergänzen beispielhaft die Seiten.
